香港豪宅报告拆解：上半年成交4万宗、总额破3600亿，但离前高还差16%（附报告下载）

香港楼市最近有点热闹——中原地产、美联物业这些大行的月度报告里，"价量齐升""破纪录"这些字眼隔三差五就冒出来一次。但要理解香港楼市到底处于什么阶段，光看月度数据容易被噪音误导。

蓝玛国际（一家专注香港豪宅市场的代理机构，和LANDZ联合出品）最近发了份《2026上半年香港豪宅市场半年观察》，41页，把上半年的市场脉络从头到尾拉了一遍。报告用了"换挡"这个词描述当前状态——价格还在追，但情绪已经开始转弱。

一、半年成交4万宗、总额破3600亿，但价格仍差前高16%

报告给出的第一个核心数字：2026上半年，香港住宅买卖合约登记超过4万宗（40810宗），接近五年同期新高。总额约3670亿港元，同比增幅约四成（40%）。

这两个数据看起来很亮眼，但报告紧接着就泼了一盆冷水：住宅价格指数虽然连升了12个月、创下半年新高，但整体水平距离2021年的历史峰值还差大约16%。换句话说，现在的市场只是一个"修复"的状态，而不是"创新高"。

各区的情况差异明显。港岛距离前高的跌幅最深，下跌了大约三分之一，现在离前高仍有约20%的距离。九龙稍浅一些，离前高约16%。整体中原城市领先指数（CCL）的修复速度相近，2026年上半年为161点（指数化），离2021年峰值仍有一段距离。

从历史维度看上一轮的调整，新区新盘的价格回撤幅度约35%，而成熟蓝筹屋苑只回撤了约20%。这说明上一轮房价下跌中，新房比二手房回调更深。但到了反弹阶段，新房因为供应集中放量、按揭利率更友好，反而成了价格领跑者。

报告里更细节的部分是成交结构变化。

二手成交在过去四年基本停滞在每月1.5万宗左右，但2026年前5个月的二手登记量升到了约2.1万宗，同比增长约44%。报告指出，二手能反弹的原因和一手不同——一手由新盘推售、付款条件和跨境资金推动，二手则是本地业主和买家逐笔谈判出来的真实成交。

报告对买家的画像给了一个清晰的分层：二手市场70%的成交集中在800万港元以下的本地刚需；5000万港元以上的高端市场反而主要是一手成交，一手占了高端资金的绝大多数。中端市场（2000-5000万港元）的成交本来就不多，"中端消失"是这半年香港楼市的一个结构性现象。

高端市场的特殊点在于，5000万以上的资金"大多押在一手新盘"上。新房是高端买家的主要去向。报告指出，这种结构反映了一种"换挡"特征——大笔资金不再分散配置到各区不同类型的房子，而是集中流向核心地段的一手新盘。

高端资金的来源，报告特别强调了内地和香港移民买家的重要性。报告里有一个判断："赴往高端越是内地"——越往高端市场走，内地买家的占比越高。同样的还有香港移民买家。报告指出，香港买家愿意买高端房产，"买在哪一层、哪一类"是这半年最关键的问题。

据公开报道，2026年上半年香港豪宅市场内地客户成交占比明显上升，启德、观塘、北角等核心地段的一手新盘内地买家比例普遍超过30%，部分高端项目甚至达到60%以上。这和报告中"高端集中在内地和移民资金"的判断一致。

报告中关于租金和回报的数据也值得关注。

价格指数连续上升12个月的同时，租金的涨幅没有跟上。香港房价实用面积每平方呎中位价从2024年高点回落到2025年低位，2026年才重新涨回每平方呎1.2万港元以上。但租金指数的涨幅明显滞后。

这意味着——同一个房子，房价涨得快，租金涨得慢，租金回报率（yield）正在被压缩。报告用一个"价格跑赢租金，回报被压薄"的对比来强调这一点。

这背后有两个驱动力：一是高端买家大多是投资客或资产配置者，更看重资本增值而不是租金回报；二是大量内地和海外买家购买后空置或者自用，不进入租赁市场。香港的租金回报率一直低于内地和欧美主要城市，目前的"回报压薄"现象在豪宅市场尤其明显。

据公开报道，2026年香港住宅整体租金回报率（毛收益率）已降至2.5%-3%区间，豪宅市场更低至2%以下。这和报告中"价格跑赢租金"的判断一致。

这份报告的整体判断是清醒的：上半年的"价量齐升"是真实的，但它的可持续性存疑。报告把当下市场定性为"换挡"——"修复仍在继续，动能却已开始转弱"。这句话翻译成大白话就是：价格还在涨，但涨的劲头开始减弱了。

对普通购房者来说，报告给出的实操建议也很务实：刚需的二手市场有空间，刚改的群体正面临"一二手剪刀差"的选择题，而高端买家基本只能选一手新盘——而且要快，因为市场情绪一旦转向，错过窗口期的代价会很高。