城市更新方案怎么落地？老街11块地的业态账

11 块地、29.93 万平方米用地、53.56 万平方米计容建面，其中住宅占了 42.58 万平方米。这是哈尔滨香坊区油坊街片区更新方案的底账。

要处理的问题很具体：一条百年老街，两侧是轴承厂、面粉厂、啤酒厂的旧厂房，东头是断头路，怎么让它变成能逛、能住、能上班的地方。

下面按「怎么定位、业态怎么配、节点怎么排、改造和招商谁先」四段拆。

先给结论：这条街的定位是一句话

方案把项目定义成「城市创展空间——哈轴博物馆及文旅型商业街区」。再往下拆，是四个词：轻商务、轻生产、重宜居、重体验。注意这里的轻重关系，它决定后面所有配比。

轻商务和轻生产，意味着不指望这块地长出写字楼和厂房；重宜居和重体验，意味着钱要花在人待得住的地方——街区、公园、博物馆、餐饮。

宣传口径是「打造哈尔滨最具活力的 1.5 公里」。这个数字不是随便说的：油坊街西起红旗大街地铁站，东接中国亭园，整条街的长度刚好是一个步行能逛完的尺度。

还有一组词叫「五新」：新商业、新文化、新烟火、新生态、新居住。这五个词后来变成了空间上的 5 个圈，也就是方案里说的「一带五区」。

图片来自2024哈尔滨油坊街百年老街文化创意街区城市更新方案（第 5 页）

为什么不能只做文旅？先看成交面积那一栏

很多老街更新方案的通病，是把文旅当成万能药。这份方案没有回避市场：2022 年哈尔滨住宅成交 245 万㎡，2023 年上半年只剩 141 万㎡。

价格倒是没塌。全市均价从 10042 元/㎡ 微涨到 10292 元/㎡，香坊区从 9474 元涨到 9697 元。量腰斩、价微涨，这是典型的收缩型市场。

所以在这样的市场里，住宅不是包袱，是现金流。商业 11.01 万平方米要靠运营慢慢回本，住宅 42.58 万平方米能快速回款，两者必须绑在一起算账。

这也是方案敢把住宅放到近八成的底气——没有住宅的回款，五个历史地标的改造根本撑不到开业那天。

截图取自2024哈尔滨油坊街百年老街文化创意街区城市更新方案第 4 页

29.93万㎡怎么切：11块地的账

用地分成 11 块：商业 6 块，用地 7.85 万平方米，计容 11.01 万平方米；居住 5 块，用地 22.08 万平方米，计容 42.58 万平方米。商业占比两成，居住占比八成。

本页出自2024哈尔滨油坊街百年老街文化创意街区城市更新方案第 2 页

商业这 11 万平方米不是一整坨，它被切成五种性格。

分别是：集中商业 4 万平方米、轴承厂改造商业 1.71 万平方米、创新产业园 2 万平方米、潮玩街区 2.2 万平方米、啤酒工坊 0.5 万平方米加啤酒主题酒店 0.6 万平方米。

另外还有 0.5 万平方米地下超市，不计容。这个细节很关键——地下超市是引流器，不占容积率意味着它不影响可售面积，是纯增量。

提醒一句口径：方案里总建面一处写 53.56 万平方米，另一处写 53.59 万平方米，差了 0.03 万平方米。对外引用时最好统一到经济技术指标表那一版。

一带五区：五个圈各自靠什么活

整条油坊街是一条带，横向串起五个圈。第一个是工业筑梦商业圈，主角是哈轴厂——占地 1.1 万平方米、建筑 1.4 万平方米、厂房净高 10 米。

第二个是油坊印象烟火圈，落在地块 6，2.2 万平方米的潮玩街区加体育公园。方案给的定位很直白：以市井文化为题，做年轻人打卡的市集商街。

第三个是诗酒人间娱乐圈，围着啤酒厂旧址做。啤酒厂占地 520 平方米、建筑 1560 平方米、三层、净高 3 米，体量最小，所以配了 0.6 万平方米的主题酒店来撑住场面。

截图取自2024哈尔滨油坊街百年老街文化创意街区城市更新方案第 9 页

第四个是人文居所生活圈，42.58 万平方米住宅，方案预计容纳 3790 户、上万人。

第五个是亭园共享休闲圈，借的是隔壁中国亭园——72.9 公顷，工作日客流 5000 人次，周末约 10000 人次。

这五个圈的关系不是并列，是互相导流：亭园带来周末人流，博物馆带来目的性客群，住宅带来日常消费，商业负责把这三股人留在街上。

来源：2024哈尔滨油坊街百年老街文化创意街区城市更新方案 · 第 7 页

节点活动不用另做，五个地标就是五个节点

这份方案没有单独写一本活动策划，但把活动逻辑藏在了空间里。最直接的是「二十四时辰」两条动线：一条给游客，一条给原住民。

要是你后面还要做类似的东西，运营动脉可以存着——运营资料站，方案和课件都能下，报告也能直接引用，缺什么按主题找就行。

游客那条从卯时日出排到戌时入夜：早上羊汤，上午看田家烧锅和哈轴厂，中午打卡教堂、吃杀猪菜，下午进博物馆，傍晚赶集看哈啤制作，晚上锅包肉配啤酒。

原住民那条完全不同：晨练、买菜、书法课、带孙子、看二人转。两条动线叠在同一个空间里，白天是生活，周末是旅游，这才是街区，不是景区。

真正能撑起节点的只有三件事：啤酒厂的啤酒节和音乐节联动、亭园的既有客流、以及连接地铁站和亭园的「铛铛车」旅游专线。

所以节点怎么排，答案不是排日期，是排动线——先把人从地铁口引到街东头，再让他在街上消费几次。动线不通，活动办得再热闹也是一次性的。

来源：2024哈尔滨油坊街百年老街文化创意街区城市更新方案 · 第 8 页

先改造还是先招商？顺序错了会烂尾

方案里最容易被跳过、但最该看的是交通章节。油坊街现状是双向 3 车道，东向尽头是断头路，还有一段下穿；中国亭园唯一的入口就在这条街的东头。

这就形成了一个死结：唯一的景区入口，接在一条会堵死的断头路上。不解决这个，商业开出来就是给自己找麻烦。

方案给了两个解法。方案一是把油坊街拓到双向 4 车道，北侧红线不动、向南拓；方案二是街不拓宽，改成单向 2 车道，另外打通埠南路和规划路，做双向 4 车道分流。

两个方案各有代价：方案一要先拆北侧办公楼，方案二要面对铁路下穿和东侧拆迁。方案没有拍板，但把难点都摆了出来，这比硬给一个结论诚实。

顺序上的启示是：交通和公共空间先动，商业后开。方案自己也写了「分期开发」，而分期最先该做的，是把亭园入口和街区打通，而不是先盖售楼处。

火磨楼平移1000万，这笔钱该不该花

天兴福第二制粉厂的火磨楼，是全场最难处理的一栋。它建于 1920 年，长 36 米、宽 17 米，檐口高 15.1 米、屋脊高 21 米，总面积约 3600 平方米。

难点在于位置——它藏在地块深处，跟城市界面完全咬不上。方案的选择是整体平移，技术上参考了大同展览馆、上海永庆里的案例，成本可以控制在 1000 万 以内。

1000 万换一栋能当门面的文保建筑，账其实是划算的。因为它一挪出来，整个片区的轴线就立住了——后面的中轴对称布局、组团围合，全靠它当原点。

这也是判断历史建筑该不该保的一个标准：不是看它老不老，是看它挪到新位置之后，能不能替整个项目创造价值。

容积率也是同一个逻辑。地块 2 从 4.0 降到 2.5、限高从 150 米降到 24 米，看起来是让利，实际是把一个卖不动的塔楼，换成一个能开业的商场。