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永川宝利阳广场商业诊断与提案地产圈 微信：x b o x un2 0 17

工作思路• 根据业主诉求，挖掘项目自身优劣势，判别客户定位、产品定位、价格定位的初步方向；• 分析业主战略诉求与现有设计、定位下的相关问题，找到突破口与调改方向；• 以合理的引擎资源落地，支撑现金流产品销售、提升溢价与去化速度，为形成资产与自有引擎范例打下基础；地产圈 微信：x b o x un2 0 17

商业地产模式解析•商业地产主要商业模式•传统销售型商业模式•不动产盈利模式•不动产的三大杠杆作用•不动产模式目前的缺陷地产圈 微信：x b o x un2 0 17

何为商业地产不动产的产品形态包括：购物中心、主题街区、主题乐园、酒店、写字楼、公寓等，或以上功能组合形成的城市综合体。不动产可获取的收益包括：1、递增的租金收益；2、资产增值与资本化化变现收益；3、杠杆效应溢价收益散售型产品包括：商业街、写字楼、公寓、产权式酒店等，收益模式为开发期产权方式预售变现。商业地产是作为商业用途的房地产，分为散售型的商业街模式与资本化的不动产模式两种；由特定资本投资，以持有经营型物业获取收益，基金逻辑操作的房地产开发经营模式是不动产模式。地产圈 微信：x b o x un2 0 17

商业地产商业模式商业模式是用来描述商业地产的产品模式（寻找价值）、开发模式（创造价值）、运营模式（传递价值）和盈利模式（获取价值）相互之间关系的商业逻辑。对商业地产企业而言，商业模式主要围绕商业地产“三属性”——“资本运作、商业经营、地产开发”为核心，依据资本能力各有偏重。资金提供者投资者不动产商持有型商业物业商家1商家2商家3商家n商品或服务目标消费者经营利润资本盈利运营利润（净租金）地产开发资本运作商业经营地产圈 微信：x b o x un2 0 17

产品类型销售型商业街模式标准不动产模式盈利模式切铺预售产权持有期租金收益+资产证券化后资本收益+后期大资管收益综合总利润率不确定，取决于去化率100%-800%年化利润率不确定，取决于去化率和去化周期5%+15%上下，少数产品10%+35%投资周期取决于去化周期10年以上业态组合不可按定位规划方案落地丰富可控，精确落地商户资源不可控按定位还原投资者稳定回报率低于1%，在低投机预期下毫无竞争力 5.5%（年股息回报）+8%（资产正常年化溢价增值）投资者回报方式租金+商铺未来可能的溢价股息派发+证券溢价出售空间形态单调丰富，具备游憩约会场景消费人气无法保证由运营团队整体保障主题还原度无法保障可保障商户组合无法保障按定位精确还原产品档次一般极低高杠杆作用不具备，死场极容易引起政府反感，影响未来拿地降低地价，支撑其他销售型物业溢价，加速去化品牌形象负面形象较多明确运营管理无，仅有住宅式物业管理，无法负担运营整体营销，整体推广，整体调整，保障租金递增与资产增值战略价值负面居多高传统两种模式对比地产圈 微信：x b o x un2 0 17

商业街产品模式目前商业定位与产品，多由代理公司、国内中小设计机构，偷换概念后以去化、经营、利润貌似成立的伪逻辑（传销逻辑）生成•脱离市场实际需求•错误预估商业承载能力•定位缺乏商业执行资源支撑•定位脱离甲方盈利模式与资金回笼需求•错误定位导致错误产品规划设计•误判商户入驻条件与经营条件。•业态落位不可控前提下套用不动产综合体设计•开间进深比导致销售划铺难以正常经营和去化•楼层误区，为满足商业指标而开发3层以上销售型商业街•非商业不动产人士规划策划导致去化、经营、回报三不落地地产圈 微信：x b o x un2 0 17

商业街盈利模式1、缺乏商业资源前提下，直接切小铺散售裸卖产权；或点状持有部分物业招商小型主力店后切小铺散售裸卖其他商铺产权2、承诺返租回报比例及年限，带返租承诺销售散铺产权，并整体经营一段时间。实际经营往往难以达到返租承诺高回报率。地产圈 微信：x b o x un2 0 17

商业街营销支撑1、传统房地产代理公司执行实施，依托“城市化土地稀缺带来房价不跌神话”作为基本逻辑，传销式诱导投资者2、传统代理公司以城市最高租金虚假承诺投资者，实际无法兑现；或形...