地产企业号怎么做抖音？内容招式和代运营套餐

这份方案的报价页是透明的：35800 元做 1 个月 10 条视频，目标是 1 万粉丝、100 万曝光；99800 元做 2 个月 25 条视频，目标是 3 万粉丝、1000 万曝光。

两档都写着「服务至达标为止」。但更有价值的是前半部分——它把地产类内容为什么能火、企业号该怎么起号、以及代运营团队实际在做哪些事，都拆开了。

方案给了两个我认为可直接复用的清单：一是让内容火起来的五个招式（颜值、教学、剧情反转、形式创新、轻松搞笑），二是不做清单（视频不清晰、时长少于 7 秒、带水印、乱发定位等）。

我按四层拆：平台与人群、五招内容、账号起号与运营、套餐与团队。

平台与人群：抖音聚集了地产拓客最有潜力的人群

方案先摆平台数据。截至 2019 年 2 月，抖音日活跃用户数已突破 3.2 亿，月活跃用户数突破 5 亿。

资料来源：2020保利观潮抖音代运营方案-44P · P1

人群结构是重点。年龄上 20-24 岁占 32.8%、25-29 岁占 27.9%、30-34 岁占 13.5%、20 岁以下占 20%、40 岁以上仅 1.6%；

城市上四线及以下占 35.87%、二线占 34.39%、三线占 21.51%、一线占 8.23%。

方案引用了华经产业研究院在 2019 年 2 月发布的报告判断：抖音平台聚集了以 20-39 岁为主的年轻用户群体，90% 以上人群分布在二三四五线城市，这些人群是地产行业拓客未来最有潜力的增长市场。

方案还给了一句很直接的行业观察：百度「下滑」、微信「克制」，抖音成为商场引流的必争之地。

另外它提到一个现象——随着「抖音网红地产」「抖音居住圣地」风靡各地，众多抖音用户前往网红地产及地区，「抖音同款」成为地产类及地域的新晋拓客入口。

资料来源：2020保利观潮抖音代运营方案-44P · P4

先搞懂推荐机制，再谈内容

方案用一页讲了抖音的流量推荐逻辑。它的描述是：抖音的流量推荐是一个去中心化的算法机制，也是抖音核心竞争力之一；这种算法成就了「全民造星的时代」，让「路人变超级网红」成为可能。

流程链条是：视频上传后先经机器审核，再做推荐流量测试，按互动率给视频或账号打标签与权重，再计算下一步流量池推荐，后期人工干预深挖优质内容。

如果你关心的正是拆解清研精准展厅策划，《拆解清研精准展厅策划方案：606平米如何展示电动汽车检测技术》值得一起读。

本页出自2020保利观潮抖音代运营方案-44P第 6 页

方案强调了两个指标：完播率权重最高，后面是点赞率、评论率、转发率。并下了结论：账号权重越高、互动率越高的视频将越能获得更多流量。

这条结论直接决定了前面为什么要养号——初始权重是算法给的第一笔「启动资金」。

招式一和招式二：颜值诱惑与现场教学

方案梳理了五个让内容火起来的招式，第一是颜值诱惑。

方案的解读是：外表吸引力比起其他内容更容易在第一秒获取用户好感，用户往往在第一时间就愿意点赞，反复观看意愿更高，评论互动动力也更强。

落到地产行业，方案给的思路很具体：颜值高的园区绿化、长得好看的楼体设计、帅气的物业人员，都是会让别人有兴趣转发的点。

配的案例是「帅气的售楼员」播放量 14 万、获赞 5.2 万，「售楼处的颜值小姐姐」播放量 7 万、获赞 1.1 万。

招式二是现场教学。方案说这类内容利用了用户的收藏心理——人们总想着「先点赞收藏下，未来可能会用得上」，这样的内容还为用户提供了心理慰藉，让刷了很久消遣内容的用户有获得感。

招式三到招式五：反转、创新与轻松搞笑

招式三是剧情反转：前后反转的视频吊足观众胃口，已成为抖音标配，配上反差大的音乐让结局意想不到。案例里 @赣州九铭广场 播放量 27.3 万、获赞 6.6 万。

来源：2020保利观潮抖音代运营方案-44P · 第 10 页

招式四和招式五分别是形式创新和轻松搞笑。方案对后者的解读是：现代人的生活压力通常很大，各行各业如此，以搞笑的剧情帮助大众释压，容易被收藏和转发，也更容易引起大众的关注好奇心。

方案的清单里，「形式创新」被单独列为一招，说明在地产这个相对传统的行业，形式本身的差异化就能带来流量。

前 5 秒定生死：三种期待钩子

方案有一页专门讲开头。它的判断是：虽然短视频只有 15 秒，但真正决定生死的是开头那 5 秒、3 秒，甚至 1 秒。

方案给了三种钩子类型和对应的数据：视觉期待获赞 120.4 万，音乐期待获赞 34 万，人物期待也会带来高互动。

另外方案提到文案的作用——精华提炼、设置悬念、亮点预告、真实动情等方式，让用户刷到画面时配合文案不知不觉看完。

方案给了一句很实用的文案标准：变着法让用户觉得「有用、好玩、有价值」。这三个词基本覆盖了地产类内容的三种切入角度：买房知识有用、看房过程好玩、楼盘信息有价值。

不做清单：这七件事会直接降权

方案里有一页「不做清单」，列出的都是会导致降权或扑街的操作，我认为是全文性价比最高的一页。

清单包括：视频画面不清晰；视频时长太短、少于 7 秒；出现水印 LOGO；不做定位、乱发一通；视频里加微信和二维码；伪原创、做搬运号；画面单一、变化太小。

方案对这几条的处理是直接标注了后果：画面单一、变化太小会导致降权；伪原创和搬运号同样会受处罚。

这份清单的价值在于——很多企业号做不起来，不是因为内容不够好，而是因为这七条里踩了三四条。

起号第一步：先养号 3-5 天

方案给了新号的基础操作规范。它建议正式发布内容前最好先养号 3-5 天，目的是增加账号的初始权重。

养号的具体动作是「模拟真人行为」，关键是在线时长，并配合点赞、关注、评论、分享、看直播。方案还提醒前期要刷个几百条，并且注意刷的内容要和自己的定位相关。

最后这条提醒很关键。如果拿一个养号期间的账号去刷无关内容，算法给账号打的初始标签就是错的，后面发的内容会被推给不匹配的人群。所谓养号，本质是告诉算法「我是什么账号」。

蓝V 权益：从认证到变现的第一步

方案列了一大串抖音蓝 V 号的功能权益：视频内容置顶、官网链接、认领 POI 地址、私信管理、POI 地址编辑、昵称搜索置顶、扫码拍视频领券、评论管理、店铺主页领券、DOU+、昵称锁定保护、电话组件、数据分析、用户管理、蓝 V 标识。

来源：2020保利观潮抖音代运营方案-44P · 第 8 页

方案对蓝 V 的定位是：蓝 V 认证是企业号打通变现通道的第一步。抖音蓝 V 认证后可将内容导流至更多的落地页，还享有蓝 V 权益，更好地展示品牌形象和实现流量曝光。

其中 POI 权益对地产行业格外重要：认领 POI 后视频内可附带店铺地址，还能编辑商家头图、地址、企业相册及优惠券等信息，直观展示宣传内容，为企业提供信息曝光与流量转化。

三种账号定位风格的对比

方案给了三个酒店类账号的定位对比，用来说明「人设选择」对结果的影响。

截图取自2020保利观潮抖音代运营方案-44P第 5 页

红人化定位获赞 633.8 万、粉丝 34.9 万，赞粉比极高；房产展示定位获赞 126 万、粉丝 24.4 万；房产剧情定位获赞 144.9 万、粉丝 14.5 万。

这组对比的意义是：同样的赛道，红人化路线的传播效率最高。但它也有代价——粉丝数并不与获赞量成正比，红人化更容易带来曝光，剧情化更容易沉淀精准粉丝。

选哪种，取决于企业要的是曝光还是线索。

内容运营的八个方向

方案提到一句我认为很到位的判断：账号运营的重点永远是内容，而内容策划的本质是揣摩人性，更多是利用用户的心理，用内容去戳中他们的痛点。

据此，方案计划为地产类企业抖音号设置八个内容方向：教学类、情感类、颜值类、剧情类、创新类、网红类、对话类、特效类。

这八个方向覆盖了五个招式的支点：颜值类对应颜值诱惑，教学类对应现场教学，剧情类对应剧情反转，创新类和特效类对应形式创新；情感类和对话类则负责情绪表达与人物塑造。

代运营团队实际在做什么

方案用一页讲清了运营的四个模块，这部分对想找代运营的公司很有参考价值。

第一个模块是创意策划：根据品牌账号的调性分析，洞察消费者行为习惯与爱好，对地产内环境、休闲、服务分析，打造爆款内容。

来源：2020保利观潮抖音代运营方案-44P · 第 3 页

第二个模块是镜头脚本：根据官抖人设确定视频拍摄方向，制作视频创意脚本。

第三个模块是拍摄剪辑：用专业拍摄设备（佳能摄像机、提词器、三脚架等）拍摄，由有经验的导演、编导、后期进行专业处理。

第四个模块是账号运营：账号权重优化、用户运营及管理、抖音商品橱窗与商城活动卡券领取、POI 地址详情页与评论管理等权限开通、以及评论互动转发等互动数据的优化。

方案还做了一组有无脚本的对比：有剧本视频点赞 52.4 万，无剧本视频只有 73 赞。这组对比有点极端，但说明了脚本在地产内容里的分量。

两档套餐与达标承诺

方案给了两档全托管代运营套餐，价格和目标都写得很清楚。

第一档 35800 元：1 万粉丝、曝光量 100 万+、视频数 10 条、服务周期 1 个月。第二档 99800 元：3 万粉丝、曝光量 1000 万+、视频数 25 条、服务周期 2 个月。

两档服务内容都是企业抖音全托管代运营：搭建账号完整体系、全方位账号设计、从零包装到网红账号、账号功能全开；含账号策划定位、每日每周数据汇报、权重优化、养号、评论与粉丝管理；

内容运营含创意策划、镜头脚本、拍摄剪辑、数据分析。

第二档还多了几项：10 万到 30 万粉丝达人推送、下阶段可行性建议、精美照片及朋友圈视频制作剪辑。两档的说明都写了同一句话：以达成目标粉丝数与播放量为最终目的，服务至达标为止。

这种「按结果承诺」的报价方式在代运营行业里不算常见，值得作为谈判参考。

对了，文库还有2020年《抖音企业号实战运营全攻略》，跟这份配合着用会更省事。 想再补点参考的话，文库的抖音蓝V运营四步骤思维导图也能用得上。

顺便提一句，文库里有份抖音服装行业-企业号内容运营宝典，跟这个路子挺像，可以一起看。

团队与资源盘点

方案最后用几页盘点了服务方资源。运营方是盛世万谱（北京）科技有限责任公司，2015 年起布局新媒体，方案自称「可能是最懂传统企业需求的互联网团队」。

资质方面列了：抖音蓝 V 认证三大服务商之一、抖音蓝 V 十大全效运营服务商之一、微博电商白名单 MCN、淘宝直播 MCN、小红书 MCN，并已和人民网达成战略合作。

团队规模上：项目管理和策划团队人数 100+、全国签约专业落地拍摄团队 200+、全国签约兼职编剧创意人员 1000+、重点城市保证 3 支以上团队供调配、整合全网新闻媒体合作资源 2000+、服务案例遍布全国一、二级城市。

截图取自2020保利观潮抖音代运营方案-44P第 7 页

达人资源方面列了抖音 KOL 8000+ 优质达人覆盖 1 亿+ 粉丝、微博 KOL 资源、朋友圈真人账号（1000+ 账号、3000 万+ 好友覆盖，支持性别地域年龄收入职业五维定向）以及 2000+ 知名媒体资源。

常见问题

地产企业号发内容为什么会限流？

先对照不做清单自查。这份方案列的降权项包括：视频画面不清晰、时长少于7秒、出现水印LOGO、不做定位乱发、视频里加微信和二维码、伪原创搬运、画面单一变化太小。这几条里踩中任何一条都可能影响权重。

新号发出第一条内容之前要做什么？

先养号3-5天。方案的做法是模拟真人行为，关键是在线时长，配合点赞、关注、评论、分享、看直播；前期刷个几百条，但要注意刷的内容要和自己定位相关，否则算法给账号打的初始标签会跑偏。

地产内容有哪些容易起量的方向？

方案给了五个招式：颜值诱惑、现场教学、剧情反转、形式创新、轻松搞笑。落成账号方向是八类：教学、情感、颜值、剧情、创新、网红、对话、特效。其中颜值类见效最快——方案举例「帅气的售楼员」一条拿到14万播放。

视频脚本真的有那么重要吗？

这份方案给了一组对比：有剧本视频点赞52.4万，无剧本视频只有73赞。解释是无脚本、拍摄不专业、清晰度低、无剧情。虽然对比极端，但脚本直接影响内容的完播率。

企业找代运营，套餐该怎么看？

看三件事：目标是否可验证、服务周期与条数、是否承诺达标。这份方案的两档分别是35800元做1个月10条视频（目标1万粉、100万曝光）和99800元做2个月25条视频（目标3万粉、1000万曝光），两档都写明「服务至达标为止」。

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