程鸿蔚-深圳想想广告-实地惠州常春藤年度推广策略汇报会员免费

来 自 未 来 的 传 统深圳想想⼴告 2 0 1 9. 0 1 . .2 5实地惠州常春藤2019传播构想The future from tradition

“中国的房地产⾏业 依赖⼟地增值的⽇⼦已经结束了， 进⼊到拼产品的阶段。”

对于惠湾⽽⾔，⼤部分开发商已拥有 共同的认知， 但实地想呈现给湾区⼀个不同的表达

近30个在售楼盘，争夺被调控后的楼市，代客渠道⼀样，城市⼤配套⼀样，消费者的群体及诉求也⼀样。。。

对于实地⽽⾔，2018年布局⼴深惠四盘，⼴州常春藤及深圳剑兰郡的产品⼝碑 已然建立湾区声望 然后惠阳双盘18年⼏个月内，确是 压⼒重重

⽽对于想想⽽⾔，我们⼒图 让开发商的匠⼼ 更容易被代理⽅转换成卖点 让⼤数据时代的传播 更有效被顾客看到并对品牌产⽣偏好

双盘共⽣，实地用⾏动拒绝叠加式的 建筑⼯业⽂明时代 礼献城市与⼈ 环保、⽣态、可持续，尊重传统，⾛向未来

Together

contentsPart 1 核⼼购买点和竞品的冲突Part 2策略核⼼策略及定位锁定Part 3双剑合璧，剑指⼤湾区Part 4目录想想的感官和市调的反差

想想的感官和市调的反差Part 1

实地要为⼤湾区打造⼀个华南首个百万⽅智慧⼤盘想想的第⼀判断是：

那么相信营销要解决的课题即是：⼴告需在核⼼卖点“双轨 学府 ⼤城”之上做——溢价的 ⾼品质包装

因为1号线区域暂时的流量不够， 双轨是否已是⼀种市场公认不说破的软卖点 因为30家以上的竞品都在喊的学府双轨， 学府其实就是⼀个片区共享化的⼤卖点 因为今年的政令，深圳客的⼤基数已然变化， 分销也不⼀定能找回来， 因为现在惠湾买楼客的钱袋⼦，貌似钱袋⼦不够了市调的反馈：⼀号线是个吊在空中的饼!!!

市场有问题，⽊槿带精装卖的不好，常春藤⼤户型卖⽑坯 分销客户对案场销售⼈员的售卖技巧及产品知识要求更⾼， 惠阳不比⼴深，客户相对刚需⼊门，价格抗性⼤ 我们项目不比其他，如果⼀直卖⽑坯就是亏钱！！！现场销售顾问的反馈：没有客来，⼴告能引导什么?

“因为好看啊，漂亮啊 ” 反问：难道好看就要比对面的贵吗？ “我们的设计师是新加坡的，建筑设计拿过⼤奖的” 再反问：难道好看拿过奖就比对面贵吗？那为什么阳台都要有这样的设计，比如斜柱？”等1月10日踩盘时 我问⼀名销售顾问，为什么我们的产品为什么那样设计？踩盘日记》来的客比价怎么办?

回顾之前的传播

双轨 学府住区回归⽣活的美时间沉淀的美学作品59m最⼤楼间距赋予⽣活最温暖的光照⽣活之美 在于精致相待与“深圳华侨城洲际酒店”对标的建筑风格，匠⼼雕琢——不特⾊，非豪宅这⼀院，围合住家⼈的亲密关系 用⽅圆友善邻里双轨接驳 7站⼊深76万⽅捷运⼤城城央半岛⽔岸艺术住区我是什么？

01：现场营销说辞面对“价格”相对乏⼒，被⼴告化的卖点已然成为整个惠湾的同质化的“买点”。 02：惠湾深圳客已然精明，货比三家后，感官和情怀完胜竞品，然临门⼀脚的埋单信⼼仍被市场洗脑。 03：⼴告媒介收窄，仅可被感知的分销及现场，对⼴告的价值解读要求更⾼，更清晰。 因此 想想认为，⼴告不能仅仅要做更质感，更有⽂采，现有⼴告定位及占位格局需再设计！本章小结：

核⼼购买点和竞品的冲突Part 2

客户组成多元化“跨城”效应依然显著⼤湾的利好，何时到达?湾区规划利好的驱动下，叠加深莞惠同城，惠州城市优势也逐渐显现，虹吸效应逐渐发酵。 据中原成交客户数据统计，惠州主要的客源地有深圳、⼴州、东莞、河源、梅 州以及本地需求，其中本地客户约占5成，2016-2018年，深圳客户（居住地为深圳）在深圳本地购房占比最⾼，达48%，除 深圳外，深圳客户购房选择最多的城市是惠州，占比达38%，外溢需求 依然保持较为强劲，惠州城市购买⼒在中长期仍能够得到⼀定的支撑。 湾区七城客户流动路线

深度解剖当下竞争语境——⼤惠州市场90-120平户型仍是主⼒需求，35-40岁⼈群，2018年此消彼长， 惠州客增多，外省及非深圳客比例上升。67%客户意愿选择2⼿楼，低总价小户型，价格 产品配套及开发品牌被关注。

碧桂园，新⼒，龙光竞争差异化碧桂园卖什么？9000 全国品牌影响⼒，产品性价，布局⼴深 凤凰智拓2018年 不乏 湖...