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退以居山 进以入市 是谓境界金域蓝山 2018 年度推广策略提报达文东方

这是最好的时代这是更好的时代在稳健的 2017 年，金域蓝山形象重塑，华丽转身，向进阶济南楼市第一梯队发起冲锋

旭辉 · 银盛泰强强联合二期精装产品入市区域提升动作开展9 月2017 年：11月12月2017 时间轴线

金域蓝山旭辉 · 银盛泰济南首作，全城瞩目之作作为旭辉 · 银盛泰进入济南的首席作品，正在接受市场检视，在业界、市场、客户中树立一定的知名度、关注度。

课题 1 ： 2018 “”市场激烈， 如何营造 既叫好又叫座 的市场效应？问题即方向三大课题课题 2 ：如何进一步提升项目形象以支撑高房价 ？课题 3 ：完成销售任务的同时兼顾与品牌互相借力？

》》》 策略 分 析

2018 年营销目标销售产品：小高层 450 套储藏室、车位若干营销任务： 18 亿全部清盘目标售价： 2.2-2.6 万元 / 平

· ······ ·····1 月 2 月 3 月 4 月5 月6 月8 月 9 月10月11月12月7 月2018 营销节点3#开盘加推1#4# 、车储6#车储区域镀金返乡营销品牌镀金楼王面世山居镀金价值落地稀缺争藏去化车储阶段主题

市 场 分 析

2016 年 10 月后济南楼市调控层层加码，目前济南步入限购、限贷、限价、限签、限售的“”五限时代 ，短期内政策松绑可能性极小。因市场供给端推货延后导致的价格持续上涨，不排除未来存在限购升级可能性。 2018 年，中国房地产市场预测会稳中有跌，但中国楼市规模仍在上升通道，基本是上涨、平稳两种市场交替出现。宏观政策

济南房价整体见顶回落， 12 月新房均价 15361 元 /m² ， 环比上月下降1.79% ；历下区抗跌，以 24220 元 / ㎡引领济南房价，与上月基本持平，当前在售楼盘 31 个。区域市场概述

中心、奥体 CBD 板块处第一梯队，价格 2.3 万 / ㎡以上；南部、高新、花园路区域价格为第二梯队，集中 1.7-2.3万 / ㎡；其他板块价格在第三梯队，价格集中 0.9-1.7 万 / ㎡。

西客站区域单价 9000-15000元 / ㎡典型项目：恒大御峰、龙湖水晶郦城业态：高层为主南部区域单价 11000-19000 元 / ㎡典型项目：鲁能公园世家、国华新经典业态：小高层、洋房、别墅奥体 CBD 区域单价 23000-28000元 / ㎡典型项目：绿地 IFC 、财富中心、万科大都会业态：高层、小高层高新旅游路区域单价 16300-17000元 / ㎡典型项目：三盛国际公园、华皓英伦联邦业态：小高层、高层雪山区域单价 10000-14000元 / ㎡典型项目：中建锦绣天地、龙湖春江郦城业态：小高层、高层唐冶区域单价 10000-13000元 / ㎡典型项目：鲁能泰山 7号、绿地城业态：高层、小高层北部区域单价 9800-13500 元 / ㎡典型项目：华山珑城、云世界、加州启程、荣盛花语馨苑、万科金色悦城业态：高层中心区域单价 25000-30000元 / ㎡典型项目：中建国熙台、和平里业态：高层花园路区域单价 17000-21000元 / ㎡典型项目：泰悦赫府、贤文世家工业北区域单价 9500-13000元 / ㎡典型项目：恒大城、香溢澜庭、万象新天业态：高层 / 小高层

统计济南过往政策性调控，历轮限购调整期内，高去“”化压力下市场多采用 以价换量 策略，保障去化速度。预计明年营销活动增多，价格小幅下探及以价换量可能性增加。

整体市场及区域市场总结2018 年的房市销量或出现下滑走势：投资性需求已经熄火，开盘即售罄‘’的现象已经基本消失，市场销量呈现 见顶 势头；但市场价格依然保持坚‘’挺，加上明年有部分高价地项目入市，价格还未 见顶 。总体来说，济南房价在政府把控下趋于冷静平稳。对于本项目，建议合理控制单价及总价，合理利润实现下必须掌握价格主动性。

竞 品 观 察

2018 蝶变年济南东发展扶摇直上新东站初成，济青高铁通车；济钢停产；工业北高架通车；“”东三环 凤凰路拟建； 2020 年 R2 线、 2021 年 R3 线通车；CBD……崛起；刘智远地块或将出让；路劲项目进场

中央生活区市场竞争更激烈一直以来，奥体、高新会展片区都是热点竞争市场2018 长岭山片区、 CBD 片区、新东站片...