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PART1 市场解读基于目标之上 放眼竞争市场评判2021年项目机遇与挑战

Point.1 观点宏观政策中央层面坚持房住不炒原则，房地产金融监管强化，确保房地产市场平稳健康发展。 金融监管稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 财税政策有效调节住房需求。财政政策要更加积极有为，货币政策要更加灵活适度，精准导向。 土地监测建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况。 市场监管要坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 住房保障推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题，加快形成“租购并举”住房制度 政策背景积压购房需求释放，二季度房地产市场热度较高，部分大中城市房价快速上行，房企融资环境改善，拿地积极性明显提升。 三道红线1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于1.0；3、现金短债比不得小于1。 政策影响1、房企增强销售力度，以价换量加快回款，房企去杠杆降负债率。2、短期内债务难化解的房企，房企联营、合营的事件可能增多，未来房企联合开发现象也将增多。3、房企融资难度加大，拿地或将趋于谨慎，高价拿地现象有所减少。 限购限售：限购年限增多或限购区扩围，人才引进或优先购房家庭限售5年，限售3或4年后方可交易转让 限贷升级：商品住宅二套房、二套房贷款未结清、非普通商品住宅首付比例提升 税收延期：个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，新建商品房办理不动产证时才可缴纳契税 土拍限拍：强调“限房价、竞地价”，限制成交溢价率，严格落实开发企业购房使用自有资金规定 三价合一：热点楼盘优先无房家庭，要求网签“三价合一”，严禁资金违规流入房地产市场、捂盘惜售等 人才落户：取消落户限制、降低落户门槛、对不同层次的人才提供相应的租房或购房补贴等坚持房住不炒金融监管其他政策

Point.2 观点宏观政策全国层面2021年以来全国多地密集加码调控，政策持续收紧，市场监管从严，抑制市场过热。2020年以来全国典型城市调控政策城市最近一次政策出台时间政策类型成都2021.3双集中、限地价、限房价、限购、限售、限贷、二手房参考价、市场监管西安2021.3限购、限地价、限房价、限贷、限售、刚需优先购房、 市场监管广州2021.4双集中、限购、限贷、限地价、限房价、限售、市场监管南通2021.4限地价、限房价、限贷、市场监管东莞2021.2限购、限贷、限地价、限房价、市场监管宁波2021.4双集中、限购、限贷、限地价、限房价、热点学区二手房参考价、市场监管深圳2020.7双集中、限购、限贷、限售、限地价、限房价、刚需优先购房、市场监管、二手房参考价限购限贷限价限售双集中成都南通西安广州东莞 深圳全国部分城市调控重点政策分布典型城市政策取向其他楼市调控城市南京杭州限购趋严北京：学区房变革上海：学区房变革宁波：扩大限购、从严限贷海南：打击规避限购郑州：提高公限购后撤回积金贷款首付合肥 南京南昌：放松厦门：严查经营贷

Point.3 观点宏观政策安徽层面安徽省政策稳定性较强，前三季度政策调整力度较小，政策整体影响力偏弱。合肥芜湖阜阳蚌埠滁州马鞍山亳州淮北宿州淮南六安安庆铜陵池州黄山宣城 公积金：停止发放第三套及以上购房公积金贷款，第二次申请公积金贷款购房首付不低于50%（2020.8）租赁住房：将积极推动商业用房改建为租赁住房，促进存量商业转型消化（2020.1）租赁住房：市区范围内，商办、工仓，科教等非居住类型闲置存量房屋，可改为租赁住房（2020.7）公积金：贷款期限延长至30年，贷款额度实行与职工还款能力和缴存余额双挂钩，婚前公积金贷款次数在婚后合并记入家庭贷款次数（2020.8）人才引进：针对合肥市认定高层次人才，在租房、购房、税收等层面予以不同程度的补贴及政策支持（2020.9）...