CBRE构建复原力2025新加坡房地产市场展望报告虽有迷雾，难掩曙光世邦魏理仕研究部新动加坡2025年1月2025新加坡房地产市场展望尽管特新加坡市场预测宏观经济零售物业2025年通胀率预计将回落至152.5%。受益于旅游业全面复苏至疫情前水平以及未来供应量低于历史平均写字楼租金个美国利率质十在2025年将以较慢速度下降，2%新加坡国内利率可能呈规相似趋势。和市政厅滨海中心区域为主要驱动力.优质物流租金个1%2025年销铠势头将得以延续.写字楼中小型交易趋势预计将持续至2025年，住宅2025年供应量低于趋势水平，预计将零售物业租金个2-3%在需求暂缓中期供应有限以及持续追球鉴于202年房价幅与经济基本面相住宅租金个3-6%流房地产供应量预计将达到自207新加坡位列亚太地区最具吸引力的三投资额个10%优质物流来的亮水平，但健康的预租率应该投资缓解空置率的下行压力，光其是在西部但考虑到当前经济和地缘政治环境存收益率随着主要的第三方物流公司在其新设施中在不确定性，市场仍面临下行风险。阶段为注重价值的租户提供了22025年新加坡房地产市场展望01经济0402写字楼0703工业与物流100413动05住宅1606投资1901经济GDP增速放缓，2025年重要里程碑事件图1：经济增长实GD增长（技链式关元计算）零售销售增长技链式量计算，不包括汽车)初步预估显示，2024年新加坡经济表现超出预期，同比增长4.0%，较12%2025年+10左3.0%2023年1的GDP增速显著加快，并超越了新加坡贸工部(MT刊在8%10%2024年2月质测的10至3.0%增长区间.2024年下半年，制暗业的复40%5%苏成为经济增长的主要动力，全球电子产品需求的增长为此提供了有0%力支撑，除住宿和餐饮服务业因2023年的高基数而有所放缓外，服务业GDP增速在2024年也实现了加速。-10%-15%-20%增速为至3%作为一个小型开放经济体，新加坡面临着严线的外部易伙伴经济增速可能放缓以及地缘政治紧张局势可能升级。然而，一世积极因素可能会支撑近期经济增长。持续的制造业复苏带图3：劳动力市场状况图4：贸易流动来的增长势头质叶将延续到2025年初，劳动力市场状况也将保尉持稳定。失业率（季度，经季节性调图非石油国内出口同比增长（月度）40%30%35%20%会和企业的财政支持力度。利率南的特续下调也将有利于经济增长，尽30%25%20%此外，两项关键发展可能在中期内塑造新加坡的房地产格局。新加坡-10%市区重建局(UR)的《2025年总体规划草案》预叶将于202年年中1.0%0.5%-20%发布，该规划将概述新加坡未来10年至15年的土地利用和发展战略。0.0%30%而新设立的柔佛新加坡特别经济区(JS-SEZ)可能为本地企业和投资带来机遇与挑战。预测通胀趋于稳定图5：新加坡整体通胀率8%+15-2.5%202年第三季度，新加坡整体通胀率同比放缓至2.2%，低于2023年可期的4,1%7%此后，整体通胀率进一步回落，2024年11月同比张幅降至16%，预计202年全年通胀率约为2.5%，低于2023年的4.8%%这些因素包括地缘政治冲突和大宗商品价格波动，可能导致进口成本上升。整体通胀率将在15至2.5%之间.另一方面，如果2025年全球经济大幅放缓，也可能导致成本和价格压力迅速缓解，从而使国内通账率低于预期水平。图6：美国及新加坡国内利率2025年利率下调幅度将收窄202年，随着通账率南接近美联储2的目标，美联储自9月开始实地了一系列降300%会议，联邦基金目标利率已降至4.25%4.5%相应地，新加坡国内利率也随之200%1.00%0.00%展里2025年，预计美联储将续降息，但幅度将小于2024年，这一更为谨慎的做法部分日因于特朗普新政府提出的政策可能带来的潜在通胀压力。质测558显示，联邦基金目标利率可能再下调50个基点，到2025年底降至3.75%-4.00%02写字楼2025年新加坡房地产市场展里净吸纳量表现积极，但经济增长放缓带来挑战图7：2024年按净可出程面积(NLA)划分的写字楼图8：大型租赁交易(30,000评方英尺)租赁需求（前十大行业）场所转型以及混合办公横式的特续，2024年大部分时问用赁成交量较300灵活办公空政府中央林荫道大厦和70万平方英尺的拉布拉多大厦一在年内竣工，以及间7%250其他创下自201年以来的最高水平.随着这些租户迁入新址，部分租户可5%能会在2025年现有租约到期时退还部分空间。20022%此外，由于预叶2025年经济增长速度将放缓，租赁势头可能受到抑制，1.50企业可能会倾向于续租，而不是撒迁或扩张。他们也可能寻求更灵话5%的用赁选择，这一趋势在过去两年一直在影响市场。运输与仓储1.006%法津与会计0.50银行、法律和科技行业推动租赁需求能源与大宗对高品质动公空问的追求显著改善了中央商务区(C即)优质写字楼的0.00商品7%空置率。截至2024年底，核心中央商务区（甲级）写字楼的空置降至4.9%，低于2024年第三季度的8的峰值。由于企业更加重视人才的消费品工业」产品信技术吸和留存，这种优先选挥高历量办公空问的趋势将在202年继续或为重点。9%17%2024年，银行与金触业（主要是资产营理、投资咨询和交易公司）成为最大的需求驱动力，紧随其后的是法律和科技行业。这三个行业加起来占租赁需求的一半以上，中小型交易主导了2024年的用赁活动，2025年新加坡房地产市场展里2025-2027年新增供应有限图9：全岛写字楼新增供应量继2024年竣工潮之后，预计开发项目储备将在2028年再次达到顶峰之前有所减少。未来三年(2025202年)的总新增供应量质叶为每年58万平30方英尺，比过去1年的年平均水平低约55%。这一期问的重点项目包括25202年竣工的吉宝南中心和2026年竣工的邵氏大厦重建项目.2015十年供应均值：128万平方英尺殖着0中央林荫道大厦成为最新竣工项目，且未来三年核心中央商务区20252029年供应均值：83万平方英尺10这意味着对于那些有意扩张或迁入核心中央商务区（甲级）市场的企业0500分散化战略.。由于市区重建局(URA)的中央商务区(CO)奖计划■核心中央商务区■边缘中央商务区和振兴市中心的战略发展计划已于2024年11月到期，我们质计即将发布的《202年市区重建局总体规划》将有进一步的更新和强。图10：核心中央商务区（甲级和乙级）租金预测追求高品质趋势下租金温和增长142024年，核心中央商务区（甲级）写字楼租金同比增长0,4%，校2023年2024年第四季度吸纳率和入驻率的改善为市场带来积极信号，但即将到而，潜在的降息措地和新加坡的政治稳定可能提振企业信心。总体而言，在有限的中期供应和特续追求高品质动公空问的背景下，质计2025年核03工业与物流挑战中租赁活动的亮点图11：2024年按净可出租面积(NLA)划分的工业与物流租赁需求（前十大行业）尽管面临整合和成本优化压力，电子商务和物流行业在2024年仍是最活跃■电子商务物流5%且最具韧性的行业，在前十大行业中占据了39的用赁需求。这主变得益3■科技于市场对现代化坡道物流设地的强动需求。科技和医疗科技行业也表现良■医疗科技好，这些行业的企业看好新加坡的知识产权法，因为这些法律可以保护他39■批发贸易们在研发方面的大量投资所获得的专利。■零售■制造业然而，世邦魏理仕研究部观察到，由于红海危机引发的成本压力和供应链■食品生产中断，2024年企业扩张需求受到抑制。随着业主变得更加灵活，专注于其投资组合的入住率，租赁活动在2024年第四季度有所回升。■工程■生物医学22%展理未来，202年不同制造业集群的增长预计将不均衡。在人工智能日益■其他普及的推动下，先进制造业和半导体公司可能会在202年继续表现出色。图12：近期新加坡重大投资公告在柔新特别经济区的倡议下，总建筑积新加坡吸引全球制造商的重大投资公告日期公司行业)地点(平方英尺)详情不适用动工建设先进封装设施，。用于生产支持人工月(半号体)9亿元有深远影响的战略举措，其面积是新加坡的四倍。它将在柔佛州内设立202年VSMC79亿美元或九个折凯区，其中制造业和物流是主要的经济重点领域。2月(半导体)手机和笔记本电脑的专用芯片202年利康尽管工业界希望利用柔佛州校低的土地和劳动力成本，但大多数公司计大士南动工建设其在亚太地区最大的抗体药物偶联划将核心运营和研发功能保留在新加坡，以受益于其世界一流的基础设施、稳定性、监管环境和熟练劳动力。这种双重布局战略有助于利用柔佛州和新加坡的互补优势。在柔新特别经济区的侣议下，新加坡续吸引制造商的重大投资，进一步巩固其作为先进制造业中心的地位。2017年以来最高的物流地产供应量近年来，仓库市场供应持续紧张，自202年第二季度以来，入驻率一直保尉特在g0以上，尽管2024年第一季度完成了如4 Benoi Crescent和L0G0S1200EUB(二期)等重大项目，但截至2024年第三季度，裕廊集团(JTC)的10.00仓库入驻率仍保持在健康的11%展望未来，未来三年(2025202年)800年均新增仓库供应量预计为277万平方英尺，较过去十年365万平方英尺600的年均净供应量低24.1%年平均值2527刀200然而，预计2025年将有约492万平方英尺的供应进入市场，约占现有仓000库存量的3.9%今年计划嫩工的主要设地包括马士基的世界门户2号(Maersk's World Gateway2.公丰树抢廊物流园Mapletree Joo Koon LogisticsHub)和5 Toh Guan Road East.总体而言，至少60的优质物流空可已被顶租，这将缓解入驻率的下行压力，尤其是在西部地区。租金整合或将利好租户图14：优质物流及高科技领域粗金指数级预测尽管2024年优质物流平均租金上张1，至每平方英尺每月187新元，但这一增长主要集中在202年上半年，随着租户对高租金的抵制，业主调整130预测了预期，租金在2024年下半年进入整合阶椴。虽然一些老旧资产可能因120供应量大幅增加而面临更大压力，但鉴于新增项目的良好规格，平均粗10为注重价值的通户提供了一个锁定优质物流空问的机遇窗口90升计划(AE)新增20万平方英尺供应，20262027年暂无可预见的新增供应。总体而言，在2023年供应激增后，高科技市场仍处于整合阶段。一优质物流在一些租户进行规横调整的背景下，2024年租金下降0.3至每平方英尺每月354新元后，预计2025年将保持平稳.1204零售物业图15：新加坡重大活动(2025年)2025年旅游业全面复苏IA2024年旅游业持续复苏，1月至11月游客数量同比增长223%，达到1513万人次，SLEEP实现了新加坡旅游局(STB)全年1500万至165万人次的质测目标，这一增长主要得益于202年2月起实地的与中国之间的30天互免签证协议，该协议推动中国游客数量翻倍，并使中国超越印度尼西亚成为最大的入境客源国Q1质计2025年新加坡旅游业将保持复苏势头，这得益于不断增长的航班运力和连通性出的提升、包括新坡海洋馆和小黄人乐园在内的新景点开放，以及一系列丰富的演唱会和国际会展活动的举幼。下大奖赛等标志性活动吸引了热烈反响，亚海展然而，不确定的外部经济环境，加上强势的新元走势，可能会抑制部分注重成本的游客的出行意愿，或导致他们优先将支出用于景点和住宿，而非零售消费。租赁情绪依然强劲新加坡作为全球旅游和商业中心的声誉持续吸引着零售商的浓厚兴趣，众多海外品牌希望在新加坡扩张其商业板图。世邦理仕研究部的亚太区租赁情绪指数显示，尽管比例胶去年有所下降，但大多数受访者观察到博售商今年对扩大空问的需求依然存在。同样，在新加坡，尽管225年对空问的需求依然强劲，尤其是优质商铺，但受0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%劳动力短缺、运营成本上升、来自电商的亮争，以及中期来看，新山的竞争，而即将于2026年投入运言的新地铁系统(RTs)可能加圈这一局面。16未来供应有限图7：未来新增供应量净可出相面积百万平方英尺质计2025年将新增约50万平方英尺的零售空问，较2024年新增的34万平20方英尺零售供应量下降40,4%。未来三年的年均新增供应量显著低于(652%)过去10年的历史平均水平，这将为零售租金提供支撑，42025年的重要项目包括榜憨数码园区二期和康宁坊(CanningHi训Square),1.010年平均：9仿平方英尺3年平均：3万平方英尺(CanningHil训Square)是一个综合开发项目的零售部分，该项目还包括住080.40.20.0201520162017201B2019202020212022202320242025F2028F2027F优质零售租金预计恢复至疫情前水平■已竣工■乌节路■市中心核心区■中央区其他部分■边缘区■中央区以外区城2024年，新加坡全岛优质零售租金同比增长36%，继2023年全年增长4.2%后继续复苏。这一增长主要由乌节路和市改厅滨海中心区域推动，得益于旅游业复苏和员工重返办公室安排的正常化，这些区域在旅游业复苏和办公室回归常态化的背景下表现优于其他次级市场，随着旅游业复苏，预计202年这些区域的用金增长将进一步加速，为混和的用金增长，年增长率为%-2%整体优质零售租金将增长2%~3%，并在202年恢复到疫情前的水平，从长远来看，乌节路的升级和历史建筑的改造将提升零售空问的活力，从而吸6引更多零售商入驻15