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很多时候我们被琳琅满目的方法诱惑、迷失很少人感知无论世界的变迁道没有变过道亦有原则、精神、方向道是基础，道是核心

壹 问道长沙

势与市

城市研判

经济： 2016 年长沙 GDP 全国 13 ，省会排第 6房价：楼市均价全国百城排在第 61 ，在省会城市中排第 25长沙房价，和城市的经济实力严重不匹配！

长沙 2013 年天量供地 15000 亩，直接造成 2014 年底长沙房屋严重供大于求，库存最长达 24 个月。从 2015 年起，政府严格控地， 15 年 16 年供地都在 5000 亩左右，现在库存已经不多，城区库存销售周期只有 4 个月。远期放量收窄，奇货可居！

限购限贷限价限签齐出马，在全国多地密集加码房地产调控政策下，长沙也正式加入了这场调控大军中。历史总是惊人的相似，每次政府调控后的反弹存在着一个 1-3 年一个小周期的特征，虽说不同的城市有所差异，但大体走势上是相一致的。而中天 · 高铁新城项目将正式入市时间选择 2018 年，有效避免了政府调控带来的观望期。规避大势不利因素，顺势而为！

研判结论：从价格被低估，可以预见未来的房价将持续上涨。从土地供应收紧和库存量降低，可以预见未来的成交仍保持旺盛势头。长沙市场的持续走强最大的得益者落在几个重点区域

区域研判

“”多中心时代的 城市三国志近 20 年迅猛的城市化进程，中国大型城市均分化出三个不同功能的中心区。特点：历史人文沉淀、老城风情、街坊文化、成熟配套→ 后院型城市中心特点：新城市中心、中央商务区、配套成熟或趋于成熟→ 客厅型城市中心特点：依托高铁或临近空港的交通优势，打造城市门户新城→ 门户型城市中心

长沙，这三个中心如何划分？

长沙城市发展，呈 T 字形走向。向西，向东，向南。老城星马新城梅溪湖高铁新城

河西以梅溪湖为核心，未来将建成新城市中心。向南以长沙南站为核心，将建成国家级枢纽中心和高铁新城。往东是依托经开区的星马新城，在三个发展极中能级最低，发展潜力最小。“”三个发展极中，有足够分量列入 中心 的区域只有梅溪湖和高铁新城。“”所以，长沙的 城市三国志 为：后院型城市中心：以五一广场为坐标的老城客厅型城市中心：以梅溪湖为坐标的河西门户型城市中心：以南站为坐标的高铁新城

高净值土地的分布，集中于：成熟老城及沿江区域、环梅溪湖及河西湖山资源区域、高铁新城核心区域。这三个区域，是目前长沙豪宅的主要集中地，也是成交最旺盛的区域。老城及沿江区域的价值基座是成熟配套价值、人文价值和江景价值。梅溪湖板块及高铁新城板块的价值基座都落在未来发展前景。从区域竞争来看，两个新兴板块之间的竞争更加激烈。

梅溪湖板块：优势：发展较早，配套相对完善劣势：规划概念之下的纯粹地产运作，是典型的地产推动发展模式。更极端点说，梅溪湖片区更像是一个湖滨豪宅区，而不像一个 CBD 。高铁新城板块：劣势：起步较晚，生活配套不完善优势：交通先导推动模式，重量级配套陆续兑现：高铁站、通机场的磁悬浮、国际“会展中心、省网球中心，还有比梅溪湖更密集的地铁线路网。高铁新城，被誉为 长”沙最接近世界的地方 ，极可能后来居上。

研判结论：高铁新城的房价，已经在逐步兑现它应有的价值，尽管未来有极大的发掘空间 , 但现在区域仍处于刚需竞争的红海，而且政府对区域的规划更偏向商务，高品质住宅将成为片区的臻稀品。

竞品研判

清溪川 9 号价格：均价 10000 元 /m2现推户型：二期预推 110 ㎡两房、 1 40-180 ㎡三房、 240 ㎡四房 物业类别： 高层项目买点：圭塘河、喜盈门、小学明昇壹城 价格： 均价 10000 元 /m2主力户型：二期预推 110-260 ㎡复式、 大平层、公寓 物业类别： 高层、超高层 项目买点：高铁、大盘、商业

万科魅力之城价格：均价 13000 元 /m2主力户型： 97-126 ㎡三房、四房 物业类别： 普通住宅 , 花园洋房装修状况：精装项目买点：品牌、近高铁阳光城 · 尚东湾 价格： 均价 8500 元 / /m2主力户型： 90-145 ...