写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020年09月30日南山福田罗湖前海宝安盐田大鹏龙岗龙岗光明坪山东莞惠州香港特区1 核心市场：南山、福田和罗湖2 深圳政府. 深圳是一个充满创新和先进制造业的城市，并且一直将其工业用地策略重点放在最具效益的用途上。工业用地是专门为相关产业活动创造空间的地方，据政府数据统计，深圳全市有273平方公里2的工业区块划定范围。随着中国迈向高端制造阶段，并更加深化融入全球供应链，深圳的工业升级转型不断推动工业地块的业主和发展商与政府共同协商，将传统工业地块M1转化为创新型产业用地M0。M0新型产业用地旨在承载产业无污染环节，如研发和设计活动等 - 租户一般把这类型的用地作为像写字楼般的用途。近年来，深圳产业升级进程不断深化，促使高附加值环节（如研发与设计等）对优质产业办公空间的需求不断加大。截至2020年8月，深圳核心1区域已有超过900万平方米的产业办公空间。展望未来五年(2021-2025)，高力预计将有超过500万方的新增供应在该区域释放。>我们建议相关企业可以更多关注产业空间的优惠政策。>我们同时建议那些对于产业办公楼保持关注的投资者可以留意未来新增供应选择较多的南山区和罗湖区。11工业用地能效升级：深圳产业办公来源: 深圳政府23456789102345678910高力快报易浩然高级分析师| 研究 | 深圳+86 755 8825 8600Justin.Yi@colliers.com深圳工业区块分布行政区福田罗湖南山盐田宝安龙岗光明坪山龙华大鹏总计规划面积(百万 平方米)2.91.216.90.874.466.031.829.640.79.2273.4百分比 (%)1.1%0.4%6.2%0.3%27.2%24.1%11.6%10.8%14.9%3.4%100%观点及推荐12345678910图例:区界工业区块
2高力快报写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020年09月30日类别甲级商业办公楼新型M0产业办公楼产品属性土地使用年限30 - 50 年20 - 30 年土地价格市场价低于市场价转让限制无根据土地出让合同1最小销售分割单元面积无≥ 300 平方米市场交易受政策监管和影响底高市场流通性高底政策支持和补贴有限多重租户特点租户类型无要求规划引导租金市场价低于市场价租户租金补贴有限多重2甲级商业办公楼和新型产业M0办公楼主要区别工业用地的转型-工改升级深圳政府在2018年宣布产业资源优化配置计划, 其中包括提供优惠价格的用地和企业补贴奖励，政府出台项目遴选、定向派地和产业统筹发展3等一系列方案。由于深圳可供发展的用地有限，老旧和发展面积密度较低的传统工业厂房及设施将逐渐转型为承载研发、设计和创新等的产业空间。有别于传统产业园区，深圳的产业办公楼一般位处核心区域，并紧邻公共配套设施、住宅社区和商业区。产业办公楼的地理优势也赋予其租户在猎取科技创新人才等方面提供便利，从城市和经济发展角度来看，我们相信产业办公楼伴随着产业升级的发展进程将持续提升土地使用能效，进一步巩固深圳作为中国科创经济引擎的长远发展。塑造高附加值产业集群截止2019年年底，深圳工业GDP以39%的比重继续领跑其他一线城市。同时，深圳拥有17,000家高新科技企业，仅次于北京排名全国第二。根据政府发展规划，深圳将继续发展以高端制造和创新产业为主的高附加值供应链，旨在进一步增强其科技创新领域的全球竞争力4。在政府的政策引导和支持下，产业办公楼的发展将有助推动深圳制造业升级。我们预期，产业办公楼将持续辅助深圳整体办公楼市场的长远发展，并将不断推动经济向前发展。一线城市工业GDP占比与高新技术产业公司数量对比39%27%27%17%17,000 12,000 28,000 13,000 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000深圳广州北京上海0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2019制造业GDP比重 (左轴)2019高新技术企业数量 (右轴)来源: 北京、上海、广州、深圳统计局; 百度注: 1 交易限制条件2 租金补贴 : 根据市级政策和区级政策.3 深圳政府; 4 深圳工业信息部
3高力快报写字楼 | 深圳 | 研究部 | 2020年09月30日深圳M0新型产业空间地图 (平方米) 和新增供应 (平方米) 千 平方米福田与罗湖旧厂房将逐步升级转型深圳正在努力增强其科技创新竞争力，尤其是5G移动通讯、8K高清视频、集成电路...
