长沙正荣滨江紫阙台公寓策略方案-88P会员免费

公寓新业态推售营销策略方案正荣滨江紫阙台 2021.1.30

PATR 01项目及产品概况

公寓产品概况整盘货值构成n 滨江紫阙台项目整体概况25#26#27#21#22#23#18#19#20#10#13#15#16#17#1#2#3#5#在 售售 罄 6# 7#G2# 8#12# 9#未推S-1#S-2#S-3#28#29#30#G1#11#公寓产品 洋房高层公寓社区商业车位合计整盘面积7.52 12.32 3.41 2.06 1766个25.31 （万㎡）面积占比（%）30%49%13%8%/100%整盘均价/（元）整盘货值（亿元）货值占比38%28%10%18%6%100%（%）基本信息获取时间2016-11-8用地性质商住成交总价9.91亿成交楼面价3870元/平米股权比例100%目前进展在售经济技术指标用地面积107492.58㎡总建筑面积323985.05㎡可售面积252496.03㎡容积率2.38其中：住宅197102.1㎡车位配比1:1.1 商业21021㎡公寓34372.93 可售比79.6%车位地下1752（含人防219）整盘货值40.45亿货值构成已售：17.18亿，未售23.27亿未售构成未达预售：（6/7/8/9/11/G1/G2/底商/车位）取证未售：（1/2/3/5#高层库存）项目整盘货值40.45亿，已售货值17.18亿，未售23.27亿。其中公寓整体货值4.1亿。一、项目整体概况

n 公寓产品概况G-1G-2本体解读：项目公寓共两栋，位于地块东北角，面积段集中在33-41㎡，层高4.5米，开间3.3米，进深9.4米，共845套。整盘货值构成公寓产品概况一、项目整体概况G-1公寓G-2公寓楼栋面积段㎡开间㎡进深㎡层高m梯户比得房率套数G-135-413.3-3.49.3-9.44.53T1978%323G-233-405T2979%522合计845套

PATR 02市场分析与竞争格局

二、市场分析与竞争格局市场分析n 长沙公寓市场供求分析：长沙内五区公寓市场库存压力不断加大，整体市场价格出现下行。Ø供求：20年公寓供应246万㎡，同比减6%；成交140万㎡，同比减0.7%；均价12261元/㎡，同比减12.3%；Ø库存：小库存431万㎡，出清周期37.1个月。长沙内五区2017至今公寓市场量价表长沙内五区公寓库存及出清周期数据来源：CRIC竞争格局长沙公寓市场滨江公寓市场36036136437338038841342443244046143131.3 32 32.5 34.1 35.4 36.639.8 40.537.9 38.4 40.637.10510152025303540450501001502002503003504004505002020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 2020年08月 2020年09月 2020年10月 2020年11月 2020年12月库存面积(㎡)去化周期12'(月)961822632461221441411409734123751407312260020004000600080001000012000140001600005010015020025030017年18年19年20年供应面积（万/㎡）成交面积（万/㎡）成交均价(元/㎡)

n 长沙公寓市场去化结构：Ø公寓市场成交面积段集中在30-50㎡【74%】，逐年攀升。Ø成交总价段集中在30-70万【71%】，超70万去化困难 。4%12%3%5%4%1%33%25%19%30%32%38%24%28%40%38%34%36%26%25%28%22%23%19%9%8%8%5%5%5%4%3%1%1%1%1%0%20%40%60%80%100%2014年2015年2016年2017年2018年2019年历年内五区公寓面积段成交份额30㎡以下30-40㎡40-50㎡50-70㎡70-100㎡100㎡以上37%36%37%18%5%3%44%40%43%58%43%34%11%12%11%13%31%36%5%7%4%9%13%19%3%5%4%3%8%8%0%20%40%60%80%100%2014年2015年2016年2017年2018年2019年历年内五区公寓总价段成交份额30万以下30-50万50-70万70-100万100万以上30-50㎡比例【74%】30-70万比例【71%】市场分析竞争格局长沙公寓市场滨江公寓市场二、市场分析与竞争格局数据来源：CRIC

n 长沙公寓市场去化结构：30-40㎡需求最为旺盛，小库存出清周期相对最低（22.3个月）面积段小库存套数去化周期30㎡以下126538.330-40㎡2173322.340-50㎡2912035.750-70㎡1702238.770㎡以上494736.1市场分析竞争格局长沙公寓市场滨江公寓市场二、市场分析与竞争格局数据来源：CRIC

n 长沙公寓市场降价促销、以价换量动作频现，最高降幅超3000元/㎡，开发商利润空间缩减。市场分析竞争格局长沙公寓市场滨江公寓市场二、市场分析与竞争格局数据来源：中原

n 长沙全城各区域商务公寓均有启动分销渠道，且点数最高达10%，营销成本大幅增加。市场分析竞争格局长沙公寓市场滨江公寓市场二、市场分析与竞争格局数据来源：中原

城市...