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社区商业白皮书高和资本社区商业研究小组2022年04月White Paper of the Community Business

目录CONTENTS社区商业的定义01社区商业的主要特征02社区商业的行业分析03社区商业的趋势03

1社区商业的定义White Paper of the Community Business

零售物业的细分品类及区分标准细分品类城市级购物中心区域级购物中心盒子型社区商业街区型社区商业体量10万㎡以上5-10万㎡2-5万㎡3万㎡以下辐射范围覆盖全市范围人群覆盖周边5公里范围，服务30万人以上覆盖周边3公里范围，服务8-10万人覆盖周边1公里范围，服务5万人商业定位综合业态，多元化集时尚、娱乐、餐饮于一体的一站式购物娱乐体验中心餐饮、服务、亲子为主，零售为辅，高品质、便捷性、高性价比、重交互的高频消费场所数据来源：*《购物中心等级划分规范》对优质购物中心评定标准部分内容列举社区商业的定义

购物中心VS社区商业辐射1-5KM客群辐射范围3KM以内本地居民为主购物消费需求客户需求生活刚性需求购物中心连锁租户为主、追求标准化与稳定目标租户社区型连锁租户与特色化本地化小店平衡注重营销推广、促进消费经营理念扎根社区，建立与社区的联接社区商业与传统购物中心主要区别购物中心与社区商业为不同定位的商业形态。在辐射范围、客户需求、目标租户与经营理念都存在显著区别，二者主要是互补而非竞争关系。

2社区商业的主要特征White Paper of the Community Business

时间购物中心毛租金购物中心运营成本盒子型社区商业毛租金盒子型社区商业运营成本街区型社区商业毛租金街区型社区商业运营成本开业培育期成熟期街区型社区商业、盒子型社区商业与购物中心毛租金与运营成本对比细分品类城市级/区域级购物中心盒子型社区商业街区型社区商业得房率低于60%通常高于60%租金增长率租户汰换速度快，涨幅快受制于整体腾挪空间有限，租金涨幅幅度低提成租金比例提成租金比例可观固定租金模式占比大，提成租金比例低运营成本管理成本高，有公区能耗与维护，需持续性、创新型大规模性推广推广成本相对低，有一定团队成本，有公区能耗与维护无推广成本或公区能耗与维护，团队人数有限毛收益率成熟期一般不超过65%成熟期可超过70%社区商业的特点零售物业的收入及成本对比

数据来源:NAREITS($10)($8)($6)($4)($2)$0$2$4$6$8$10$122000.12000.32001.12001.32002.12002.32003.12003.32004.12004.32005.12005.32006.12006.32007.12007.32008.12008.32009.12009.32010.12010.32011.12011.32012.12012.32013.12013.32014.12014.32015.12015.32016.12016.32017.12017.32018.12018.32019.1存续物业NOI同比增长OfficeRetailApartmentsIndustrial写字楼商业公寓工业2008年金融危机互联网泡沫美国上市REITs空置率2008年金融危机互联网泡沫美国NAREITs指数中，办公、零售、居住、工业四类物业近20年来“同物业NOI变化率“和”出租率“的表现。在过去两次经济下行周期中，相对于办公和工业物业，商业和居住类物业的出租率和NOI均受冲击更小，且在经济复苏后能更快的恢复。各业态中商业的出租率和NOI最为稳定

资料来源：NAREIT2007-2008金融危机期间不同业态REITs总回报率-46%-41%-38%-33%-27%-25%-10%-8%-5%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%mREITs酒店购物中心办公与物流权益类REITs平均公寓自助式仓储邻里商铺医疗经济危机下，社区商业是防御型的抗周期配置防御型资产是指空间需求对经济波动敏感度相对较低、经营表现受经济周期和商业周期影响也较小的不动产资产。以邻里或社区商业中心为例，其租户通常为便利店、理发店、洗衣店、药店等，所提供的商品/服务需求弹性较低。以美国REITs市场为例，在2008年经济危机中，持有更多以邻里商铺、医疗保健、自助储藏等业态为代表的“防御型”物业资产的REITs表现明显更优。

*数据来源：公司公告、华创证券数据2016-2020电商渗透率及变化电商渗透率变化(16-20)电商渗透率低且增长率低受电商影响最小的品类受电商冲击最大的品类食品、生鲜具备即时消费属性，更适合线下场景：快消品具有使用周期短、消费频次高的特点 。 整 体 上 ， 快 消 品 的 渗 透 率...