从贝壳上市深度研究房地产经纪行业：洞察居住生态，共谱经纪未来会员免费优质

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告行业研究/深度研究2020年08月17日房地产增持（维持）陈莉SAC No. S0570520070001研究员SFC No. BMV4730755-82766183chenli2832@htsc.com陈慎SAC No. S0570519010002研究员chenshen@htsc.com韩笑SAC No. S0570518010002研究员01056793959hanxiao012792@htsc.com林正衡SAC No. S0570118080076联系人021-28972087linzhengheng@htsc.com1《房地产: 景气度维持高位，投融资保持活跃》2020.082《房地产: 行业周报（第三十三周）》2020.083《房地产: 细则持续落地，试点指日可待》2020.08资料来源：Wind洞察居住生态，共谱经纪未来从贝壳上市深度研究房地产经纪行业核心观点贝壳作为中国最大的房屋交易服务平台，开拓经纪行业基础架构，成为交易服务数字化、标准化先驱，致力于搭建以 ACN 为核心的一体化开放平台。透过贝壳的高速发展路径，我们认为中国房地产经纪行业成长规模广阔，将在规范创新中迎接共享繁荣的未来。建议投资者积极关注显著提升行业效率、商业模式可持续且具备网络效应、能够凭借规模优势形成竞争壁垒的头部标的，推荐我爱我家，行业内相关上市公司还有国创高新、世联行。贝壳：从链家进化而来的中国房地产交易巨头贝壳是线上线下一体化住房交易和服务平台，由链家进化而来，立志重塑中国房地产经纪行业，2019 年 GTV 高达 2.13 万亿元，市占率 9.55%。旗下贝壳平台是面向生态系统参与者的开放平台，SaaS、客户前端、线下门店、交易中心、金融服务等各类模块与 ACN 一起构成基础设施。2020H1贝壳平台拥有自营链家门店 7700 家、经纪人 13.42 万人，加盟品牌德佑和其他合作品牌门店 34547 家、经纪人 32.18 万人，非链家品牌成为 2019年以来推动 GTV 和业绩加速增长的主要力量，新房增速尤其亮眼。尽管受到疫情干扰，2020H1 依然实现营收 273 亿元，净利润 16 亿元。国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新中国大陆房地产经纪行业经历 2008 年后的整合与调整期、2011 年至今的移动互联网和产业互联网融合发展阶段，逐渐步入数字经济时代，同时发展路径呈现直营、加盟、O2O、平台一体化四种形态。但是行业依然总体呈现出粗放发展的态势，堵点体现在合作机制的搭建，难点表现在从业人员综合能力的提升，痛点在于真房源和信任危机。格局与未来：“一超多强”的格局，2C 与 2B 的争夺展望我国经纪行业未来格局，我们认为线上竞争将依然聚焦 C 端流量的争夺；线下竞争将集中于头部品牌对区域中小门店资源的整合与争夺，进而聚焦产业互联网层面供给侧的改革，即产业链优化、资源共享以及行业能效提升等 B 端能力；新房代理层面，存量经纪公司占据线上线下的入口优势，多元业务结构下具备更强的垫佣和议价能力，区域市场理解、客户服务粘性和一二手场景切换能力更为突出，将持续抢占传统代理市场份额。CIC 报告显示，2024 年中国新房、二手房、租赁、衍生服务 GTV 有望达到 45.7 万亿，经纪服务佣金收入有望达到 5078 亿。全球房地产经纪上市公司估值如何？我们梳理了全球主要房地产经纪上市公司概况。从商业模式的角度看，大体可以分为 5 个类别：信息平台、房地产电商、传统中介、新房代理和一体化平台。从估值的角度看，海外市场主要采用 EV/EBITDA 估值法，Zillow、Redfin 等以线上业务为主的平台类公司 2022 EV/EBITDA（Bloomberg 一致预期）显著高于 Realogy、RE/MAX 等以线下业务为主的传统经纪公司。风险提示：行业周期波动，规模不及预期，竞争过于激烈，格局剧烈演化。EPS (元)P/E (倍)股票代码股票名称收盘价 (元)投资评级目标价 (元)20192020E2021E2022E20192020E2021E2022E000560 CH我爱我家4.57买入4.60~5.060.350.230.380.4313.0619.8712.0310.63资料来源：华泰证券研究所(11)(1)9192919/0819/1019/1220/0220/0420/06(%)房地产沪深300重点推荐一年内行业走势图相关研究行业评级：

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