行业研究华创证券证券研究报告房地产2025年02月25日房地产行业深度研究报告推荐(维持）购物中心—一被低估的稳定现金流资产心将餐饮、零售、体验等消费业态聚合在一起,以最高效的形式满足消华创证券研究所证券分析师:单戈邮箱:shange@heyjs.com执业编号:S0360522110001联系人:杨航:较难被颠覆，其位于区域中心或多条轨交覆邮箱:yanghang@heyjs.com除非出现位置更合适、体量更大且体验感更强的替代者行业基本数据人甚从安鞋党行以及强这营能力,三者铺占比%在于选址定位能力、运营能力及规模效股票家数(只总市值(亿)流通市值(亿元)11,191.911.39定位的经验以及强6M12M力都可以快速复制到新的项目中，操盘成功的概率更高。绝对表现.8%26.7%-0.6%相对表现0.2%7.4%-14.3%2024-02-26~2025-02-24.7%-23924022405202009241225/02位的重套购物中心稳定性更强部分重套购物一房地产一沪深300相关研究报告《房地产行业周报(2025年07周):广东多地加《房地产行业重大事项点评:"小阳春"背后的逻2025-02-14转地产行业网报(2025年06月上扣大保房对运营能力要求更高;三四线城市购物中交回升》对街边店和商业街形成降维打击,单个市场空间有限需要占据先发优费2025-02-11关注专注重奢赛道、内地购物中国贸，运营能力突出、在管购物中心组合稳定性强的商管公司华润万象生活以及底层资产在当地市场具有竞争力的消费类RETTS口风险提示:居民消费超预期下行。行业竞争加剧。证监会审核华创证券投资咨询业务资批号:证监许可(2009)1210号
华创证券房地产行业深度研究报告投资主题报告亮点社交、体验象;3)可以在消费越虽然消费总体有一定下行压力。但头部购胖细分增长的需求聚集到建筑里,即搞尖从而保证购物中心的客流量、销售额和租金,1)从已经成熟的是经营流量的平台,其具有较高的门槛。心持续保持优势地被颠复,2)从购物中心运营企业看,具有较强的护城为经营购物中心是know-how的工作,需要长期的积累,且具有规模效应，一方面更多的购物中,心经营可以建立招商、抓住客户消费趋势等优势。另一方面更多的购物中心意味着更大的拿地优势。投资逻辑头部优秀的购物中心及购物中,心运营企业有较高护城河，消费降级冲击下仍是线下最大迁,通过及时引入需验感更强的竞争者know-how的业务建议重点关注专注重奢赛道，内地购物中心具有竞争优费太古地产、华润置地、中国国贸，运营能力突出、在管购物中心组合稳定的性强的商管公司华润万象生活,以及底层资产在当地市场具有竞争力的消费类REITS证监会审核华创证券投资咨询业务资批号:证监许可(2009)1210号
华创证券房地产行业深度研究报告目录一、购物中心能一站式满足居民消费需求,本质是最大的线下流量平台..6二、优质购物中心具有先发优势,成熟的商管公司则具有较深护城河。.......10（一)地段决定购物中心的上限,理想地段需城市能级高、竞争程度低且区位人口消费潜力大......10（二)精准的定位是购物中心成功的先决条件，建筑形态、动线、业态配比、品牌层级等需要适配目标客群(三)运营能力决定了购物中心的兑规度,重点在于能否洞浦费并及时整三、重奢购物中心的护城河在于顶务品牌资源。非重奇购物中心客流是关键(一)10%的重客贡献超40%的消费额且对头部品牌黏性强,头部奢侈品牌租金贡缺高...21四、投资建议...34五、风险提示....34证监会审核华创证券投资咨询业务资批号:证监许可(2009)1210号
华创证券房地产行业深度研究报告图表目录图表1餐饮、高端购物、文化娱乐等消费以线下消费为主图表2实物商品网上零售额占比逐步趋于稳定图表3市场原则下的中心地系统…图表4图表5西安市因规划结构形成多个中心地...图表6重点城市城镇居民人均可支配收入及消费倾甸S图表72023年部分高能级城市社零总额~11图表82023年全国主要零售额超100亿购物中心/百货商场心图表9部分城市人均购物中心面积12图表102025年上海预计筹开各类购购物中心约50个12图表11不同层级消费困复盖客流范围心图表12北京主要商图分布.13图表14西单商场首层层高较低图表15西单商场建筑形态为百货商场模式。白图表16常见商业动线类型心图表17采用线形动线的购物中心….15图表18采用环形动线的购物中心…15图表...
