办公空间调研：64%企业未来两年优先提效控本（附报告下载）

中国写字楼市场已经走完了以规模扩张为核心驱动的阶段。戴德梁行2026年9月发布的《中国头部企业租户重塑房地产战略：洞见办公价值》，把镜头从写字楼供应端转向了需求端——调研对象是负责企业战略、业务运营及办公不动产决策的中高层管理者。

结论指向一个明确的变化：生产力提升与运营效率优化已经取代规模扩张，成为企业的首要经营目标；未来24至36个月内，35.8%的受访企业优先推进生产力与效率提升、28.4%优先控制成本与资本支出，两项合计达64.2%。本文按调研背景、核心数据、选址逻辑与趋势启示四段解读。

一、调研背景：受访者是谁，为什么这份问卷有参考价值

报告的样本结构值得先交代清楚，因为它决定了结论的适用范围。

受访者均来自中国头部企业，且必须是负责企业战略、业务运营及办公不动产相关决策的中高层管理者。从职务分布看，职能部门负责人占61.7%，董事长及创始人占11.1%，高级管理层及董事会占7.4%——这个结构意味着答案更多来自实际使用者与执行者，而非单向的行政口径。

行业覆盖呈现明显的知识密集型特征：金融服务与金融科技企业占比最高，达21.0%；TMT（科技、互联网、电信、媒体）紧随其后，占18.5%；专业服务业（律所、会计、咨询）占17.3%；其余覆盖生命科学、医疗健康与研发、先进制造、零售及贸易、消费品、新材料与新能源等行业。

企业发展阶段的分布也很有信息量：处于优化阶段的受访企业占比最高，达45.7%；处于整合阶段的占25.9%；初期增长阶段占13.6%、扩张阶段占11.1%；仅有3.7%的企业处于转型或重组阶段。解读：接近七成企业处在"整合+优化"两个阶段，说明样本主体不是高速扩张期的公司，而是已经进入精细化经营阶段的成熟企业。它们的办公需求变化，往往比市场平均水平提前一到两年。

二、核心数据：从规模扩张转向运营卓越

报告用一组优先级排序，把企业战略重心的迁移说得很直白。

在未来24至36个月的发展策略上，35.8%的受访企业选择提升生产力与效率，28.4%选择控制成本与资本支出，两项合计占比达64.2%；选择市场整合的占22.2%，选择快速扩大员工规模的仅占7.4%，另有6.2%表示尚不明确或仍处于调整中。

这组数字的含义不只是"更省了"。报告指出，经历过长期高速扩张之后，众多企业已步入更成熟的发展阶段，生产效率、盈利能力与抗风险韧性成为衡量成功的核心指标，增长不再是衡量企业成功的单一指标。

值得注意的是，控本并没有转化为削减人才投入。报告的判断是：企业并未缩减人才投入，而是更注重人均效能与组织敏捷性，避免粗放式用工成本增加。这一点在办公决策上也留下了痕迹——对办公空间的要求从"面积够用"变为"能不能提升人均产出"。

解读：64.2%这个数字的价值在于它给出了企业不动产决策的评分标准。当提效与控本成为未来两年的主线，任何一笔办公投入都要能回答两个问题：它如何提升人均效能，以及它如何降低总成本。回答不了这两问的方案，在这个阶段很难获批。

三、选址逻辑之变：从租金比价到总拥有成本

报告观察到办公室选址决策本身发生了两重变化。

第一重是决策层级上移与跨部门化。企业办公室选址已从单一部门的事务性工作，升级为跨部门协同；企业高层管理者仍对选址保持深度参与，并搭建多维度的综合评估框架，统筹平衡财务表现、员工需求、运营灵活性与长期抗风险能力。

数据也支持这一判断：43.2%的受访企业认为办公室选址是企业运营与扩张中的战略性决策，直接关系到运营成本、人才吸引、品牌形象与长期发展潜力；另有45.7%认为其属于运营层面、主要涉及成本问题。两类看法的比例接近，说明选址在不同企业中的定位差异仍然明显。

第二重是成本核算方式的变化。报告明确指出，企业不再单一进行租金比价，而是综合计算总拥有成本（TCO），把装修投入及资本性支出、通勤损耗等显性与隐性成本一并量化纳入。报告认为，TCO的普及标志着企业管理从粗放式规模扩张迈向数据驱动的精细化运营，是衡量现代企业成熟度的重要标尺。

租赁合约的灵活性则成了新的矛盾点。48.2%的受访企业表示当前办公租赁合约高度灵活、易于调整；34.6%认为合约几年内基本固定、变更困难且成本高昂；14.8%认为有一定灵活性但存在限制。报告指出，这一现状凸显出传统办公租赁合约的刚性与市场不确定性之间的冲突。

解读：把装修与通勤纳入核算，实际上是把"租赁决策"升级成了"资产决策"。租约越长、装修越重，退出成本就越高，而在经营不确定性上升的环境里，灵活性本身就是一项可以定价的资产。这解释了为什么"灵活办公"从成本选项变成了风险选项。

四、趋势判断：品质、效率与灵活性主导未来需求

报告对未来中国办公需求给出的判断是：需求将更多由品质、效率与灵活性三大要素主导。这三者分别对应不同的决策逻辑。

品质对应人才与组织效能。调研显示，多数受访企业的现有办公场所已满足基础办公功能需求，但仅少数企业把办公空间上升为战略性资产。报告认为，办公空间品质已成为企业打造差异化竞争壁垒的另一核心要素——依托办公空间提升人才招聘效率、核心员工留存率与组织效能，是从"满足功能"到"创造价值"的跃迁。

效率对应成本结构的重构。当人均效能成为核心指标，办公空间的评价标准也随之改变：单位面积承载的产出版本、协作场景的适配度、通勤半径对人才池的影响，都会进入测算模型。报告专门将"人才、生产力与工作场所效率"列为独立章节，说明这已不是软性诉求。

灵活性对应风险管理。在租赁合约刚性较强的现实下，企业开始把灵活性视为风险管理的优先级。这一趋势与TCO核算形成呼应——只有把退出成本计算清楚，灵活性才有价格，也才能被纳入谈判。

报告还提到可持续性与风险管理被单列成章，说明企业在成本压力之下并未放弃长期议题，而是把它们纳入了同一套评估框架内权衡。

五、对不同主体的启示

把报告结论翻译成动作，大致可以分三类主体来看。

对企业租户而言，建议从三件事入手。一是把选址决策的评估维度从租金单价扩展到总拥有成本，把装修、搬迁、通勤与员工流失的隐性代价一起量化；二是明确办公空间在企业战略中的定位——如果定位于提升人才效能，考核指标就应包含招聘效率与留存率，而不是只看成本；三是在租约谈判中把灵活性当作可交易条款处理，用明确的成本换取调整空间。

对写字楼业主与运营方而言，报告传递的信号是产品结构需要调整。当需求由品质、效率与灵活性主导，标准化的整层空间吸引力下降，能够提供灵活分隔、配套完善、通勤便利的产品会更受欢迎。报告特别指出，未来中国办公需求的变化意味着写字楼市场已迈入精细化运营的全新发展阶段——业主的竞争力将从位置与硬件，转向运营能力与服务颗粒度。

对服务商与咨询机构而言，机会在决策前端。既然选址已升级为跨部门协同的战略决策，企业需要的是能同时理解财务、人力与运营的综合方案能力，而不是单点的租赁代理服务。报告把"决策过程与咨询支持"单列成章，本身就是对这一需求的确认。

六、常见问题解答（FAQ）

1. 这份调研的样本构成是怎样的？

样本来自中国头部企业负责企业战略、业务运营及办公不动产决策的中高层管理者。职务分布上，职能部门负责人占61.7%，董事长及创始人占11.1%，高级管理层及董事会占7.4%。行业分布上，金融服务与金融科技占21.0%、TMT占18.5%、专业服务业占17.3%，其余覆盖生命科学、先进制造、零售及贸易、消费品、新材料与新能源等。企业发展阶段上，45.7%处于优化阶段、25.9%处于整合阶段，两者合计超过七成。

2. 企业未来两年的战略重心是什么？

报告给出的优先级排序是：35.8%的受访企业优先提升生产力与效率，28.4%优先控制成本与资本支出，两项合计达64.2%；选择市场整合的占22.2%，选择快速扩大员工规模的仅7.4%，另有6.2%尚不明确或处于调整中。报告认为，这标志着企业彻底告别规模扩张型增长模式，全面转向以运营卓越为核心的精细化发展路径，生产效率、盈利能力与抗风险韧性成为衡量成功的核心指标。

3. 什么是总拥有成本（TCO），为什么重要？

TCO是报告用来描述成本核算方式变化的框架：企业不再单一进行租金比价，而是把装修投入及资本性支出、通勤损耗等显性与隐性成本一并量化纳入。报告认为，TCO的普及标志着企业管理从粗放式规模扩张迈向数据驱动的精细化运营，也是衡量现代企业成熟度的重要标尺。它的实际价值在于让"便宜但通勤远、装修重、退出难"的方案不再显得便宜，从而避免决策偏差。

4. 办公租赁合约的灵活性现状如何？

报告数据显示，48.2%的受访企业表示当前办公租赁合约高度灵活、易于调整；34.6%认为合约几年内基本固定、变更困难且成本高昂；14.8%认为有一定灵活性但存在限制。报告指出，这一现状凸显出传统办公租赁合约的刚性与市场不确定性之间的冲突，也解释了为什么灵活性正在成为风险管理的优先级——在经营环境波动加大的阶段，能否按需调减或调整空间，直接影响企业的成本弹性。

5. 办公空间对企业还有什么价值？

报告认为办公空间品质已成为企业打造差异化竞争壁垒的另一核心要素。调研显示，多数受访企业的现有办公场所已满足基础办公功能需求，但仅少数企业把办公空间上升为战略性资产。二者之间的差距在于：前者只满足办公功能，后者能依托空间提升人才招聘效率、核心员工留存率与组织效能。在64.2%的企业把提效与控本列为主线的背景下，能证明"空间提升人均产出"的方案更易通过决策。

想继续查阅写字楼市场、办公空间策略与企业不动产管理类报告，可以到运营动脉（www.yydm.cn）的报告库检索，站点还配有方案库、课件库与模板库，7W+精选资料、每月更新1000+份，适合做不动产与办公策略研究时集中取用。