前策系统主要工作内容讲解会员免费

前策系统主要工作内容讲解前策产品部李明轩

一、要做哪些事？二、要用到哪些工具，怎么做？三、流程上一般怎么回事？取地基础概述目录一、取地的路径二、怎么算账前策主要工作

一、取地的路径二、怎么算账取地基础概述

招拍挂勾地一二联动三旧改造一级市场土地转让股权并购联营合作代管代建二级市场一、取地路径

1、招拍挂神奇的地王2016年8月17日，融信110亿拿下静安地块，起拍价46亿，溢价率139%该地块楼面价10万，周边均价9万，业内预计售价15万一、取地路径

土地在挂牌出让前，企业向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格，签署意向投资开发协议书，交纳保证金（也可不交），通过招拍挂获取。3个亿够不够？3个亿够不够？获取信息：找政府洽谈，或政府主动找我司沟通。与招拍挂区别：跟政府谈指标，限制竞拍对手。2、勾地一、取地路径

54321规划建筑方案报批，前期图纸临时水电设施、临时施工道路地块征收，沿红线建好围墙完成地块的土方平整、钻探确立市政配套方案，签协议勾地—前置工作一、取地路径

3、一二级联动支付投资款政府负责土地报批、征地、拆迁、安置、补偿、市政配套房地产企业参与竞买并获取土地政府回收投资成本，合理分成收益企业负责筹措资金、基础建设公开出让返还投资款一、取地路径

4、三旧改造针对旧城镇、旧厂房和旧村居的改造城区内国有土地的旧民居、旧商铺改造旧城镇旧厂房旧村居旧厂房的改造，包括旧仓库、民用房及临时建筑。指对城中村、工业区“园中村”、“空心村”等农民公寓建设、旧物业改造及村容整治。一、取地路径

时间地区平均每户分红2014年7月佛山禅城奇楂800万2015年11月佛山乐从腾冲村360万2016年1月佛山乐从大墩村200万佛山征地分红“传奇”我司：先后与深圳和昆明政府签订旧改合作协议4、三旧改造一、取地路径

5、代管代建+品牌输出合作方出资，我司操盘，并进行从开发到销售全过程管理的合作模式。特点一纸协议无名无分不转让土地不收购股权不成立公司一方出地一方出资一、取地路径

5、代管代建+品牌输出——适用类型债权债务复杂地价低，税高收取固定收益对品牌形成隐患一、取地路径

6、土地转让卖方买方需达到投资25%交易款土地使用权即土地过户，包括土地上已有的工程部分。已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证一、取地路径

一、取地的路径二、怎么算账取地基础概述

二、怎么算账•利润= 收入— 成本— 费用 —税金销售收入静态盈利土地成本建造成本管理费用销售费用增值及附加土地增值企业所得

• 成本=土地成本+开发成本• 土地成本：有票、无票开发成本前期工程建安社区管网景观工程工程建设及开发间接二、怎么算账

• 费用=销售费用+管理费用• 销管费用=销售收入×销管费率销管费率一二线：3%三四线：5%这个月的营销费~二、怎么算账

增值税及附加土地增值税企业所得税城市维护建设=增值税×7%教育费附加=增值税×3%地方教育发展=增值税×2%增值额=销售收入-扣除项目扣除项目=（土地+建造成本）×1.3% +相关税金增值率=增值额/扣除项目缴纳额=利润总额×25%利润总额=收入-成本-费用-税金税 金二、怎么算账

净利润=收入-成本-销管费-增值税及附加-土增税-所得税=利润总额-所得税净利率=净利润/销售收入土地获利倍数=净利润/土地成本增值税=销项税-进项税（税率11%）土地增值税=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数一二线：8%三四线：10%同志，快醒醒还有所得税要交~二、怎么算账

黄波开了一家兰州拉面馆，成本20万，管理费10万，税金5万，一碗拉面10元，一天卖200碗，一年营业350天，店的利润是多少？隆小宝二、怎么算账—案例解析

收入=10*200*350=70万；利润=70-20-10-5=35万；净利润=35*0.75=26.25万人森就是那样的惆怅~,来一份牛排吧~不放香菜谢谢~二、怎么算账—案例解析收入前收入后

前策主要工作一、要做哪些事？二、要用到哪些工具，怎么做？三、流程上一般怎么回事？

简述：5个维度的判断：城市、市场、地块、产品、客户1、城市、市场：环一二线、强二线原则上需具备购买潜力，核心是取地及授权价的取得； 三四线需重点研判其是否还有开发潜力。2、地块、客户：...