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蜕变与超越华润葛洲坝琨瑜府项目营销策略报告谨呈：武汉华润置地葛洲坝置业有限公司

中国，武汉历史文化古城，教育中心、科研中心……在城市地位中，对标美国波士顿，同样具有历史文化沉淀和人口聚集效应，正在蜕变成为全球性城市。同时，武汉也是长江经济带发展战略三大增长极之一，定位为超大城市，被誉为中国房地产进入白银时代之后，最重要的黄金机遇。

武汉，光谷武汉最年轻的地方，也是武汉发展最迅猛的区域，GDP占武汉半壁江山。光谷有25万多各类专业技术人员，58所高等院校，上百万在校大学生，这里是中国智力最密集的地区之一，科教实力居全国第三。光谷，是武汉人的骄傲，也是武汉的未来！光谷，正在发生着翻天覆地的改变……

光谷立体交通网逐步完善，堵城蜕变为交通枢纽中心6条地铁和9条现代有轨电车线路，以及BRT快速公交线路、城际铁路、长途汽车站、光谷火车站，光谷将构建全覆盖立体交通网，将告别“堵城” 的称号。

光谷的中心发生偏移，关山大道蜕变为大武昌的中心老武昌中心光谷中心城随着光谷的不断扩容，光谷政务中心的迁移，光谷的中心由传统的鲁巷转移到光谷东板块；关山大道的地位却因此得到更大的提升，逐渐成为大武昌的中心轴线。

8大产业园区，80余家世界500强企业入驻，WTA超五巡回赛主场地光谷国际网球中心……光谷已经从中国的光谷蜕变为世界的光谷！

2017年，华润携手葛洲坝钜献 琨瑜府启幕光谷,品质给城市更多改变顺应城市发展和时代变迁，

它要体现光谷进取的精神！它更要体现社会和项目关怀！人文

123高价– 超越区域价格瓶颈，实现项目整体150亿以上的销售金额。– 4年时间实现项目全部去化，年均去化13万㎡以上。2017年完成30亿元销售任务。高速高影响力– 跳出光谷区域，建立本项目在武汉乃至全国范围内的广泛口碑和影响力。

目标解读建筑面积：106万平方米占地面积：52.7万平方米发售时间：2008年至今经典案例：百瑞景中央生活区从2008年年销售额2-4亿元，发展至高峰期2015年年销售金额达到40亿元以上。截止到2016年，百瑞景总销售金额达到150亿元。1、整盘销售金额150亿意味着：项目成为区域房地产价格标杆。

目标解读2、2017年销售金额30亿元，意味着：光谷区域年度销售金额第一位，武汉市年度销售金额前十。

目标解读华润品牌全国视野——构建华润品牌标杆代表作品影响力1地产行业全国视野——成为武汉乃至全国开发商尊崇并效仿的标版影响力2全球华人豪宅视野——引发全球华人豪宅客户的瞩目影响力33、全国范围影响力：强势引领华润集团品牌、地产全行业以及全球华人豪宅视野等三大领域。

但目前面临四大挑战:1.区域固有印象差、交通拥堵，市场主打低价/高性价比2.市场火爆、地王频出，虽有部队安置背景，但不排除会有高价拿地的可能3.品牌众生、存量持续走高，竞争红海加剧4.客户升级，需求颠覆对应项目的三大目标，项目入市也存在一些挑战，1、事件武汉限购第三套，外地限购第二套2、事件3、事件首套30%起，二套50%起备案价每月限涨1%；备案价格一律为毛坯标准

项目挑战1、限购影响——①具有购房资格的客户量减少——②客户一步到位的心理预期强化，90㎡以下的刚需产品去化难度加大——③预计2017年限购不会解除放松2008—2010年政策全面放松4万亿09、10年内地王集中爆发收紧2011—2013年史上最严调控政策限购限贷全面展开市场大起大落楼市遇冷地王受困放松2014—2016年限购限贷全面放松降准降息超发货币改善需求持续释放投资客卷土重来新一轮地王潮爆发收紧预计2016—2018年？

2、限贷影响项目挑战——144㎡以上豪宅需求被有效遏制大户型或降价，限购新政将逼出更多好产品一位武汉央企项目营销认为，对本地人的限购，其实更多的是限制最终置业为目的的大户型，144以上尤其是180以上的大户型往往占据核心资源、往往拥有较大溢价，现在也面临最大压力；武汉房产专家认为新政提出“再买非普通商品住房首付70%，就是说对豪宅市场有了更高的限制，鼓励首次改善型住房，但是限制投资及再改市场。一句话，144平米以上的大户型要降价了。”项目开盘时间供应套数开盘首日认购率成交均价（元/㎡)中城悦城2016.11.2436051%22...