碧桂园品牌价值跌68%，品牌强度却是全球第一

本文解读：《2026房地产品牌25强-Brand Finance》 · 共 43 页 · 原文

这份榜单里最值得看的一处矛盾是碧桂园：品牌价值一年跌掉68%，只剩13亿美元，品牌强度却是89分，全球第一。整个盘子在缩。全球前25强房地产品牌合计549亿美元，同比下降14%，前十里有七家下滑，五家中国品牌无一上涨。

座次重排得也厉害。保利发展59亿美元首次登顶，Emaar涨21%到49亿升到第三，CBRE涨25%到41亿挤进前五，万科跌43%退到第四。增长的那一头是另一种资产：Welltower靠养老社区涨76%，Host Hotels靠高端酒店新上榜，商业地产服务商集体反弹。

同一份榜里，价值、强度、增速讲的是三个不同的故事，混着看就会得出完全相反的结论。

图源：《2026房地产品牌25强》（第1页）

图源：《2026房地产品牌25强》（第4页）

一、549亿美元，跌掉14%：这一轮调整是结构性的

Brand Finance给出的总数是全球前25强房地产品牌合计549亿美元，同比下降14%，这是榜单的底色。报告的解释是市场仍在深度分化：交易活动回升了，融资压力缓解了，机构投资的意愿回来了，但恢复极不均衡。

资本越来越集中在数据中心、养老社区和核心写字楼，标准住宅项目和高负债开发商继续承受估值压力。所以榜单上出现了方向相反的两种曲线：医疗类REITs、商业地产服务、高端住宅开发商在涨，传统住宅开发商在跌。

549亿美元这个总数，比前十名的座次更能说明这轮调整的性质：不是周期波动，是资产偏好的迁移。

图源：《2026房地产品牌25强》（第9页）

图源：《2026房地产品牌25强》（第10页）

二、前十重排：保利首次登顶，CBRE挤进前五

保利发展品牌价值59亿美元、同比降12%，第一次坐上第一，报告说这靠的是国资背景和相对有韧性的市场位置。但它的市场调研数据不好看：在本土市场的认知度、考虑度、偏好度三项指标都在走弱，这正是行业压力的直接反映。

华润置地51亿美元、降28%排第二，商业物业的租金收入还算稳，但开发活动减少和市场情绪拖累了感知。Emaar涨21%到49亿美元升到第三，CBRE涨25%到41亿美元排第五，是前十里面涨幅最大的两家。

万科42亿美元、跌43%，从第一掉到第四；中海25亿美元、只跌2%，是十家里最抗跌的一个。绿地21亿美元、跌11%排第七，排名上升靠的是同行更弱；三菱地所21亿、三井不动产20亿，两家日本公司分别跌17%和18%。

Vinhomes以18亿美元、涨13%挤进第十，比上年前进四位，靠的是越南城镇化和基建投资的长期预期。

图源：《2026房地产品牌25强》（第6页）

图源：《2026房地产品牌25强》（第7页）

三、中国品牌：五家全跌，但跌法不一样

中国仍是榜上最大的市场，但品牌价值合计跌29%到276亿美元，报告把这归到销售走弱、投资收缩和财务稳定性的感知恶化。

碧桂园跌68%到13亿美元，是全榜最大跌幅；万科跌43%，背后是偿债压力和信心走弱这两件事叠在一起。报告特意点出一个分化：被认为财务稳健的开发商，和被认为有流动性问题的开发商，在调研里的差距正在拉大。

国资背景的开发商相对位置在改善，理由是"稳定"和"有支持"这两种感知更强，这在买方极度价格敏感的市场里很值钱。

五家全跌，但跌的方式不一样：国资在保位置，民营在保生存，这比一个负号信息量大得多。

四、碧桂园的89分：品牌价值和品牌强度不是一回事

碧桂园的品牌强度指数（BSI）是89分（满分100），评级AAA，全球第一，比第二名高出4分多。报告的解释很直白：规模带来的熟悉度、多年积累的历史声誉仍然在，这是强度分的主要来源。

但同一份调研也显示，它在声誉、可靠性、考虑度和价格接受度上都在软化，最受冲击的是"能不能交付"这个感知。换句话说，强度分记录的是过去二十年积累的认知存量，价值分记录的是市场对未来现金流的折现，两者本来就可以背离。

评级按AAA+往下排，89分对应AAA，这个分数由品牌感知和客户行为两部分加权得出，不看财务报表，也不看股价。

价值跌68%、强度89分，这两个数字同时成立，才是这份榜最该被读懂的地方。

五、强度榜的其余九席：服务业比开发商更稳

强度榜第二是Vinhomes，84.7分；第三是JLL，84.3分；第四是万科，84.1分；第五是万达商管，83.2分。CBRE以82.1分排第六，Emaar 81.2分第七，Aldar 79.8分第八，保利77.8分第九，沙特的ROSHN 74.5分第十。这张榜的结构很有意思：前十里有JLL和CBRE两家服务商，剩下八家要么是开发商，要么是持有型资产，风险结构完全不同。

JLL的BSI与2025年基本持平，报告把这称为"异常的抗跌"，理由是它的价值主张建立在专业能力、研究话语权和交易顾问上。开发商的强度分则会跟着交付能力、负债结构一起波动，这就是两类生意在同一个行业里的差别。

这份报告的原文件，连同可对照的原始图表，都放在运营动脉（www.yydm.cn）上，随时能翻。

对着原文的图表再过一遍，比只看二手转述踏实，也不容易被断章取义的说法带偏。

六、Welltower涨76%：养老资产的现金流最硬

Welltower品牌价值17亿美元、同比涨76%，是全榜增速第一，报告把它归到收入预期和运营表现的双重改善。数字很扎实：2025年营收从79亿美元涨到108亿美元，养老运营组合（SHOP）连续13个季度同店净营运收入增速超过20%。

入住率同比提高400个基点；到2025年底，公司在养老资产上累计投入约230亿美元。2026年一季度，SHOP同店NOI再涨22%，是第14个连续超过20%的季度，年化NOI首次突破30亿美元。

它还有一层技术叙事：Welltower 3.0平台用数据科学和机器学习，从2000多家设施的运营数据里挖效率。

养老资产的现金流可预测性，是这一轮品牌价值增长里最硬、也最难被复制的一条逻辑。

七、Host新上榜：酒店资产又回到牌桌

Host Hotels & Resorts品牌价值9.98亿美元、涨17%，第一次进入这份榜单，排在第25位。它是美国最大的住宿类REIT，手里是豪华和高端酒店资产，2025年受益于房价上涨、散客需求回稳和餐饮等附加消费。

报告的逻辑是资产类别的轮动：写字楼和传统商业还在不确定里，酒店资产因为国际旅游和高端休闲复苏重新变成有吸引力的投资品。

供给端也帮了忙，高端酒店的新增供给相对有限，存量资产因此拿到了定价权。2025年它一边卖资产回收资本，一边把钱投进改造升级，这个动作本身就是对资产质量的再定价。

报告把它列进"值得关注的品牌"，判断依据是酒店资产的现金流恢复速度快于写字楼，改造投入能较快反映到每间可售房收入上。

八、商业服务商集体反弹：CBRE、JLL、Newmark

商业地产服务这条线是今年少数全面上涨的板块：CBRE 41亿美元涨25%，JLL 16亿美元涨24%。后面三家涨得更猛：Cushman & Wakefield 6.65亿美元涨8%，Colliers 5.35亿美元涨40%，Newmark 4.28亿美元涨77%。

强度分排序是另一套：JLL 84.3排第一，CBRE 82.1第二，Cushman 75.4第三，Colliers 72.3第四，Newmark 71.8第五。报告把反弹归到三个条件：资本市场流动性改善、直接投资活动增强、核心写字楼空置率预计2026年底前继续下降。

企业租户回到长期租约是更关键的信号，因为长约一旦恢复，经纪、估值、资产顾问这三块收入就跟着回来。

服务商的反弹不靠资产升值，靠交易量和顾问费，这是另一种周期弹性。

九、区域分化：中国在去杠杆，美国在补库存

中国276亿美元、跌29%；美国128亿美元、涨13%；越南18亿美元、涨13%；日本三家合计下滑；沙特靠Vision 2030继续上行。美国的增长集中在两块：养老与医疗地产、商业地产服务。Welltower和CBRE都在这条线上，传统开发商并不受益。

日本的问题不在资产，在感知。报告说三菱地所和三井不动产在参与度、声誉、组织文化三项上的评分走弱， 它们仍然拥有优质资产组合和治理框架。

沙特是另一种样本：ROSHN品牌价值12亿美元、涨8.8%排第20，强度74.5分，靠的是国家级城市开发项目带来的创新与增长预期。

同一个行业，中国在去杠杆，美国在补库存，沙特在建新城，三件事的估值逻辑完全不同。

图源：《2026房地产品牌25强》（第8页）

图源：《2026房地产品牌25强》（第2页）

十、三条结构性变化，和读这份榜的三个提醒

报告把行业变化收成三条：资本向质量和韧性集中；可持续从声誉议题变成投资考量；AI正在拉开运营效率的差距。

第三条值得单独说：能把预测分析、机器学习、智能楼宇系统用起来的公司，被投资者认为更"面向未来"，这个评价会直接进品牌分。

方法上，品牌价值是品牌相关收入的折现，用Royalty Relief办法倒推特许权费率；品牌强度来自全球品牌资产监测， 样本超过17.5万人、6000多个品牌、41个国家。

所以读榜先分清看的是哪张表：价值榜看未来现金流预期，强度榜看当下认知，两者背离的时候，先去看现金流。

第二个提醒是中国市场的权重。光前十名里中国品牌就占了五席，这个板块的整体跌幅会直接压住全球总数，不宜简单读成"行业衰退"。

第三个提醒是增速榜的基数。Welltower的76%和Newmark的77%都建立在较小的基数上， 规模差一个数量级的公司放在同一张增速榜里比较，很容易得出误判。