房地产行业中国REITs市场洞察系列报告-中信证券会员免费优质

基础设施REITs和产业研究 中国REITs市场洞察系列报告 中信证券研究部 陈聪 张全国 梁程加 李金哲 扈世民 李想 2021年5月9日

2 产业研究助力掘金REITs市场

rYlYjZlXdUrVmNqRbR8Q7NoMoOsQmNkPnNmRlOrQpPbRpOsPNZrMoPwMpOpQREITs市场涵盖多行业不同底层资产 交运 公用环保 房地产 通讯科技

• 公用环保 • 交运 • 地产 产业研究助力掘金REITs市场 明明 首席FICC分析师 余经纬 首席大类资产配置分析师 陈聪 首席基地产业分析师 张全国 房地产行业联席首席分析师 李金哲 地产分析师 扈世民 首席交运分析师 汤学章 交运分析师 李想 首席公用环保分析师 许英博 首席科技产业分析师 梁程加 首席通信分析师 陈俊云 前瞻研究分析师 黄亚元 通信分析师 •大类资产配置 •标准产业研究 基地产业 科技产业 • 通讯 • 前瞻

中国REITs市场洞察系列报告 大类资产：REITs与大类资产配置 产业园区：盘活园区资产，推动经营提效 铁路资产：化解融资困局，激活资产潜力 固废利用：REITs提供新助力，固废金山正待深挖 污水处理：盘活存量前景可期，助力污水面源治理时代 数据中心：数据中心REITs化的展望 物流仓储：基金化模式成熟，资产天然稀缺

6 产业园区：盘活园区资产，推动经营提效

我国产业园区的发展特点和现实局限 1979年蛇口工业区建立，拉开了我国产业园区的建设。 目前，我国产业园区发展具有政策支持、设施完善、服务到位、产业聚集等多个特点。 但同时也面临着一些现实局限，例如效率低下、发展缓慢、扩张受限、产业落后、投融困难等 资料来源：《中国开发区审核公告目录（2018年版）》，国家发改委，中信证券研究部 资料来源：国家发改委，中信证券研究部 可入池的开发区和产业集群数量 我国产业园区发展阶段 219 156 135 19 23 1991 66 05001000150020002500国家级经济开发区 国家级高新技术开发区 国家级海关特殊监管区域 国家级边境/跨境经济合作区 国家级其他类型开发区 省级开发区 国家级战略性新兴产业集群 时间 发展阶段 发展特点 1979-1991 改革初立 促进体制改革、发展开放型经济、行政特征明显 1991-2003 快速发展 推进改革开放、促进城市化进程、促进产业聚集 2003-2016 整顿调整 产业园区数量过多，效率低下，06年发布了《中国开发区审核公告目录》（简称《目录》） 2016-至今 创新升级 适应新的经济发展阶段，18年新版《目录》发布，政策向战略新兴等产业倾斜

产业园区是公募REITs重要底层资产 产业园区作为我国基础设施的重要组成部分，不仅从经营角度，从市场角度看也具有一些亟需解决的矛盾，而REITs的试点可以较好的解决其中的一些问题。 解决看好资产价值和企业分红不足的矛盾 解决对管理层和投资者适当杠杆率的分歧 资料来源：Wind，中信证券研究部 资料来源：Wind，中信证券研究部，截至3Q20 上海临港历史上四次分红的股息支付率 部分园区类上市企业资产负债率 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2019201820171994 - 10 20 30 40 50 60 70 80 90中新集团 张江高科 上海临港 外高桥 市北高新 电子城 *ST基础 苏州高新 新黄浦 *ST大港

产业园区是公募REITs重要底层资产 产业园区作为我国基础设施的重要组成部分，不仅从经营角度，从市场角度看也具有一些亟需解决的矛盾，而REITs的试点可以较好的解决其中的一些问题。 解决债券回报固定和资产稳健增值之间的矛盾，也同时解决杠杆率问题 解决不动产（基础设施）购置资金门槛问题 资料来源：Wind，中信证券研究部 资料来源：Wind，中信证券研究部 园区类上市公司的存量债券余额（亿元） 城投债的存量余额 （万亿元） 024681012202020192018201720162015201420132012 - 10 20 30 40 50 60 70 80 90张江高科 上海临港 外高桥 市北高新 电子城 苏州高新 新黄浦

新加坡市场含有园区类资产的REITs 对于亚洲地区，特别是新加坡和印度，产业园区都有较好的可比对象，存在政府主导开发，或是有政策支持的产业园区，也不乏一些...