田园综合体拿地必懂的四大关键点（旗鉴旅业）会员免费

田园综合体【申报·规划·运营】全程机构 田园综合体【申报·规划·运营】全程机构 官网：www.qijianjigou.com 田园综合体拿地必懂的四大关键点 作为“乡村振兴”国家战略的重要抓手，田园综合体于 2017、2018 连续两年被写进中央一号文件。田园综合体概念的提出，势必对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥重要的推动作用，而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，就必定会涉及农村土地问题。我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策，二者之间会不会产生矛盾？ 为此，本文着重梳理田园综合体相关土地政策的关键点。 关键点一 田园综合体用地有哪些红线？ 1. 不得占用基本农田 基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准”： 不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网； 不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动； 不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设; 不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围; 不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。 2. 不得超越土地利用规划

田园综合体【申报·规划·运营】全程机构 田园综合体【申报·规划·运营】全程机构 官网：www.qijianjigou.com 各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地；此外还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。 3. 严禁随意扩大设施农用地范围 以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。 进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。 关键点二 田园综合体用地的五大主要来源 1.农村集体建设用地 指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。 2.农民自有住宅、闲置宅基地 农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。 3.四荒地 主要包括：依法归我国农民集体使用的“四荒地”，农民集体经济组织所有的“四荒地”。

田园综合体【申报·规划·运营】全程机构 田园综合体【申报·规划·运营】全程机构 官网：www.qijianjigou.com 具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。 使用期限：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过 50 年。 4.城乡建设用地增减挂钩 指什么：指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。 转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如： 数量上——异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为 3 倍、4 倍、5 倍。 质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量 异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证 18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。 5.其他方式 《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93 号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、...