行业研究证券研究报告兴业证券房地产2021年房地产行业中期策略:地产+X正当时推荐(维持)行业投资策略报告2021年6月16日重点公司(eps/元)重点公司2021E2022F评级地产+X正当时。地产基本面韧性仍然较强,但是限价等政策割裂了基本万科A3.954.30q面繁荣和开发商损益表,利润率持续受压,估值和市值均较低迷，而这一金地集团2.422.5买入+X业务的转变。当前业务转变不同于以往,转变背后有强大地产销售规保利地产2.54买入模支撑,纵向和横向比较均不可同日而语,实力和资源禀赋很强的大房企招商积余0600.83审慎增持也具备转变动力和决心;并且业务转变也有更好、更成熟,且资本市场较苏宁环球0.390.42审慎增持为认可的方向，比如医美、物业、商管等。奥园美谷审慎增持(社服覆盖)求端韧性较强,供给端利润率未见改善,当前地产行业投资面临的,地产需求端繁荣难以体现在房企损益表上。今年,房地产需求相关报告瑞销售韧性仍然较强,全国销售以及主要房企销售都实现不错增速。但是供给端拿地利润率仍未见改善,集中供地下土地市场竞争仍然激烈。《迎接估值革命,稳定自由现全流的临界点》2021-01-22韧性、根据统计局的数据,2021年1-4月商品房销售分析师:全额536万亿同比201.年地长687%同比2010车地长27.0%主星阎常铭yanchangming@xyz4.com.cnS0190514110001年增长19%)金地同比2020年增长123%(同比2019年增长100%)。2)徐鸥鹭地产基本面大周期远未结束。经济不找到新的增长点,房地产大周期难改xuoulu@xyzq.com.cn变。经济下行后,信用创造最大载体是房地产,衍生大周期。短期对于地S0190519080008产的全融压制政策和按揭利率上行等都难以改变基本面趋势新璐瑜1)房个报:利润率明显下行,2020年、2021年1率分别为26%和20%,较2019年分别下降5个百分点jinluyu@xyzq.com.cnS0190520080003土地成交溢价率仍然较高。从已完成首批供地的城市来看,核心城市集中供地下溢价率并没有改善,甚至有所提升。据中指数据库,2021年集中供地下,广州首批集中供地溢价率11.7%。2020年全年溢价率8.7%:溢价率23.2%;杭州首批集中供地溢价率26.1%,2020年全年溢价率22.0%;重庆首批集中供地溢价率38.8%,2020年全年溢价率7.6%。从全国层面来看,土地市场溢价率也保持较高水平,2021年5月土地成交温价率18%,4月为27%,3月为21%,2020年最高水平为18%,土地市场竞争仍然激烈。
兴业证券NDUSTRIALSECURITIES地产+医美:医美机构发生历史性变化机构行业正出现历史性变化,行业整合者即将到来:1)头部国率趋势性上行，上游厂商竞争加剧降低采购成本、下游品牌专投放结构优化降低销售费用率;2)供给侧改革,监管趋严提升进入壁垒,行业发生供给侧改革;3)资本入场加速行业整合,集中度有望提升,奥园美谷、苏宁环球等具备雄厚资金实力的地产公司通过收并购切入医美机构赛道,有望成为行业整合者。地产+物业:跑马围地规模为王,品质带来第二增长曲线上半年物管公司整合体现出:并购金额大、被并购企业实力强的特征。截至5月，上市物企共发起13起收并购活动，涉及金额为95.77亿元，已经超过2020年全年的金额。物管公司也纷纷提出了较高的增长目标,行业并购整合提速,规模扰张在不断加快。物业并购加速的核心是:地产业务利润率的下滑、物业传值分化、物业公司上市门槛的提高。主要推荐，定位央企物管旗舰，物管业务稳健增长的龙头招商积馀。地产+商业:购物中心稳定现金流,规模拓展+精细化管理购物中心相较地产开发，有更加稳定的现金流,考验精细化的运营能力新城控股、宝龙地产、华润万象等均提出了较高的购物中心发展目标,才较成熟的商业运营品牌，更具备成长性。投资建议:推荐金地集团、万科A、保利地产、招商积余、苏宁环球，奥因美谷(社服复盖)。风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆,核心城市调控超预期严格物业管理行业人工成本大幅提升,新业务拓展不及预期-2-
兴业证券NDUSTRIALSECURITI心第一部分、需求端韧性较强，供给端利润率未见改善…1、需求端销售韧性仍然较强今年1-4月销售端仍然保持较高韧性地产基本面大周期远未结束......2、供给端利润率未见改善房企报表利润率明显下行,集中供地下，土地成交溢价率仍然较高…食地力度有所分化“地产+心"正当时...
