2026中国公募REITs全市场深度分析白皮书-锤资产优质

锤 资 产 · 行 业 白 皮 书中国公募REITsREITs全市场深度分析白皮书基于120只REITs深度研究报告的全市场全景分析9,194页研报 · 10大资产类型 · 86只上市标的 · 28+管理人2 0 2 6 年 7 月 9 日125累计申报120有效项目86已上市10资产类型28+管理人关注公众号「锤资产」，获取最新信息。

锤 资 产 · 免 责 声 明【免责声明】信息来源与性质：本报告所有数据及观点均来源于公开信息，仅供个人参考与学习研究使用。本报告所含信息不构成任何投资建议、招揽或要约，亦不应被视为任何买卖REITs或其他金融产品的决策依据。风险自担：市场有风险，投资需谨慎。本报告内容可能存在疏忽、遗漏或因市场变化而变动。任何机构或个人据此操作、依赖本报告内容而产生的任何直接或间接损失，本机构/作者概不承担法律责任。第三方信息免责：报告中涉及的第三方数据、链接或资料，仅为方便读者查阅，本机构对其真实性、准确性和完整性不作任何保证。版权与商用限制：本报告版权归「锤资产」所有。未经书面授权，严禁以任何形式进行商业用途、转载或摘编。转载或引用请注明出处，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。数据时效：本报告数据截止至2026年7月7日（部分数据以2025年度数据为准）。本机构无义务对本报告内容进行更新或修改。【获取完整研报及交流渠道】关注公众号「锤资产」，获取最新行业资讯。欢迎加入知识星球「锤资产REITs私享会」，获取完整研报、发行咨询及深度交流服务。关注公众号「锤资产」，获取最新信息。2

T A B L E O F C O N T E N T S第一部分 市场全景（P6-P19）第一章 C-REITs发展历程6第二章 市场规模与结构 / 省份统计 / 历年矩阵9第三章 管理人与原始权益人16第二部分 资产类型深度分析（P20-P47）第四章 十大资产类型全景20产业园区 / 商业不动产 / 高速公路 深度23清洁能源 / 仓储物流 / 保租房 深度28消费 / 数据中心 / 水务供热 深度33资产类型横向对比40第三部分 估值与定价（P48-P61）第五章 PB分化 / 分派率 / Cap Rate / IRR48PB分布直方图 / 分派率分布 / 出租率分布52目录（上）关注公众号「锤资产」，获取最新信息。3

T A B L E O F C O N T E N T S第四部分 运营与现金流（P62-P71）第六章 运营数据深度分析62出租率/收入/EBITDA/分红/管理费65第五部分 风险分析（P72-P79）第七章 风险地图 / 三大高频风险72第六部分 投资策略（P80-P89）第八章 三层配置 / 20只核心REITs关注清单80第七部分 监管与展望（P90-P97）第九章 监管审核 / 第十章 行业展望90特别专题（P98-P108）业绩兑现度 · 估值分位数 · 扩募复盘 · 商业不动产 · 国际对标98附录（P109-P119）管理人名录（TOP20）/ A.4110扩募跟踪 / 指数基金 / 省份统计 / A.5-A.7111历年矩阵 / 术语表 / 120份报告统计 / A.8-A.11114投资框架 / 核心清单 / 联系方式 A.12-A.14117目录（下）关注公众号「锤资产」，获取最新信息。4

E X E C U T I V E S U M M A R Y★ 核 心 结 论C-REITs市场已从"试点探索"进入"常态化发行+差异化竞争"新阶段。PB 3倍分化是"市场智慧"而非"市场失灵"。投资者需要三层配置：核心（保租房+水务+央企能源）、成长（商业+数据中心+仓储）、逆向（深折价产业园<0.7xPB）。9,194页深度研报覆盖120只REITs，为投资决策提供全方位研究支撑。★ 关 键 数 据累计申报125只 / 有效项目120只 / 已上市86只 / 10大资产类型 / 28+管理人 / 总市值3,000亿+ / 6年发展历程 / 2026年H1申报32只创历史新高 / 商业不动产REITs成为最大类别执行摘要市场判断120只有效项目，86只上市，覆盖10大资产类型。2026年H1申报32只创历史新高，商业不动产REITs密集爆发。定价判断全市场PB从0.50x到1.68x，分化超3倍。确定型资产享受PB溢价，周期型资产承受PB折价。分红判断高速分派率10-16%但含大量本金返还。永续高分派来自保租房、央企能源、商业不动产。风险判断120份报告提炼：出租率波动(29次)...