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2025年第四季度，深圳优质办公楼市场未有新项⽬⼊市，2025年全年新增供应共录得89.0万平⽅⽶，总量仍处⾼位，但同⽐减少26.5%。主要因为部分项⽬出租转⾃⽤，同时叠加开发商现⾦流问题导致的部分项⽬交付延后。新增供应同⽐虽明显减少，但科技板块需求表现强劲⽀撑整体市场需求表现稳定，四季度净吸纳量表现依然不俗，共录得16.2万平⽅⽶。年度净吸纳量保持在70万平⽅⽶以上，整体市场空置率环⽐持平，⾄年末稳定在22.3%，其中甲级办公楼空置率环⽐改善1.7个百分点⾄26.5%。聚焦需求层⾯，科技板块需求持续发⼒，作为第⼀⼤需求驱动，第四季度贡献⽐环⽐微增，全年需求占⽐近3成，系统解决⽅案的软件研发类企业为市场绝对需求主⼒，贡献近半。电商和⼈⼯智能细分领域表现也较为活跃，电商需求主要源于跨境电商企业为搬迁与升级办公场所所驱动，选址多集中于⾮核⼼区；⼈⼯智能需求则⼴泛覆盖基础软件开发、算⼒服务及⼤模型等多个层⾯。证券市场繁荣、私募基⾦政策加持以及保险新产品助⼒下，⾦融板块需求热度有所回升，以16.5%的占⽐稳居第⼆位，证券和保险细分需求分别占⽐近2成。值得⼀提的是⾦融科技类企业活跃度明显上升，主要来⾃供应链⾦融和为跨境电商⽀付服务的领域，其中供应链⾦融的发展源于深圳所汇聚的80%以上的供应链管理企业以及深圳市政府的专项政策扶持。此外，零售贸易需求热度延续，超越专业服务成为第三⼤需求来源，主要由电⼦元器件、电⼦产品和医疗器械的出⼝带动。专业服务需求增⻓环⽐放缓，位居第四，以咨询和法律细分类为主，其中企业管理咨询相对活跃。此外，在国补政策推动下，消费温和复苏带动消费品板块需求同⽐⼩幅上升；⼯业制造业中的机器⼈板块表现亦较为活跃，录得了⼀宗头部科技企业万平⽅⽶以上的⼤宗交易。租赁来源⽅⾯，全年来看，本地企业依然是市场主⼒军，贡献占⽐稳定在6成以上，但外资企业活⼒有所增强，同⽐上升4.7个百分点⾄13.1%，主要来⾃港资企业。⽽租赁类型⽅⾯，新租交易中搬迁需求占⽐更显活跃，同⽐上升13.1个百分点⾄7成以上占⽐，为近五年以来的最⾼值，当中不乏从住宅和⼚房升级⽽来的办公需求。成交区域分布⽅⾯，⾮核⼼⽚区是年内去化的绝对主战场，需求占⽐过半，聚集了较多零售贸易和科技类的租赁需求，主要贡献⾃坂⽥和梅林⽚区，新增供应密集的前海⽚区位居第⼆。租⾦⽅⾯，受新增供应压⼒，部分存量项⽬⼤租户预期迁往总部⽽搬出的计划以及企业降本增效诉求持续的综合影响，多数业主仍采取“以价换量”的策略，且⼒度有所加⼤，因此整体市场平均租⾦同⽐下降13.9%⾄每⽉每平⽅⽶141.2元，跌幅同⽐显著加深，其中四季度环⽐下降2.8%。2025年第四季度，深圳优质零售物业供应依然充沛，共录得24.3万平⽅⽶的新增供应，带动单季净吸纳量连续第三季录得超20万平⽅⽶。全年共录得92.8万平⽅⽶的新增供应，创近四年新⾼，主要分布在⾮核⼼区，多为⼤体量单体项⽬。虽然新增供应数量众多，但得益于每个项⽬良好的预招商结果，全市空置率⾄年末依然停留在较低⽔平，录得4.6%，环⽐⼩幅上升0.9个百分点。值得⼀提的是，年内深圳湾万象城⼆期正式开业，成功打造“商业+⽂化+城市⽣态”连⽚化发展的典型案例，有⼒推动深圳商业能级迈上新台阶，并将“⾸店经济”的带动效应发挥到极致。需求⾯来看，第四季度餐饮以46.7%的占⽐创年内单季新⾼，其中追求性价⽐的简餐品类需求占⽐⾼达13.9%，为近年来最⾼⽔平，凸显了消费降级的市场态势。2025年全年来看，餐饮连续第⼆年超过零售成为第⼀⼤需求来源，环⽐增⻓2个百分点⾄44.3%。在显示餐饮活⼒的同时也意味着业态迭代创新加速，⾼端餐饮与⼤餐饮依然疲弱，特⾊餐饮与中餐虽列属餐饮的前四⼤细分需求，但需求占⽐同⽐均有所下降，与此同时，低消费的简餐活跃度上升，同⽐实现2个百分点的增⻓。⽽茶饮在新兴品牌不断⼊市的情况下，热度微升。值得⼀提的是中餐⽅⾯，年内云贵川菜系扩张迅猛，江⻄菜也在年底开始⼊场。零售⽅⾯，除电⼦产品品类外，其他细分业态的活跃度均有所降低，服饰依然为零售第⼀⼤细分业态，需求占⽐14.0%，同⽐下降2个百分点。珠宝配件和电⼦产品分列第⼆、...