中银国际商业地产报告：新开业创十年新低，"从场所到场景"定义下一个十年（附报告下载）
一、2025年新开业数创十年新低：商业地产的"存量幻灭"与"场景觉醒"
中银国际2026年2月发布的《新消费时代下的大机遇系列报告一：从"场所"到"场景"》给商业地产行业下了一剂清醒剂。核心背景：2025年全国新开业集中式商业项目369个同比下降24%，创十年新低，购物中心空置率高企、租金持续承压——商业地产的"跑马圈地"时代彻底终结。但报告并没有停留在悲观叙事里，而是用一个精准的概念切换打开了新的想象空间：从"场所"到"场景"。
过去十年出台过众多新消费支持政策，但均未涉及消费场景。2024年以来政策反复提及"打造新场景"——这是一个根本性的逻辑转换：不再从"供给端"定义商业地产（多大面积/多少品牌/多少人流），而是从"需求端"重新定义（什么样的体验/什么样的社交/什么样的情绪价值）。报告认为，在"场所"过剩、"场景"稀缺的新消费时代，真正有机会的不是那些面积最大的商场，而是那些把"去一次"变成"想去第二次"的空间运营者。
中银证券房地产|证券研究报告强于大市新消费时代下的大机遇系列报告一从“场所”到“场景”,新消费时代下的商业地产迎来重大机遇,地来了账...
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