中银证券房地产|证券研究报告强于大市新消费时代下的大机遇系列报告一从“场所”到“场景”,新消费时代下的商业地产迎来重大机遇,地来了账策任利期。从政报导向看,1523年床上是想方设法去留住或占用消费者时间,提升"复游"、"复购"、复相关研究报告二:城中村改造篇逮推进,超7亿平规模为新动能》(2023/9/6)业2023年中期策略:走出停滞新格局》(2023/6/13)《房地产行业2023年度策略:弩箭已离弦,能否冰解的破?》(2022/12/18)中银国际证券股份有限公司房地产行业证券分析师:夏亦丰(8621)20328348feng.xia@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号:1305207005证券分析师:许佳璐(8621)2032871C1.xu@bocichina.com
中银证券目录前言....................1我国商业地产发展已进入"存量时代"与深度调整期….11行业进入相对存量期。25年新开业项目数量创十年新低…·612购物中心存在空置率高、租金持续承压等问题..13存量改造、城市更新推动城市商业焕发新生14新入市项目中，奥特莱斯、特色主题MALL、复合型非标商业正成为差异化的"新场署"112新场景的“新”核心在于从传统的“提供一个销售服务场所”转向到“共创一个有情感共鸣的沉浸化体验场景”2.1“新消费”是围绕当下消费者需求而产生的全新消费品和服务模式,同时彰显了当前时代下的国产品牌崛起、精神消费与悦已消费…12.2场景体验是实体商业的核心优势173商业地产的新消费“含量"提升运营思路转变各类非标准化的场景形态消现.......................143.1集中式商业新消费“含量"提升,新消费品牌对门店的核心定位从单纯的“交易"转变为复合式的“体验”,运营方更注重"家洁"终楼2小体量开放式街区是当前我国非标商业新场景的主要特征...人33京沪杭营在数量、质量、创新性均处于非标商业场景的第一梯队...164非标市业重构商业场景细分赛道众多、核心在干为“情绪消费"提供载体........................184.1策展型商业地产:打破空间界限,链接商业与文化艺术…222229...............42公园型商业地产:利用建筑、空间、园林、文学等艺术手段，寻找人与自然的链接…43市集型商业地产:注重营造烟火气及生活化氛围的小体量场景…44文旅型商业地产:契合当下流行的“微度假”概念,打造文化艺术轻度假商业体.…45社群型商业地产:通过社群的互动、连接和价值共创来实现商业目标的新型商业场景….46年理人商业地产:通过价值观来驱动私域生态，形成非标溢价47历史文化街区型商业地产:巧妙的将历史、文化和现代商业相融合,保留在地特色文化融入现代商业的创新理念S48工业遗存型商业地产:以旧工业遗址为载体，通过改造保留一定标志性的工业遗存,植入现代商业n5开发方、设计方、运营方可以如何打造差异化的新场景?.000.0366投资建议...................................7风险提示...............392026年2月11日
中银证券图表目录图表1.从政策导向看,过去十年间出台过众多新消费支持政策,但均未涉及消费场景，而2024年以来反复提及"打造新场景"图表2.2025年全国新开业集中式商业项目(包含购物中心、独立百货》369个,同比下降.0%...................................0图表3.2025年全国新开业集中式商业项目(包含购物中心、独立百货)总体量约27417万平,同比下02围表4.2025年新开业的集中式商业项目中,一二线城市占比超六成…0图表5.2025年新开业的集中式商业项目中,北京开业量为全国第一,共24个项目体量135万平深圳海粉票五列第一图表6.相比2024年,2025年北京新开业的集中式商业项目数量减少了4个,上海数量减少了19个，成都数量减少了13个，广州和深圳有所增赠加…....围表7,2024年全国重点27城600+样本购物中心平均空置率为:8.….图表8.2024年约三成购物中心空置率超10%...图表9.2024年一线城市购物中心平均空置率为6.30%,同比下降0.41nct.且远低于二、三线城市.....图表10.2025年下半年,重点城市购物中心商铺平均租金为26.99元/平/天,环比下02%w.............图表11.2025年下半年,重点城市商业街商铺平均租金为24.05元/平/天,环比下跌0.47%..10图表12.2025年开业的369个集中商业项目中新增量项目占比80%存量改造开业项目占比20%图表13.2025年部分开业存...
