上海宝山区殷高西路号项目市场研究与定位报告会员免费优质

宝山区殷高西路333号项目市场研究与定位报告 2017.04

目录 Part02 经营层面解决方案 宏观市场研究、商业市场研究、项目自身研究、消费者研究、项目定位 Part03 建筑规划层面解决方案 建筑规划层面问题及解决方案 现存问题分析 Part01 现存问题分析 Part04 落位方案与财务分析 落位方案、财务分析

Part 01 现存问题分析

问题列举 问题一：现有业态混乱，鱼龙混杂，假货横行，配比不合理，零售比重过大。对项目内部的经营业态缺乏管控，给人以杂乱的感觉。 B1 1F 2F 3F 永辉超市 运动城（部分） 服装（部分） 美广（部分） 皮革城 空置 空置 空置 零星散售，仅有部分店铺开业，品牌档次低 专业市场形态，档次较低 新开业，档次一般，经营情况较差 整个商场人气最旺的部分 大卖场业态是相对独立的自我生存型业态，对其他业态的依赖性较少。 停车场&影院在建 停车场

问题列举 问题二：管理混乱，广场特卖无规划，拖低项目整体档次，阻隔东西人流互动。 广场内搭建的临时商铺

问题列举 问题三：商场内部规划布局不合理，缺乏有效联动。 美食广场 主动线 餐饮后厨区 B1层美食广场作为一种能够引导人流的目的性业态，占据了该层西区的最佳位置，内部主动线的设置使得餐饮的后厨区直接面对南面商铺，导致南面商铺难以使用，西面内部的商铺也处于空置状态。 难以使用，空置 难以使用 空置 商铺现状 后厨区 南面空置商铺

问题列举 问题四：动线布局不合理，水平动线过长，过直，缺乏变化，主副动线无明显区别；垂直动线过少，并且无明显标示。 泰国芭提雅海滩中央百货动线设置 本案2F动线设置：单侧主动线达170m且无节点设置，远远超出消费者的承受极限。 约170m 约170m

总结 可以发现，项目现实问题较多，主要可以分为经营和建筑规划两个层面。 建筑规划层面问题列举 内部商铺划分布局不合理，缺乏有效联动； 水平动线过长，过直，缺乏变化，主副动线无明显区分； 垂直动线过少，部分客梯无明显标示； 外立面缺乏规划，比较单调； 精神堡垒，广告位等缺乏，商业价值无法体现。 经营层面问题列举 无区间主题划分，给人以凌乱的感觉； 业态混乱，鱼龙混杂，配比不合理； 品牌档次低，假货横行，对消费者吸引力不强； 对项目内部的经营业态管理失控，给人以杂乱，凌乱的感觉； 广场特卖无规划，阻隔东西人流互动。

Part 02 经营层面解决方案

解析路径 问题提出 产权出售 何种定位是适合项目的？ 业态混乱 档次较低 管理混乱 …… 如何解决存在问题？ 精准的商场定位 专业的管理团队 要解决商场的经营性问题，就必须找准商场的定位方向，并有专业的管理团队来执行，而何种定位是适合本项目的，还需进一步分析。

2.1 宏观市场研究

城市属性 上海地处长江三角洲，是中国经济、金融、贸易、会展和航运中心。如今上海已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市。 上海是中国的经济、交通、科技、工业、金融、会展和航运中心之一，也是中国大陆首个自贸区“中国（上海）自由贸易试验区”所在地。 上海拥有轨道交通系统共十三条，包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国前列，已形成初步的网络格局。上海港也成为中国最大的枢纽港之一，共有35个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。 上海市总面积6340平方公里，至年末，全市常住人口总数为2425.68万人。其中，户籍常住人口1429.26万人；外来常住人口996.42万人。 （2014年上海国民经济与社会发展统计公报）。 项目位于上海宝山区

17165.98 19195.69 20181.72 21818.15 23560.94 10.3 8.2 7.5 7.7 7.0 0.06.012.018.00800016000240002010年 2011年 2012年 2013年 2014年 GDP总量（亿元） 增速% 城市GDP 上海市整体经济实力在直辖市城市中名列第一，近两年增速在5%-8%之间，房地产保持稳定发展状态。 物业 影响 GDP对于物业的影响方式 办公 正面 GDP增加和经济结构的改善将使当地重点企业不断扩张，需要更多和质量更好的办公面积；同时活跃的经济将吸引更多的外资企业租户进...