2020郑州建设西路小京水室内公园型购物中心商业项目顾问服务报告会员免费优质

2020.11 郑州建设西路-小京水商业项目 顾问服务报告 1

竞争策略分析 商业主题定位 业态品牌建议 租售策略建议 整体财务测算 2

竞争策略分析 01

郑州商业格局分析 商业发展城市规划导向性强，城改带动主城商业升级 目前郑州市未来商圈演变主要是以迎合城市规划为主，如高铁商务区、航空港区、新市政府搬迁所在的中原区及南水北调沿线的二七新城；其次为三环附近大型城中村改造商业配套，如北环片区陈寨、庙里等城改，未来商圈竞争将更加激烈。 商业多核心方向发展，随城市发展外扩趋势明显 目前城市商业向分散多核心方向发展，整体呈现中心升级，西部、南部复兴，东区显影，全面发展态势； 主要商圈仍集中于三环以内，市场缺少优质项目 目前城市主要商圈仍集中于三环以内，优质成熟的商业主要集中在二七商铺，花园路商圈以及郑东商圈 商业开发水平较低，丰富性差，市场缺少优质商业项目。 郑州商业已进入存量时代 2019年，郑州有83.2万㎡优质商业入市，略低于去年，供应仍维持高位，人均商业面积突破1㎡，告别不饱和阶段。 郑州商业发展受城市规划导向性强，城改带动主城商业升级，由一主一副商圈向多中心化发展

郑州商业格局分析 购物中心化已完成，未来呈现转型、分化的趋势： 从业态分布上来看，购物中心占比达到62.66%。购物中心已经已经成为当下郑州商业主流形式。郑州商业购物中心化已然完成，未来将呈现出转型、分化、聚焦、体质的趋势。 中小体量占比突出，社区化逐步加速： 从体量上来看，占比最高的3-5万方商业项目占比达到了30%。而该体量，恰恰是社区型商业项目集中的体量范围，不难看出，在城市版图进一步扩大的过程中，以服务周边3公里左右为主要诉求的社区型商业项目正在成为主流。 未来2-3年成熟区域商业密集入市，以社区商业体、经济型特色综合体填充为主： 郑州成熟区的集中式商业将接棒住宅，迎来密集入市的阶段，未来3-5年时间，将以社区商业体、经济型特色综合体填充为主，并将出现更多以释放情怀为主的超小型商业体。 针对不同客群的各类主题商业将成为未来商业突破口 从商业发展的一般阶段以及城市发展规划来看，儿童家庭主题商业、年轻时尚潮流、家庭休闲娱乐体验商业，文化旅游主题商业、IP主题商业等将成为郑州未来商业发展的亮点和突破口。 郑州商业购物中心化已完成，2-3年内成熟区域中小体量商业集中入市，特色化社区商业是发展突破口

28.4%6.5%23.4%6.2%13.5%11.2%8.5%2.4%-0.2%-0.3%0.0%-0.3%-0.2%0.5%0.3%0.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%食品烟酒 衣着 居住 生活用品及服务 交通通信 教育文化娱乐 医疗保健 其他用品及服务 2018年与2019年人均消费支出对比 2018年 2019年 差值 2018年与2019年人均消费支出分析中，人均教育文化娱乐消费支出增长12.9%，占比11.7%，在所有消费类别中增速第一 同时，创造增速第一的教育文化娱乐消费中，消费群体对消费的便利性，特色化，时尚化，品质要求普遍均高。 2019年消费形式中，零售社区化，单身消费，95后00后消费成为主要消费来源；同时，他们对消费的便利性，特色化，时尚化，品质要求普遍均高。 0%20%40%60%80%100%120%便利性 需求多样 购物及时化 个性化 时尚性 品质高 体验感强 消费特征分析 零售社区化 单身大经济 95、00后 由最初的饮食、住宿逐渐过渡到偏重文娱、健康、教育等凸显城市居民生活状态和个性化体验 郑州消费特征分析

本案 万达广场 锦艺城 西元国际广场 购物中心 瑞光创意工厂 升龙天汇广场 二七 广场 目标竞品项目分析 距离项目商业类型 体量开业时间 项目定位 现有竞对商业 5KM范围内锦艺城 盒子+商业街 5万㎡2014年周边居民基础消费街区 中原万达盒子 4万㎡2014年以零售为主的百货商场 西元国际广场购物中心盒子 2.5万㎡ 2012年购物、休闲娱乐、餐饮、商务办公于一体的城市综合体 9KM范围内升龙天汇广场盒子 +商业街 3.6万㎡ 2013年住宅公寓写字楼为主的商业街 二七广场商圈 66万㎡ 2012年集高尚住宅、商业、高级酒店、精装soho于一体的大型城市综合体项目。...