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安元路路项⽬目前策第五次成果

⼀一 、 物 理理 定 位 与 价 值 排 序

C2C1C3Context 情境（背景、趋势）C0⼩小 结 ： 相 城 区 域 是 苏 州 市 全 市 改 善 ⻔门 槛 ， ⾸首 改 外 溢 客 户 挤 压 ⾸首 选 区 域 ， 未 来 改 善 趋 势 明 显• 国 家 政 策 ： 国 家 重 提 “ 住 房 不 炒 ” 定 位 ， 全 国 楼 市 ⼤大 ⾯面 有 收 紧 趋 势 • 调 控 政 策 ： 严 格 执 ⾏行行 “ 三 限 ” （ 限 购 、 限 贷 、 限 价 ） 政 策 ， 区 域 不 再 出 现 9 0 平 以 下 户 型 • ⼟土 拍 情 况 ： 相 城 ⼟土 地 供 应 集 中 ， 成 为 ⾼高 价 地 重 灾 区 • 区 域 市 场 ： 园 区 姑 苏 区 等 ⾸首 置 ⾸首 改 产 品 供 应 稀 缺 ， 板 块 改 善 化 趋 势 明 显 ， ⾸首 置 ⾸首 改 客 户 外 溢C0结 论 之 一 ： 首 改 是 2 0 1 9 年 的 主 旋 律 ， 相 城 是 承 接 园 区 首 改 第 一 站

C2C1C3C1C0Corporation 产品⾃自⾝身⼩小 结 ： 项 ⽬目 ⾃自 ⾝身 从 ⼟土 地 禀 赋 、 品 牌 属 性 等 ⼏几 ⽅方 ⾯面 可 知 ， 改 善 属 性 并 不 突 出 通 过 地 铁 、 商 业 、 产 品 及 品 牌 ⼒力力 的 加 持 赋 能 可 能 具 备 强 改 善 属 性 • ⼟土 地 属 性 ： 宗 地 位 置 处 于 相 城 ， 临 地 铁 • 品 牌 属 性 ： 万 科 2 0 1 9 重 回 市 区 ， G 2 类 产 品 区 域 ⾸首 秀 • 产 品 属 性 ： 改 善 类 产 品 + 2 0 2 0 产 品 体 验 ， 新 产 品 + 新 体 验 • 物 业 价 值 ： 万 科 物 业 服 务 新 标 杆结 论 之 二 ： 土 地 禀 赋 需 要 产 品 以 及 品 牌 强 赋 能

C2C1C3C2C0Consumer 消费者• 客 户 访 谈 可 知 ： 学 区 价 值 排 序 靠 后 ， 相 城 的 学 区 弱 势 成 为 共 识 ； 地 铁 配 套 客 户 感 知 度 ⾼高 ，外 溢 客 户 非 常 看 重 ； 户 型 需 求 普 遍 公 区 优 于 私 区 ， ⾄至 少 3 房 起 ； 年年 轻 客 户 对 产 品 的 敏 感 点集 中 在 服 务 和 装 修 ⻛风 格 • 本 地 ⾼高 级 改 善 客 户 改 善 倾 向 选 择 ⾼高 产 品 ⼒力力 ⾼高 品 牌 产 品 ， • 未 来 可 能 主 要 以 外 溢 客 户 为 主 ， 外 溢 客 户 中 的 强 功 能 性 需 求 客 户 、 以 及 品 牌 偏 好 客 户 • 客 群 定 位 ： ⾸首 改 购 房 ⽤用 来 满 ⾜足 结 婚 等 需 求 ； 强 烈 需 要 改 善 居 住 空 间 ， ⾸首 次 或 ⼆二 次 置 业 ， 向往 品 质 ⽣生 活 ， 认 可 品 牌

外溢客户园区、青剑湖之后的第三选择强 改 善 需 求 客 户 首 改期 待 1 3 0 - 1 4 0 左 右 的 三 房有 实 力 的 园 区 外 溢 客 户价 值 抓 手产 品 抓 手审 美 力 抓 手对学区不认可无需求、看中产品舒适度品质、通达性、美很重要客 户 类 型 ： 高 感 知 度 、 高 价 格 敏 感 度 客 户

“无所谓地铁，看重地铁的都是刚需客，单价2万5、6可以考虑”“暂时不考虑学区，未来要学区要去园区买”“期待140左右，要公共区舒适性，要主卧套；喜欢中西厨设计，收纳的柜子希望有些设计感；希望有个小房间喝茶娱乐”“不喜欢苏州的商业，更喜欢去上海逛”“我觉得中粮的装修风格非常好，比较符合当代年轻人的审美，不管是用材或者色调配置，比如卫生间墙面地面的用色我都很喜欢，比较符合我的审美。蓝灰色，有点米白，有点日式的。” 地 铁 是 价 值 、 而 非 强 竞 争 抓 手 产 品 需 求 尺 度 之...