万科A：住宅开发探寻蓝海领域，物业管理打造赋能平台-西南证券-46页会员免费

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_StockInfo] 2021 年 02 月 23 日证券研究报告•公司研究报告买入 （维持）当前价：29.73 元万科Ａ（000002）房地产目标价：40.24 元（6 个月）住宅开发探寻蓝海领域，物业管理打造赋能平台投资要点西南证券研究发展中心分析师：沈猛执业证号：S1250519080004电话：021-58351679邮箱：smg@swsc.com.cn联系人：池天惠电话：13003109597邮箱：cth@swsc.com.cn相对指数表现数据来源：聚源数据基础数据总股本(亿股)116.18流通 A 股(亿股)97.1452 周内股价区间(元)24.55-32.3总市值(亿元)3,453.95总资产(亿元)18,144.66每股净资产(元)17.45相关研究[Table_Report]1. 万科 A（000002）：销售增速由负转正，物业公司更名彰显雄心(2020-11-03)2. 万科 A（000002）：主业稳健显峥嵘，多元业务露山水(2020-08-28)3. 万科 A（000002）：资源能力双突破，平台巨头雏形显现(2020-08-10)4. 万科 A（000002）：毛利率小幅下滑，新业务全面崛起(2020-03-18) 投资逻辑：公司作为龙头房企，开发业务践行城市深耕战略，拿地聚焦核心城市圈，未来在 TOD&城市更新领域或将有所突破；物管业务在社区&商企&城市空间上形成三驾马车格局，并着力打造科技服务赋能平台；多元化业务在物流、商业等领域均进入行业前列，公司正逐渐成为平台型不动产资管公司。 逐浪行业三十余载，打造时代的企业。公司 2020Q1-3 营收同比增长 8%至 2415亿元，归母净利润同比增长 9%至 199 亿元。公司负债结构健康，2020H1 现金短债比为 2.0，净负债率 27%，仅扣除预收后的资产负债率达 75.5%略超红线；公司融资成本稳居行业低位，信用评级位居行业第一梯队；2020H1 公司毛利率微降至 31.8%，随着地货比的降低，未来有望企稳。 开发业务稳健发展，践行城市深耕战略挖掘管理红利，TOD&城市更新成为新突破口。1）住宅销售：公司 2020 年销售额达 7042 亿元，公司单城销售额达 90亿元，大幅超过其他房企，城市深耕战略为公司挖掘行业管理红利；2）土地资源：公司拿地聚焦核心城市圈，一二线城市投资额占比达 80%，2020 年新增土地楼面价为 6838 元/平，拿地策略趋于稳健；3）TOD 和城市更新：TOD 方面，截止 2020 年 6 月末，公司已获取 49 个 TOD 项目，涉及建面达 1803 万方，累计投资 2400 亿元，通过深铁合作强化业务拓展；旧改方面，2017-2020H1 旧改土储权益建面由 289 万方增至 583 万方，CAGR 达 32%，旧改土储占比由3.4%逐渐提升至 6.2%。 物管业务在社区&商企&城市三大赛道并驾齐驱，并着力打造科技服务赋能平台。公司更名为万物云，打造 Tech、Space 和 Grow 模块。1）空间服务（Space模块）：2020H1 公司合约管理面积 6.8 亿平，物管收入 67 亿元，其中 55%由非万科系项目贡献。业务形成三驾马车结构，其中社区空间服务以万科物业和朴邻租房两大品牌支撑，资产保值增值效果显著；商企空间服务与戴德梁行共同打造国内龙头商企物管企业万物梁行，在管面积超过 1 亿平；城市空间服务推出“万物云城”品牌，制定 3 年落地百城及营收超百亿的“双百计划”，目前已落地十余个项目。2）科技赋能服务（Tech 模块）：包含 BpaaS 服务、智能硬件、空间 OS 及产品解决方案等 4 类内容。公司期望利用长期沉淀的物管服务体系和科技系统，为其他物管公司提供软硬件、系统及服务体系等能力，打造开放式科技服务赋能平台，剑指物管领域的“贝壳”。 多元业务开花结果，逐渐进入行业前列。1）万纬物流：2016-2020H1 物流可租赁面积由 147 万方快速增长至 1075 万方，其中在建和规划建面占比 43%，未来仍有较大增长动能；2020H1 万纬物流营收 8.3 亿元，同比增长 37%，市占率仅次于普洛斯，位居行业前列。2）印力集团：2020H1 公司已开业面积 836 万方，营收30.5亿元，公司打造4大成熟产品线，业务规模和综合实力已进入行业Top4。3）万科泊寓：2020H1 万科泊寓的开业规模及管理规模皆位列行业第一，开业规模超 12.5 万间，管理规模超 18 万间，仍在积极探索行业盈利模式...