亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告-中国房地产业协会&戴德梁行-76页会员免费优质

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 1中国房地产业协会 & 戴德梁行联合发布2020亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告

2 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告CONTENTS0102030405亚洲 REITs 市场概览新加坡、中国香港 REITs 持有内地物业分析国内不动产资产证券化市场海外基础设施 REITs 市场新加坡丰树物流信托案例分析

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 3戴德梁行很荣幸与中国房地产业协会连续第五年发布《亚洲房地产投资信托基金 (REITs) 研究报告》。本期报告介绍了 2020 年亚洲各地区 REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及国内不动产资产证券化产品的市场表现，并且重点分析了海外基础设施 REITs 市场，以及新加坡丰树物流信托的案例。截至 2020 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃的 REITs 共计 185 支，总市值达 2,814 亿美元，同比下降约 5%，其中日本、新加坡、中国香港三地 REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为新加坡 (6.4%)、中国香港 (6.3%)、日本 (4.8%)，而杠杆率从高到低依次为日本 (44%)、新加坡(37%)、中国香港 (28%)。2020 年新加坡上市 REITs 在新冠疫情的影响下表现优于中国香港和日本，平均综合回报率为 -2.7%，而中国香港、日本REITs 综合收益率分别为 -13.0% 和 -13.1% 。中国香港和新加坡共有 16 支 REITs 持有位于中国内地的物业，其中新加坡 10 支、中国香港 6 支，分别占各交易所上市 REITs 总数的 24% 与55%。截至 2020 年底，两地上市 REITs 共计持有 112 处位于中国内地的不动产项目，较上一年增加了 10 处。2020 年间，新加坡 REITs 发生 4 笔大宗交易涉及收购资产 28 处，其中首次装入 REITs 的资产达 12 处；出售物业 2 处。首次装入 REITs 的物业均为产业园区或物流仓储项目，且收益表现优异。在商业不动产市场受到疫情严峻考验的背景下，新加坡 REITs选择装入这两类资产，间接体现了产业园区、物流仓储等公共服务属性较强的产业基础设施具备更好的抗风险能力。2020 年国内不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展势头，共发行90 单产品，发行规模达 1,798.6 亿元，产品数量和规模分别同比增长 8.4%和 13.1% 。其中 CMBS 产品发行 61 单，发行规模 1,229.8 亿元。同时，国内首批发行的不动产资产证券化产品陆续进入首个开放期。据不完全统计，截至 2020 年底共有 32 单类 REITs、CMBS、CMBN 产品通过主体回购、续发、市场化处置的方式实现退出。报告通过深入分析美国、新加坡、印度上市基础设施 REITs 的市场表现，探究了海外基础设施 REITs 的发展状况，并对在美国上市的美国铁塔 REIT、CorEnergy Infrastructure Trust、新加坡上市的和记港口信托，以及在印度上市的 IRB InvIT 案例做了详细分析，以助于对中国公募 REITs 做出合理展望。最后，本报告选取了新加坡首个以亚洲为重点的物流房地产投资信托基金 — 丰树物流信托进行案例分析。截至 2021 年 3 月 31 日，丰树物流信托市值约为 82.7 亿新元，在新交所排名第三，相比 IPO 时已增长超 20 倍。本报告对其物业分布、资产组合、资本市场表现、资产管理及运营等方面进行了重点研究，为今后中国发展物流仓储基础设施 REITs 提供借鉴。EXECUTIVE SUMMARY

4 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告亚洲 REITs市场概览根据戴德梁行统计，截至 2020 年 12 月 31 日，亚洲市场上共有 185支 REITs，总市值达 2,814 亿美元，较 2019 年末市值下跌约 5% 。日本、韩国和新加坡最早出台 REITs 相关法律，并批准 REITs 在本国的股票市场上交易。受 2020 年新型冠状病毒（COVID-19）影响，全球金融市场经历较大波动，亚洲 REITs 市场也不例外。

马来西亚 数据来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部日本 REITs 市场受疫情和东京奥运会推迟的双重影响，2020 年全年 REITs 股价整体下降 9%，回升速度滞后于股票价格的回升，下半年随着一批 J-RE...