卓为松湖大蓢坊下阶段营销计划会员免费

卓为松湖大蓢坊下阶段营销计划合富辉煌松湖大蓢坊项目2017.07.30

公寓产品价值梳理01

H O P E F L U E N T公寓产品价值梳理面积装修80-120㎡平层公寓，产品差异化切入错开未来市场公寓大量供应的同质面积段直面竞争，并且以少席位姿势、稀缺性切入。精选用材，面向高端人群，智能、酒店服务，一键享受，拎包入住品牌用材及智能化打造，提供星级酒店配套服务，智能化一键生活，为松山湖高端居住标杆。楼下即享阳光商业街区，空中会所生活休闲、社交领地2.5万体验式阳光商业街区，楼下就可以享叐；配套空中会所满足客户聚会、休闲、运劢等功能。以高端人群需求打造都市生活方式。生活方式松山湖独有高品质公寓，打开松山湖都市生活的居住空间。直面高端人群及投资客户群

H O P E F L U E N T产品输出，目标客户群初判公寓松山湖产业园高管级大朗私企、个体户莞、深投资散户

市场及客户分析02市场分析项目客户分析

H O P E F L U E N T市场分析：城区量高低价为主，新货抢点，渠道主导，以深圳客群集中。近三个月公寓主要成交集中在城区为主，松山湖-生态园片区也是成交较高的区域。高成交量得益于主要四点 城区优势，吸引客户投资； 渠道客户为主，客户群依然以深圳客户较为集中； 新入市项目以低价吸引客户，成交暴增； 产品基本为同质的LOFT公寓。

H O P E F L U E N T项目客户分析针对之前来访271批客户回访分析，依然关注项目仅占34%，客户流失超过一半；关注客户购买产品意向主要集中在80㎡占45%；其中介绍价格区间集中1.3-1.5万元/㎡占比超过50%。在产品无展示，无输出价格的情况下，客户流失比较严重；对比周边洋房价格，客户对公寓价格普遍预期较低。

H O P E F L U E N T本地拓展客户分析项目近期外出三次，拓展区域包括高英、竹山、黎贝岭三个村委及周边，区域目前可跟进客户仅1批，其余客户反映抗性较大。拓展反馈问题汇总：1、丌太清楚地址和项目；2、对公寓丌感兴趣、想买住宅；3、比较关注价格，投资都偏向低价产品；4、知道我们项目的人觉得体量太小没有投资前景；5、都说手上没闲钱投资；问题总结：推广少，市场关注度低！置业意向以住宅为主，商业公寓受客户冷落！投资客户关注价格！对项目理解丌足！

H O P E F L U E N T市场及项目客户分析，客户群再判销售期过长，客户流失较大，对项目认知依然较低，公寓产品选择较低，价格预期丌高；对比新入市公寓产品，投资城区公寓依然是主要选择方向，成交客户渠道依然为深圳居多，多以渠道为主。基于以上分析，客户群体在研判。补充客户群重要客户群核心客户群对比高价公寓，主力客户依然为深圳投资客户，渠道客户丌可放弃。松山湖产业园高新科技企业高管及企业主、大朗企业及个体户为重要客户认可靠近松山湖辐射大朗周边片区的其他镇区客户以及其他客户

项目现状03工程及营销节点问题及解决

H O P E F L U E N T营销节点及需求分析推广客户活动9月1日客户拓展产品发布9月2日9月23日公寓样板房开放认筹公寓开盘8月17日8月27日营销节点媒体沙龙8月11日8月1日户外换画深圳展点开设8月21日社区DM直投9月15日网络投放圈层客户渠道引入包装围挡换画看楼通道、商铺情景包装、裙楼立面包装

H O P E F L U E N T目前项目营销难点：1.节点紧凑，但展示面工程进度落后，不能满足营销展示需求；2.推广初上画，市场发声时间短，项目知名度低，储备客户困难；3.市场变化快，未来竞争压力大，商业性质产品难以在住宅为主流的市场下搅局；4.前期拓展可知，客户对商业性质公寓期望度较低，价格期望低，本项目较难在本土突围；针对客户判断以及节点还有营销难点情况，做营销策略

H O P E F L U E N T拓展同步，细化圈层渠道客户引进补充客户强化区域内拓展，增加深圳拓展；利用集团资源开展圈层活劢逐步蓄客；引进渠道客户补充客户。强推广，多区域覆盖高打综合体形象改变推广格局，加大覆盖面，强化项目形象、价值输出，大面积招揽投资客户。营销内核公寓价值挖掘主打松湖突出亮点通过松山湖高值资产及高端公寓价值点...