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竞争开局松北新区——哈尔滨楼市热度 NO.1 为本案带来高关注度，同时营造激烈竞争起点成交数量、成交面积、成交金额稳坐哈市土拍市场的霸主之位， 2019 年松北区土地成交 29 宗，约占总成交数量的 47% ，总成交面积 144.3 万平方米，约占总成交面积的 50% ，总成交金额 100.3 亿元，约占全城地块总成交额的 48% 。房价涨出新高度，品牌房企纷纷在新区拿地，地王频现。楼市持续高温，是哈尔滨新区一年以来的显著变化之一。据中国房地产业协会数据显示，目前，松北新区均价 11062 元 / 平，同比上涨 20.46% ，上涨幅度位居哈尔滨所有区域首位，成为哈尔滨置业明星板块，目前松北新区多盘均处于 10000-15000 元 / 平。

政策红利不断，政府百亿强化教育 + 医疗 + 交通配 套片区迎来人口小高峰，同时加剧竞品同质化供应《黑龙江省哈尔滨新区条例》公布，哈尔滨新区项目需配建人才政策性住房，且价格不得高于本开发项目商品房销售平均价格的 80% ，政策于 2020 年 2 月 1 日施行。相关人才在松北置业会享受到相关优惠政策。随着松北区域影响力的提升，加之《条例》加码，会有部分人口选择落户松北。近一年松北区二手房成交数量较往年有所增加，购房者多看好未来区域发展，校区房更受青睐，刚改型购房者居多。土地市场活跃也意味了新房市场的活跃，明年年末地铁二号线一期将开通，随着各项配套的完善，区域影响力会随之提升。综合来看，预计明年松北区会迎来置业高潮，人口小高峰。2020 年底地铁二号线一期工程将通车运行，加速松北与其他城区衔接。教育资源用地规划频现，哈尔滨新区还将在连续 3 年每年启动建设 5 所公办义务教育学校，引入市属重点。120 亿公建投资，集中投放公交首末站，美好教育，健康医疗，老城建面改造等民生工程。

国家战略至高点 国家级新区、自贸区、中俄合作区、深“”哈合作区多重 高光价值 累加——“”地王频出溢价可期，同时造就一线 大牌 围堵4 月 11 日，华润置地以成交楼面价 9042 元 / ㎡，每亩地价 1507.3 万，成交总价 20.1 亿元拿下松北区一宗地块，同时创出松北区“”楼面地价、每亩地价、总价三个 地王 纪录。4 月 12 日，欧美亚鑫丰置业以 88.6% 和 94.9% 的超高溢价率一举拿下松北新区两宗地块，豪情壮举一表深耕松北的决心。4 月 29 日，宝能集团掷金 24.38 亿元一天内拿下松北区 8 宗地块，面积共计 58.2 万平，创下了哈尔滨土拍史上单个房企单日交易土地数量纪录。9 月 29 日，绿地国贸哈尔滨房地产开发有限公司同样在一天时间拿下 5 宗地块，建设松北新区未来的东北亚国际贸易中心。

113.07% 溢价率，宝能、绿地、万科、中海等竞相大体量“”夺地 ，“”融创文旅城等持续热销，本区域并不缺少 品牌大盘 与高价产品

本体判断项目本身与宝能城均有规划教育用地， 5 公里范围内小学和中学共 5所哈尔滨市师范附属小学（松北校区）哈尔滨市第九中学( 松北校区 )哈尔滨市实验学校5# 地上方规划教育用地宝能城同样有规划教育用地前进小学哈尔滨新区第一学校

未来区域内将会有 4 条地铁线，4 号经过项目地块， 5 号近距离直达，全城通达

项目周边医疗配套暂缺，最近的医院在 5 公里范围外哈医大四院 ( 松北分院 )宝能城有规划社区医院

板块内现有的商业配套发展中，融创文旅城、枫叶小镇，华润万象汇三大商圈初步形成融创文旅城商圈华润万象汇商圈枫叶小镇商圈

在交通向好，周边配套不具备明显优势的前提下华润悦府与万象府相继入市，众多一线品牌纷纷将高性价比高层与洋房推向市场伴随房价的稳步上升，片区置业需求由刚需化向改善化过渡。但对舒适型高端产品，目标客户亦不缺少选择。

“”加大产业规划力度 的政策引导下，“” “”绿地全球贸易港，宝能城集合旗下 四大产业 入龙江，“产城综合体 +”新区总部地标 模式，在松北市场并不鲜见，共享松花江的生态宜居优势之上，科技住宅，智能社区，更成为宝能、绿地等居住竞品的附加卖点

对于本案，核心命题是华夏幸福南...