2020南山梅溪一方公寓营销方案会员免费

南山梅溪一方公寓营销方案2020.3.20

【壹】 ········· 市场竞争格局【贰】 ········· 市场客户定位【叁】 ········· 定价及推售策略【肆】 ········· 形象及产品体系构建【伍】 ········· 营销执行策略【陆】 ········· 团队保障策略报告体系ANALYZESYSTEM

1市场竞争格局

01宏观市场竞争

政策分析：住宅 8 限固市，商办迎机遇“住宅8”限 ，力度空前，严控楼市。大量客户短期内失去购买住宅资格，商办市场再迎新机遇

政策分析：商业公寓后市发展可期政府预期指导相关利好助力商业公寓发展，后市可期；长沙市住建局关于疫情期间促进房地产市场发展的内部会议会议提出，为助力商业项目库存去化： 积极支持商改住工作； 争取落实商业公寓网签即落户； 共建共享学位教育等工作；

供销走势：市场投资信心不足，供销环比大幅下跌商务公寓市场活跃度持续三个月下降，受疫情影响， 2020 年供销环比均大幅下跌；内五区商务公寓供销量走势 (201802-202002)供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）数据来源：湖南中原 【 2 月供销量】：本月供应 2 万方，环比下滑 91% ，成交 2 万方，环比下滑 79% ，各区均有少量公寓成交； 【 2020 年累计供销量】： 1-2 月累计供应 27 万方，同比上涨10% ，累计成交 10 万方，同比上涨 3% ； 【 2018.2-2020.2 年度变化】：2019.2-2020.2 累计供应量达264 万方，同比大涨 70% ，累计成交量达 130 万方，同比上涨17% ；

库存周期及预计供应：公寓库存攀升，潜在供应居高不下截止 2 月底，全市公寓存量达 252 万方，去化周期超 50 个月潜在供应居高不下，板块分化明显，全市预计新增商务公寓供应 239 万方，去化周期 47.8 个月数据来源：湖南中原备注：去化周期按近 2 个月去化速度计算长沙内五区商务公寓存量（截止 2020.2 月底）行政区存量（套数）存量面积（万方）2020 月均去化面积（万方）去化周期（月）芙蓉区453822.731.0821.0 开福区822440.160.666.9 天心区731631.760.6946.0 雨花区1657378.591.4853.1 岳麓区1619478.711.1966.1 总计52845251.96550.4 2020 年长沙内六区预计公寓上市量及去化周期

市场成交表现：主力面积段稳定，总价 50-70 万接受度上升急速下降逐渐下降迅速上升为主力逐渐上升连续两年稳定商务公寓单价段成交情况（ 2017-2019 ）商务公寓面积段与总价段交叉分析表（ 2017-2019 ）总价段 30 万以下急速下跌，往 50 万以上偏移，主力成交段为 50-70 万；面积段 30-40 ㎡成交占比连续提升，40-50 ㎡较为稳定， 50 ㎡以上成交有显著的回落，主力成交段为 30-50 ㎡；

第一梯队：高铁新城、中心板块因近期供应放量、地段优势，实现热销，成交量远领先其他板块，压力相对偏小；第二梯队：大托暮云、大市府处于带开发状态，区域表现低成交、高压力状态；第三梯队：其他板块整体处于饱和状态，整体去化与库存相对均衡；内五区公寓成交量走势（ 2019 ）内五区公寓去化周期走势（ 2019 ）板块竞争格局：板块间成交分化明显，成交向中心集中，压力外围扩散星沙星沙

市场价值表现：商务公寓价格窜高，过快透支价值江芙蓉马王堆天际岭麓谷谷山梅溪湖一期岳麓山桃花岭大市府 含浦洋湖垸湘高铁新城滨江解放垸鹅秀园林生态园中心省府红星大托暮云雅塘井湾滨 江空港新城滨水新城金星北星沙中心泉塘月湖苏圫垸 中心板块销售均价： 16000-25000 元 / ㎡住宅价比关系： 1.4 高铁新城板块销售均价： 10000-15000 元 / ㎡住宅价比关系： 1.1 含浦洋湖板块销售均价： 9000-16000 元 / ㎡住宅价比关系： 1.2 省府红星板块销售均价： 9000-14000 元 / ㎡住宅价比关系： 1.2 梅溪湖板块销售均价： 14000-23000 元 / ㎡住宅价比关系： 1.2 滨江板块销售均价： 13000-22000 元 / ㎡住宅价比关系： 1.2 芙蓉马王堆板块销售均价： 12000 元 / ㎡住宅价比关系： 2.7随着住宅限价及政策挤出效应，近三年商务公寓与住宅价...