佛山苏宁广场定位及物业发展建议-世联出品会员免费

城市梦想实践者——佛山苏宁广场定位及物业发展建议世联行 · 佛山公司

产 品集中商业、商业街及总部办公底商：项目运营的核心驱动力，主力打造成开放式体验消费场所公寓：结合市场主流产品打造、客户需求及前瞻性分析，以丰富产品线、提高产品竞争力为原则①A 座平层公寓②B 座 4.5 米层高 loft 公寓③C 座平层公寓④D 座高区打造 loft 公寓，低区打造平层公寓⑤总部办公 3-6 层打造为 3.6 米层高的类 loft 公寓产品写字楼“：打造以5O” 为核心的服务式生态创意写字楼前期项目定位及最终达成的产品调整方案回顾

物业经营方式及面积统计经营方式产品类型子项计算面积（万㎡）持有商业购物中心7.3步行街1.6写字楼高区（写字楼的 1/3 体量）约 1.94销售商业总部办公（ 1 、 2F 商铺）0.51酒店裙楼底商0.17写字楼（酒店）中低区（写字楼的 2/3 体量）约 4.44公寓总部办公（ 3-6F 公寓）1.13公寓塔楼 A1.73公寓塔楼 B1.23 公寓塔楼 C3.56 公寓塔楼 D3.15合计26.76其中可售面积15.92经 营 方 式项目已明确写字楼高区、酒店部分、购物中心与步行街均为自持，而少部分底商、 5 栋公寓及写字楼中低区则为可售部分，约 15.92 万㎡

销 售 目 标商业步行街由可售转变为持有经营，可短期内销售变现的物业体量减少；因此，主要依靠公寓物业及写字楼（中低区）物业支撑项目资金回笼，对于可售物业的价格预期将提高。公寓目标售价： 2 万元 / ㎡以上（带装修）写字楼目标售价： 1.8 万元 / ㎡以上重点在于如何打造公寓、写字楼物业，增加产品附加值，实现区域项目的价格标杆。

目录一 项目开发背景二 项目整体定位三 各物业发展建议四 营销发展建议五 项目开发及经济测算

一佛山苏宁广场定位及物业发展建议Part 1 项目开发背景01项目竞争格局02项目本体价值03项目属性界定04项目开发目标

项目竞争格局广州商业强大虹吸力，及禅城季华路及桂城金融高新区商圈的崛起，加上佛山新城内八大总部等多个商业体持续供应，项目商业商务竞争态势日趋严峻。佛山新城商务核心区传媒中心苏宁广场八大总部祖庙板块季华路板块佛山新城板块桂城金融高新区板块广州商业核心区八大总部将建成的商业商务量约 90 万平方米，约占核心区总商业商务量的 22.8% ，但大部分项目均已停工。

佛山苏宁广场拥有跳脱市场竞争的优质项目基础！项目印象“”区域价值生态资源便捷交通丰富配套价值品牌苏宁置业，中国领先的智慧地产运营商，专注于当代城市空间的智慧化开发与运营产业支撑佛山中德工业服务区、佛山新城市中心、现代岭南文化新城，拥有中德工业服务区以及中欧城镇示范区两大平台，使得区域发展潜力巨大城市绿肺资源，区域最优质的景观资源，超百万方佛山新城公园，东平河江景、临江湿地公园珠三角一小时生活圈的便捷交通， 5 大轨道环线接驳优势，充分考虑契合地铁人流特性，放大商业辐射半径，拓宽客户基数超过 200 亿投入市级配套环绕，集六大中心于一体，客户吸引力增大，更多的人流涌入佛山新城佛山新城打造生物医药、会展经济、机器人产业区域三大产业支柱，未来实现高尖精人才的导入投资环境房地产业投资环境稳定，佛山资产完成投资额连年走高，对项目开发有强力的经济支撑。苏宁广场所处的顺德区也占据佛山楼市重要地位。项目本体价值

项目属性界定项目打造中高端的城市综合体机会较为明显转型 CBD 级的开发阶段，片区形象中高端；产业升级将对现有庞大的企业及消费人群质素进行优化提升。 商业考虑契合地铁人流特性，拓宽客户基数； 入市时为当期片区最大规模商业综合体，具有规模优势。 综合体消费集中禅桂地区，新城未形成商圈效应；全部为商办物业，变现具有一定难度。城市核心地段、非传统商圈规模、轨道交通优势突出未来聚集中高端消费群体具有一定变现难度的综合体

企业品牌层• 发挥绝无仅有的地铁上盖、城市中心、规模优势，把苏宁品牌提升到更高的层次，实现大飞跃企业利润层• 尽可能的通过可变现的物业来满足项目的滚动开发和现金流稳定，保证公司稳健的财务指标完成企业发展...