2020中原-合肥庐江城改项目市场及营销策略报告（豪宅）-162P会员免费优质

城改，荣耀庐江谨呈：合肥城改

庐江, 告别合肥

合肥房地产市场发展阶段刚需大进城时代刚需、首置占绝对比例80-90㎡小三房风靡市场品质升级时代首改、改善等需求兴起100-120㎡舒适三房遭热抢改善兴起时代改善置业。。。面积需求更大、空间需求更高2009-2013年2014-2017年2018年后

 2009-2013年合肥住宅市场成交均价稳步提升，市场实现成交量的爆发； 区域之间价格差相对较小，客户地缘性属性明显。典型项目主力热销面积段中铁国际城1-4期81-98㎡蓝鼎滨湖假日80-110㎡万科金色名郡89-94㎡滨湖万科城78-94㎡融科九重锦80-100㎡阶段明星项目热销面积段分布阶段客户特征：置业目的：刚需、首置占比超70%关注因素：价格、功能性、学区、生活配套等基础因素市场实现量价爆发，客户多以首置刚需为主，80-90㎡功能性2+1房备受热捧2008年2009年2010年2011年2012年2013年供应套数8456891930821088634298969125395成交套数62532111618777714616684745139459成交均价376244026117621965236986010002000300040005000600070008000020000400006000080000100000120000140000160000合肥住宅市场量价历史走势第一阶段：2009-2013——刚需大进城

第二阶段：2014-2017——改善诉求增加地王频出，一级市场火爆传递至二级市场，区域价差迅速拉大，客户质变，改善类产品受到市场认可，客户对产品面积、空间创新、物业类型等因素的关注度越来越高 2014年后合肥住宅市场供求结构调整，首置下滑，改善需求迅速上扬； 2015年末起，合肥土地市场迅速火热，地王频出，楼面价超过成交价，市场进入新一轮疯涨阶段； 客户对于面积需求变大，更关注于挑选占据核心价值区域，对产品空间创新、物业类型等关注因素开始凸显。

16年各区地王地块与周边项目最高售价对比第三阶段：2018年后——真正的改善时代2016年各区域楼面价已有较大抬升，面粉高于面包价，地王之下，合肥楼价将持续喷发，参考近三年南京、厦门市场走势，真正的改善时代正逐步来临。滨湖葛洲坝地块楼面价：22103元/㎡周边售价：15000元/㎡北城文一地块楼面价：7575元/㎡周边售价：8500元/㎡国贸庐阳地块（本案）楼面价：18000元/㎡周边售价：18000元/㎡包河区建发地块楼面价：18750元/㎡周边售价：15000元/㎡瑶海区禹洲地块楼面价：10170元/㎡周边售价：10000元/㎡政务区融创地块楼面价：17099元/㎡周边售价：18000元/㎡

2011年8月，庐江县因撤销巢湖市被划属合肥市，正式进入高速发展阶段。

恒大碧桂园610万/亩合景泰富433万元/亩426万元/亩庐江万元时代的开启

庐江市场竞品销售情况庐江市场在售竞品货量盘存情况（2019.5.15）板块项目名称总体套数已推套数已推已售套数已推未售套数未推套数成交均价（元/㎡）优惠政策城东碧桂园钻石湾1343917664253426高层8500优惠3000，然后99折，领导手上99折，老带新各1年物业费洋房9200，叠墅12000合景庐江壹号1226228115113998高层850095折,老带新推荐0.8%，特价房首付10%洋房9200华盛江山御府17303161861301414高层8300优惠15000元，按时签约2000，全民营销3000元洋房8800-8900恒大悦龙台19771149588561828高层9700总价先享受95折优惠，然后当天认购减一万，二套房减两万，分期付款减两万，正式签约再减一万洋房10500城南众发阳光壹号院958440215225518高层9900按揭贷款99折，一次性付款98折城西碧桂园时代之光18908486631851042高层8000总价优惠10000元起，每栋楼优惠不一致洋房8600合景美的公园天下696698698350小高层8200，洋房8400，叠墅11000-12000总价优惠10000元庐江美的城17121092873219620高层83009.9折，5000元优惠，送家电洋房8500

在售项目——容积率集中在1.5-2.0，产品类型以高层+洋房为主，辅以叠墅产品，主力面积集中在100-120㎡高层，120-140㎡洋房（小高层）叠墅及大平层200㎡以上。区域市场区域项目容积总体量产品电梯主力面积段首开时间城西碧桂园和昌·时代之光2.030万高层、小高层通力高层110-1432018年9月美的合景公园天下1.210万小高层、洋房、叠墅日立高层106-127、洋房127-143，叠墅173-1772018年5月庐江美的城2.026万高层，小高层，洋房三菱高层118-120、洋...