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湖州康山项目营销策略方案

项目定位营销策略市场分析PART 1产品定位PART 3阵地包装PART 5PART 6PART 2PART 4录目

市场分析PART 1•宏观市场•区域板块•竞品分析•客户分析•市场总结

•成交量走势：2017年整体去化331万㎡，环比2016年上涨161%，2017年月均去化27.6万方；•成交价走势：目前整体均价突破10000元/㎡，环比2016年增长约19.67%；•市场整体表现情况：2017年暂时未受全国调控政策影响，整体量价齐升，成交均价增幅显著，房地产市场快速发展中。n湖州市2016-2017年整体供应473万 ㎡ ，成交458万 ㎡ ，供求比平衡，均价破10000元/㎡，预售证口径库存207万方。 16年开始成交量快速抬升，2017年全年震荡放量，成交331万㎡ ，涨幅261%，至2018年初市场平稳。（克尔瑞湖州成交数据从16年7月开始）宏观市场分析 - 城市整体市场概况

n湖州市2017年成交量表现上，南浔最热，其次为开发区西南分区成交第二（76.3万㎡）。n各区成交价格分化，仁皇山、东部新城等片区均价站位突破10000元，其中东部新城板块突破13500元/㎡。西南分区价格同织里、南浔等地价格较低，均价8427元/㎡，本案所在板块均价处低位，升值空间较大。（万㎡，元/㎡）宏观市场分析 - 板块市场量价分析

•城区地理范围包括：老城区、开发区凤凰分区、开发区西南分区、仁皇山新区、太湖度假区、东部新城、湖东区域和湖东西区，不包括安吉、南浔、织里、长兴、吴兴区乡镇和南浔区乡镇，后同。•本地客户倾向居住体验改善的大户型，与本案“环境改善”属性相符。•针对100平米以下首置客群，本案在舒适度上做出提升，主推90-100产品，提升品质。面积段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-200200-250250-300300-350350以上供应套数294249352456350836545377436815177031855600成交套数213947621938271123824207342014866952546917供求比1.31.01.31.31.51.31.31.01.00.70.80.00.0n市场成交呈哑铃状分布，集中在80-90㎡/120-140㎡面积段，全年成交12389套，占比接近60%，月均流速1000套以上。n110-120㎡产品面积段供求比最高，去化压力明显，定位须尽量避开此面积段；120-140㎡面积段须差异化产品定位，凸显舒适度，提升竞争力。19.8%17.5%8%14%27.8%31.5%宏观市场分析 – 湖州城区各面积段供求情况

湖州城区普通住宅分区分面积段销售套数统计面积段湖东区域 老城区 开发区凤凰分区开发区西南分区 东部新城 湖东西区 太湖度假区仁皇山新区80以下784292401432532517480-9002954915307930022276390-10009151067712825248100-1100181125577262466333423110-12002003343224535222561120-13002071241289379431381802130-1400110491921132126701140-1600143155201253997187160-200070524511334124200-2500228103491530250-3000623400214300-35001000000350以上01000013汇总7141144667561565177918703830湖州城区普通住宅分区分面积段销售均价统计面积段湖东区域老城区开发区凤凰分区开发区西南分区东部新城 湖东西区 太湖度假区仁皇山新区80以下786110062970080141354998379852989080-90 11189109837849133391044295721001790-100 90111160580961311599111027210215100-110 1211314857850814202124081011711323110-120 11803149128648137619888986311191120-130 11183146838772148279866979111137130-140 110531144784151232810297836911510140-160 89361092993551201511074997810264160-200 9576114978087527598511114611177200-250 118511118575791337710188912511093250-300 908890699895 1172510908300-350 13058 350以上 9661 1418110397汇总7861108171336084431362810663990810983n老城区和西南分区80-100㎡产品的成交集中度显著高于其他产品线，且主要集中于区内低价项目。n仁皇山和湖东板块120-140㎡成交量较大，均价相对较高，提示产品定价策略上，须结合客群定位、产品风格合理安排。n本案定位改善面积段户型面临全市主力板块的竞争，首置面积段主要面临板块内竞争。宏观市场分析 - 湖州城区各板块面积段量价情况*数据统计时间：201703-20...