星河时代大厦营销策略总纲方案会员免费

星河时代大厦2021年营销总纲

【项目基础情况】位于龙华大浪片区，属大浪时尚小镇核心区，商办和商铺可售，其中商办可售面积43526㎡，商铺1200㎡。预计2021年5月异地样板房开放，6月首次开盘项目地址龙华大浪北路与永乐路交汇处，属大浪时尚小镇核心区土地性质C总占地10878.84 ㎡总建面57766㎡层数23F业态类型商务办公、商铺、文化活动中心、社区菜市场可售面积商务办公43526㎡（含村委定向购买面积10000㎡）商铺1200㎡共44626㎡可售套数商务办公385套商铺16套面积段商务办公约69-219㎡商铺约56-110㎡重大节点2021年5月异地样板房开放2021年6月首次开盘商铺可售体量16套，单套建面约56-110㎡，共1200㎡，单套面积适中，体量少，根据市场水平定价定价可实现快速去化接下来，我们将重点探讨办公产品营销策略——

【商务格局】新冠爆发加快全球经济下行速度，但二季度后全国GDP增速回暖，其中深圳增速最快；全市商务格局多点开花，其中以西部最为热点

【深圳办公市场】商办投资属性较研发高但投资客群正在缩小；商办供大与求，有价无市，关外以低价研发办公成交为主；未来三年龙华商办供应量大107万㎡，具一定竞争压力商办供大于求，存量市场压力骤增商办总体去化慢，有价无市，关外项目无成交研发关外低单价、商务氛围佳项目成交研发供应上涨但成交乏力，压力较商办更大未来三年龙华商办供应量大商办、研发两种其中商办投资属性较强但客群缩小

 传统老城区：依托传统中心发展起来，区域价值较高 主流产品：乙级写字楼为主，类甲级开始凸显 租金：70-120元/㎡·月 北站商务中心区：依托深圳北站而兴起，区域价值高 主流产品：类甲级、甲级写字楼项目凸显 租金：70-125元/㎡·月龙华商务板块情况 大浪片区：以服装时尚产业为主，区域价值一般 主流产品：厂房及工业园区办公为主，少量类甲写字楼 租金：50-80元/㎡·月嘉安达大厦亿康商务大厦5号线龙华传统老城区北站商务中心区同胜科技大厦凯豪达大厦颐丰华大厦大浪片区【龙华商务格局】龙华主要可分为三大商务板块，以类甲级写字楼项目为主；其中大浪商务发展较龙华核心区更为初级，以厂房、乙级写字楼为主，实现价格偏低，但产业基础更佳

【龙华办公市场】办公供应少，甲级办公稀缺，租金溢价有限年租金涨幅不足3%；甲级办公销售方面，多为本地地缘客户，需求形象升级，但购买力不足，追求性价比区域多年来办公供应少，存在部分办改寓，甲级写字楼稀缺企业成长缓慢，高溢价行业减少，平均年租金涨幅不足3%甲级办公有小幅溢价空间但溢价有限，客户承租能力不高区域内以研发办公低价带动成交，商办产品去化较为困难客户购买力低，250㎡以下为成交主力地缘性自用客户为主导，以形象升级为核心诉求

【大浪办公市场】租赁供应，产品档次低，几乎无甲级办公和可售商办；租金在40-80元/㎡的较低水平，投资回报率低；本地从事电子元器件批发贸易、服装制造为主，客户质素一般供应以租赁为主，多为村集体用地，租金低40-80元/㎡，投资回报率不高办公产品档次低端，甲级写字楼稀缺供应海量但多为租赁项目，近两年可售商办产品少本地客户，以电子元器件批发贸易、服装制造为主，客户质素一般

机会1.疫情对经济影响逐渐下降，全国、深圳环境逐渐回暖2.深圳商务市场不再呈现商务区高度聚焦性，商务格局多点开花各片区均具备机会3.龙华区域甲级商办供应较少，商办产品较为稀缺4.大浪拥有更多产业园区，具备较为成熟的产业基础，企业拥有一定升级诉求5.性价比办公产品仍可实现较高的去化速度龙华办公市场——小结挑战1.虽然深圳长期看好但短期内仍受经济下行影响，办公市场价量齐跌，供大于求呈市场常态2.商办销售市场成交相较研发市场更为冷淡，表现为有价无市，投资客户逐渐退市3.龙华区域办公市场发展较为初级，其中大浪片区较龙华核心区更为初级，甲级办公产品溢价空间较为有限4.客户质素相对一般，企业实力较弱购买力不足，市场容量较低5.办公客户注重性价比，对品质敏感度较低，低价的研发物业突围优势明显

思考_市场环境项目诉求客户质素有限并非热点区域实现价格偏低研发低价竞争区域首发商办...