2020昆明招商依山郡2号地块营销策略方案-183P会员免费

1云南公司营销部2020年3月招商依山郡2#地块营销策略总纲

2前言

前言依云郡、依山郡、依湾郡三盘地块分离、独立开发，营销节点先后差异同时也存在重叠，如何关联三盘塑造晋宁大盘形象？如何解决与依湾郡一期并行销售的矛盾？3

4C 目录ONTENTPART5 推售及价格策略PART4 目标客户分析PART3 项目解读PART1 项目前期回顾PART2 市场回顾与研判PART6 营销策略PART7 团队保障

5Part 1项目前期回顾 地块指标回顾 项目定位回顾 项目户配回顾 科研价格及两率回顾

1.1 地块指标回顾项目名称项目编号土地性质净用地面积(㎡）面积（亩）容积率计容建筑面积(㎡）依山郡项目JN2011-01住宅用地53521.9380.283.5187326.755JN2011-02住宅用地42909.5664.363128728.68JN2011-03住宅/交通35305.1152.962.581460.975JN2011-04商业商务21480.2932.222.553700.725JN2011-05住宅用地46036.7269.053.5161128.5232154项目分5个地块，总占地298.87亩，总建面约61.2万㎡。2020年加推2#地块，占地面积64.36亩，容积率为3.0，计容建面约12.9万㎡。

141.1 地块指标回顾地块类项2#地块用地使用性质R2居住用地总净用地面积（㎡）42909.56㎡建筑面积（㎡）总计容建筑面积128728.68㎡建筑高度（m）≤60M用地使用强度（按净用地面积计算）容积率1.0≤Far ≤3.0建筑密度≤25%绿地率≥40%地块位于晋宁区西北侧，属于老城区范围内，净用地面积42909.56㎡，2#地块为纯住宅用地，可售楼面地价1244元/㎡（已包含前期成本及收入）与前期可研指标内容无变化。用地红线2#地块和润佳苑占地面积容积率计容建筑面积住宅底商公建配套项目类型净地/毛地4.29万m23.012.87万m212.5万㎡0.24万㎡0.14万㎡收购净地

15项目地块名称项目案名项目获取时间项目获取方式摘牌方操盘方并表方各条线合作方及股权占比备注云南省昆明市晋宁区JN2011-01~05JN2012-32、33JN2012-61、62招商依云郡招商依湾郡招商依湾郡2017年10月20日股权收购联合体：招昆产城（60%，其中招商蛇口39%,昆钢建设集团21%）、桐乡安豪（40%）招商蛇口招商蛇口我司操盘联合体：招昆产城（60%，其中招商蛇口39%,昆钢建设集团21%）、桐乡安豪（40%）授权总地价（万元）授权可售楼面地价（元）授权对应各产品售价（分产品）授权地价对应成本利润率（%）授权地价对应IRR（%）实际成交地价（万元）实际成交可售楼面地价（元）一阶目标各产品售价（分产品）一阶目标对应成本利润率（%）一阶目标对应IRR（%）139312.18万元1,244.00住宅5600元/㎡商业9200元/㎡车位8万元/个（期涨幅10%，综合均价8258元/㎡）1212139312.18万元1,244.00住宅5600元/㎡商业9200元/㎡底商：9500元/㎡车位8万元/个（期涨幅10%，综合均价8258元/㎡）1212数据来源发展部晋宁项目取得土地时，为项目整盘出售，未做分项目可研。1.1 地块指标回顾

161.2 项目定位回顾借助招商蛇口品牌央企形象延续一期高端、品质现象占位，打造极致竞争力的产品及价格，突破区域红海竞争及板块分流滇池南岸，典藏级健康智慧府邸滇池南 公园旁铸就高品质生活典范竞争策略以全产品线覆盖，高端产品线拔升项目形象；瞰滇大平层树立产品形象，拔升项目调性，以小面积、低总价产品抢抓刚需首改客群，流量型产品引领市场；

171.3 项目户配回顾对比依云郡，依山郡项目仍然以地缘性客户为主， 以地缘改善及昆明外溢型客户为辅，产品以121~138㎡为主力面积段。更多免费方案资料加微信：�hu�ngsh�j�02面积区间户型面积占比套数占比1213室2厅2卫33%37%1283室2厅2卫7.9%8%1384室2厅2卫38%37%1724+1室2厅2卫21.1%17%

181.4 可研价格及两率回顾1.4.2 产委会售价、两率回顾成本利润率内部收益率6.9%15.04%2#地块产委会初步测算：住宅6800元/㎡

19Part 2市场回顾与研判 房地产相关政策法规 昆明市房地产市场概况 晋宁区房地产市场情况 疫情对市场影响分析 市场小结

1、房地产相关政策法规演变20全国松金融、但重申“房住不炒”，地方政策稳定，着力出台经济政策护航企业复工。定向降准1个百分点放开放宽城市落户限制加强信贷监管两会：稳预期为主，稳步推进房产税立法政治局会...