房企暴雷启示录池天惠刘洋2021年9月
声明>1希塑并相信恒大事件最终能够得到妥善处理，应保持耐心>2.本文数据均来源于公开信息,如有偏差,以上市公司口径为准》3.本文目的在于研究,期望从房企危机中得到有价值的信息和经验>4.严禁对本文曲解或断章取义,保留追究法律责任的权利
目录CONTENTS01恒大事件原因及现状02恒大事件影响03前车之鉴一泰禾集团04前车之鉴一华夏幸福05投资建议
恒大事件始末2020年7月以来，中国恒大股价持续暴跌，市值缩水超9成。恒大集团于196年在广州成立，2000年成为广州房地产最具竞争力企业第一名,并于2006年开启了全国化布局身中国房企20强，20年，公司在香港成功上市，成为当时在港市值最高的内房企，截至201年来，公司已在全国120多个主要城市开发项目20馀个,土地储备，在建面积销售面税等主要指标均列业第一。201年公司销售款首次突破干,同时主要国标依然保持年均30%的速度增长。公司于2015年开始拓展文化旅游及健康养生等多元产业２０１6年首次脐身世界5０0强，2０１9年正式进军新能源汽车产业。根据克而瑞数据，2020年公司操盘金额达664.7亿元，位列中国房地产企业第二名,同年公司连续5年蝉联世界500强，位列第1S2位。中国恒大近两年股价自2020年7月6日到达26.77港币后便一路下跌至2021年9月21日的227港币，目前市值仅为:302.10亿元，缩水超9成国恒大(3333.HK)近两年股价走势2020年9月24日2020年9月21日2021年月18日,央行售保陈金购售大2021年9月1日,他大举行"你交核"军令女签销大会R202收盘价元)数据来源:公司官网，克而瑞,wind
1.2事件原因1(伏笔)高杠杆扩张后的债务恶化16、17年大举加杠杆扩张,2年拿地金额达4424亿元。１6年地产去库存背景下,房价持续提升,土地市场火热;17年棚改货币化安置,三四线城市房价出现大幅治升,出现结构性牛市（一二线城市受限），公司在16、17年加杠杆扩张,新增拿地金额分别为204423804亿元,在2017年土储原值达到5338亿元，土储建面达3.12亿平，公司之后扩张步伐有所收敛，2021日1公司新增拿地金额仅为314亿元,202111来公司土储建面仍高达2.14亿平(未计大规模旧改项目),楼面价2134元/平，土储规模仍然过大17年后现金短债比持续低于0.5,持续保持天量有息负债规模。在公司加杠杆扩张后,16-17年现金短债比由0.98的相对健康快速降至0.43,之后持续保持在低于0.5的低水平,15-17年公司有息负债购由299亿元增长2.倍至7326亿元，之后持续保持天量，2021H1有意负债规模仍保持在5718亿元，总负债规模更是达到19665亿元。17年净负债率达到高点，之后有所下降但应付款大幅提升，金融机构负债转移至上下游企业,2015-2017年公司净负债率由!36%快速增至240%，虽然2017-202111公司净负债率由240%降至118%，但同期应付款及其他则人3９９5亿元增至9511亿元，CAGR高达28%,实际上是将对原来金融机构负债转移至产业链合作企业(有意负债转为应付款),因而出现流动性危机的时候,商票兑付较金融负债更早爆发。限公司2017年现金铂债比降至0.5后再无恢复限公司2017年净负候率大幅提升限公司2017年新增拿地金额及士储达顶峰应付款快速增长300%17年净负债4B200%52747326250%67311176公司1617年牛市大5718080200%0.65159%0.60R金短债比0.540000.AO2999300019130.200.00电心20162011022019货币实全(亿元，左）现全知锁比（右）应付账款及其他(亿元)一净负债车（右）农地金额（亿元）士储原值（亿元）备注：现金港供比一货币资金／期信务：净负俄率·（有息负铸货币资金）净资产，与实际可能存在略微差异，实际以公司口径为准数据来源:公司年报,wind
事件原因2(伏笔)毛利率下行&高融资成本，侵蚀盈利能力公司自2018年后净利润快速下滑,毛利率和争利率同步快速下滑。由于棚改货币化安置等原因,2017年三四线城市房地产市场火爆，公司在牛市后的2018年净利润及归母净利润达到顶峰，分别为665亿元和374亿元，随后开始持续下滑，2020年净利润已降至314亿元，仅为2018年的一半,归母净利润更是仅有81亿元,缩水严重。公司销售毛利率和净公司融资成本大幅高于同行，净利率大幅低于同行。2018-2020年公司融资成本进一步上升,由8.2%增至9.5%，而2020年9.5%的融资...
