地产策划基础培训
关于策划1
策划事实销售分析方法、策略计划、执行
分析策略执行创意
心理学经济学名功能复合配广告学估价学一专多精建筑学测量学规划学销售学有厂泛的兴趣爱好或者厂泛的知识储备很要
问题:房地产策划是科学还是艺术?科学艺术
签案:策划的科学观和艺术观艺术80%艺术20%科学科学20%80%前期阶段营销阶段
策划的知识体系市场产品生活市场熟悉营销知识生活常识新知识资讯经济学建筑相关知识知识
基础知识2
什么是房地产?房产:房屋及其权利的总称地产:土地及其权利的总称房产总是与地产连贯为一体的,具有整体性和不可分割性
1、三级市场一级市场土地市场,国家垄断·招拍挂二级市场房地产开发市场:新房销售三级市场房产的转让、转租市场:二手房
2、土地类型使用年限住宅用地50年/70年工业用地50年商业用地40年科学、教育、文化、卫生、体育50年综合用地50年
2、土地土地开发:是将"生地"开发成可供使用的土地生地:指完成土地征用,未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地地:指三通一平或七通一平,具备使用条件的土地毛地:未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的用地。三通一平：水通、电通、路通(七通:通讯、排水、供暖、燃气)和场地平整土地所有制:社会主义土地公有制:1分为全民所有制(即国家所有,大产权)0劳动群众集体制(即集体所有,小产权
3、五证两书中国人民共邻国建设用地规划许可证商品房预售许可证(W*)通房预售证[2011]064号中华人民共和国售房单位:南通中南世纪花城投资有限公司国有土地使用证项目名称:中南世纪花城房屋坐落:世纪大道南侧、通富路西侧"中南世纪花城"10栋房屋用途性质:住宅预售对象:中人民舞彩中华人民共和国预售总建筑面积:35664平方米建设工程建筑工程共315套规划许可证经审处。批浪以上所列商品房屋公开预售，特发此证施工许可证备注：2011年12月号日中华人民光泰阳公司中华人民共和国建花车
3、五证两书《商品房质量保证书》。《商品房使用说明书》一般购房者记不住"五证"的名称,购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两德州市德州市商品住宅质量保证书网温性安使用技有社证"就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项德州市住房和城乡建设局目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批（山齐鲁网准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
4、容积率包括:住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室公共配套服务设施(居委会、物业用房、配电房垃圾转运站....不包括:露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层….总建筑面积容积率M二净用地面积居住区用地,不包括代征道路用地、代征绿地用地
4、容积率地下室房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;半地下室房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3.,且不超过1/2者为半地下室。地下室室外地面半地下室室外地面超过净高的一半超过净高的1/3室内地面室内地面且不超过1/2
4、容积率不同建筑形态容积率多少合理类型使用年限2.4~4.5独栋别墅0.2-0.51.8~2.51.5~2.0联排别墅0.4-0.70.8~1.26层及以下多层住宅0.8-1.20.4-0.70.2~0.511层小高层1.5-2.018层高层1.8-2519层及以上高层2.4-4.5独栋别墅联排别墅6层以下7-11层12-18层19层以上
4、容积率什么是建筑密度?各类建筑基底总面积建筑密度=净用地面积相同容积率下,平均层数越高,建筑密度越低,可用于景观用地越多正常情况下。居住区建筑密度一般在17%-30%
4、容积率住宅类型划分标准电梯疏散楼梯低层1层到3层无要求普通楼梯多层4层到6层无要求普通楼梯中高层7层到9层个电梯普通楼梯10层到11层个电梯普通楼梯高层12层-18层两个电梯普通楼梯18层-100米以下两个或以上两个楼梯或剪刀梯超高层100米以上
5、关于绿化绿地面积尿地率。在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%);·指能够用于绿化的土地面...
