CBRE蓄势待发|2025中国房地产市场展望主题报告世邦魏理仕中国区研究部前言2025年的中国经济依然面临复杂多变的外部环境和内部结构转型的挑战，但同样将是积篇力量、蕴发生机的一年。地方政府化债和房地产企稳将进一步夯实中国经济的密度。而更引起我们关注的是，开年以来DeepSeek.机器人、《哪吒2》电影接连成为全球热点，中国新质生产力的萌芽正在世界摄台上破士而出，供给侧改善所释放的居民消费沿力跃出水面展望商业地产市场，租质市场供需关系修复的棋局还在中盘，但积极信号逐渐增强。短嗣内供应刚性的情况下，新质生产力和消费复苏蕴鹭的需求增量无疑是供需天平配重的关键砝码而在需求量能之外，租户对于空问品质的诉求或是更值得重视的结构性尾风。投资市场上，经过去年资产价格的加速司整，中国内地已经悄然成为整个亚太区域内租金收益率和借贷成本间利差最大的市场，核心资产的价值将变得更具吸引力2025乙已蛇年，蓄势待发。报告目录01宏观经济02办公楼03仓储物流04零售物业运营动05物业投资动宏观经济一货币政策时隔十四年再度定调为“适度宽松”，财政政策明确加码，增量政策蓄力下，2025年中国经济增速有望达到4.7%特朗普2.0时代中日经济外需环境的不确定性拾升，促进内需的重要性将恋加凸显，也将成为各项政策的聚焦发力点。房地产行业在供需两侧政策可时加力的推动下，2025年商品房销售趺幅预计将明显收窄，一线城市有望率先企稳。外部环境不确定性抬升，图表1：全球和中国经济增长预汇增量政策聚焦促进内需2024年，面时复杂的外部环境和国内需求不足、房地产行业持续■中国■全球85去年底的中央经济工作会收在时隔十四年后，再次将货币攻廉定6.06.3调为适度宽松，2025年进一步降准降息箭在弦上。与此同时，5.0财政政簧已经明确今年要提高赤字率，通过超长期国债、专项债4.7等工具化解债务，支持就业和消费，并推动新质生产力的发展。3.63.5CBRE认为在更有力的增量政策的支持下，2025年中国经济增速有3.03.12.7272.92.92.72.62.22024年中国出口顺差接近1万亿美元，创历史新高。但隐着特朗普2.0封代的到来，井在2月初时产自中国的商品加征10%关税，中国经济外需环境的不确定性或将进一步抬升，井可能进而影响国内制造业产能消化和投资。考虑到规避进一步加征关税可能性的抢出口效应、外质出口区域分布的变化2024年·一带一路”国家占中国出口的比刷首次突破50%)以及人民币适度贬值等因素的对冲，出口有望继续为今年经济增长提供动力。-3.1在此背景下，促进内需的重要性将愈加凸显，也将成为各项政策201920202021202220232024F2025F2026F2027F2028F接支持居民消费的措施落地。2024年房地产开发行业持续调整，全年新建鹰品房销售额同比下降图表2：中国存款准备金率与贷款市场报价利率LPR)17%至9.7万亿元，已回调2021年峰值的53%。9月下句中央攻治中村改造、通过银行贷款和专项债支持收储存量房和回购闲置土地13.56.0等。在供需两侧政簧可时加力的推动下，CBR预计2025年房地产13.0市有望率先企稳5.012.512.04.011.511.03.010.52.010.09.51.09.00.0运营动脉办公楼-2025年办公楼需求边际改善，预计净吸纳量将实现10%佐右的增长，需求增速将在2026-2027年期间逐步提升。一消费与新质生产力的端量需求不断积篇，非银金触扩张预期有望底部复苏。供需平衡将继续有利于租户方，业主需更全面理解租户需求的基础上提供针对性的综合解决方案，与租户共求成本、区位和品质的最优解。2025年办公楼需求边际图表3：全国办公楼市场净吸纳量预测改善，企业扩租意愿谨慎乐观7002024年国内主要城动公楼市场净吸钠量录得206万平方米，600与2023年是本持平，需求复苏远程较为滞缓，市场租赁活动以存量相户流动为主，增量需求疲软。50020152019年2020-2021年39万平方米440万平方米展望2025年，增量刺邀政黄的出台有望逐步提振企业的信心，400仍有待盈利预期的明确增强。CBRE预计2025年国内主要城市2025202阵办公楼需求边际改善，净吸纳量将录得10%左右的增长，需300275万平方米求增速将在20262027年期间逐步提升。2022-2024年200万平方米200办公楼需求蓬慎乐观的判断。3%的受访企业计刻在未来三年(20242026年)增加办公面积，同比下降剩个百分点，但略高于反馈在过去三年中增加办公面积的企业占比35始。在计100划未来三年扩租的受访企业中，预计办公面积增幅在10%以内和在10%-30%之间的占比分别为46%和39%，020152016201720182019202020212022202320242025F2026F2027F消费与新质生产力引领图表4：2024年主要一二线城市各类型办公租赁交易面积占比（分行业吗增量办公需求，非银金融扩张预期有望底部复苏■新设立■扩张■搬迁■续租2024年全部主要增量子租赁交易中行业作为2024年办公需求扩张动能最强的两大领减，消费和新质生消费服务、产力将罐续引领今年的增量租质需球，而这也恰好是今年经济商品与服务消费11%21%工作九大重点任务的前两项。酒店DeepSeek火爆全球，人工智能企业端应用和相关硬件设备企企业互联网新质生产力119%129%31%服务，在线CBRE根据网路公开信息整理的相关数据显示，2024年人工智能、设备需求的爆发式增长。此外，工业机器人，集成电路等高景专业服务13%7%13%律所在消费领域，预计教育、医疗保促等服务消费子行业将罐续扩企业的租赁需求产生积极影响。7%8%银行、证券924”新政和货币宽松利好香银金融业务扩张21%期货去年92（新政宣布降准降息和创设新的货币政策工具支持资本市场发展以来，段票市场景气度大幅提升，2025年证券基金209%40%60%80%1009%寻找成本、区位和品质图表5：影响企业续租和搬迁决策的主要因素的最优解议题展开。正如CBRE202年中国区办公楼相户调查》所揭示，92%71%60%租赁成本是其中的首要考虑，但楼宇配套设施和服务品质、便捷的交通区位和可持铁发展相关属性也具有举足轻重的影的。金成本视角，而在更全面理解租户需求的基础上提供针对性的馀合解决方案，并提升项目配套和服务品质：36%资本支出预算等配套设施以满足租户多元化、灵活化的办公需求·提供定制化或菜单式装修服务，包括现有租户的装修翻斯服务，将相关贵用计入租金·为大型主力相户提供适当的装修补贴12025年新增供应集中入市图表6：2025-2027年主要一二线城市办公楼市场新增供应预测未来三年内租户市场延续■2025F■2026F■2027F2025年全国主要一二线城市办公授市场将迎来红40万平方米新增供应集中枚量，同比增长近七成；受此影响，年未全国办350公楼市场平均空置宰预计升至26.7%，2026-2027年供应节奏将放缓至年均500万平方米左右，但总体而言租赁市场供需平衡将300一线城市核心商务区楼宇供应愈发稀缺250一线城市除北京蝶续处于供应阶段性低谷外，2025年其余三城的新增供皮均超过100万平方米。但核心鹰务区供应极为稀缺：200未来三年，核心商务区累计供应仅占比一线城市供应总量约5.5%;除上海南京西路外，其他三座一线城市核心商务区2025年暂无供应计划。150二线城市迎来供应高峰1002025年六个二线城市的新增供应面积总计达290万平方米，同比增长131%，其中除武汉外，其他减市的新增供应均将迎来近5年峰值。与一线城市不同，二线械市供应将以核心区位为主，预计将带启和CBD时隔两年后新项目的入市粥为核心商务区带来超40万上海深圳广州成都武汉南京北京杭州苏州天津迎来杭州国金中心、恒隆广场和愿里城三大高品质项目的集中交付。租金继续承压，大部分图表7：2024-2025年主要一二线城市账面租金变化率及预测城市跌幅有所收窄■2024年■2025年预测值2025年办公楼市场新增供应加速，新增需求有所改善但幅度不大，0%2025年租金将继续承压下行。分城市来看，由于新增供应有限但存量空置和到期面积仍较充裕，特续充洁的新增供应影响下，上海、深圳和广州的平均相金将继4%续下降45%，而要于2024年一线城市核心务区和外围板埃的租金差平均收窄10-15%，北京收窄幅度更超过20%，2025年一线城市核心务区在供应有限的情况下，租户外迁带来的租金压力或6%将减缓。二线械市中，受大量新增供应入市冲击的成都和南京，以及连续10%12%12仓储物流一消费复苏与外需放缓相互消长，高标仓需求保持稳定，“小额豁免”暂缓取消，10%关税加征对跨境电商需求影响有限。未来三年京津窗和环沪区域供应回落，广深都市圈供应潮起。大部分市场租金续承压，租户的“质价比”诉求将继续推动一线都市图内的量价转化。13此消彼长，高标仓需求保持稳定图表8：全国高标仓新增供应、净吸纳量和空置率2024年全国仓储物流市场净吸钠量录得684万平方米，同比下降11%；新增供应791万平方米，空置率堆特在21%的高位。跨境电商、制造业和第1,400■新增供应◆一空置率30.0%三方物流隐步扩张；而受国内消费疲软影响，舞发零售和餐饮行业的新租需求有所减少，此外大型综合电商在多地退至自建库也令市场去化进一步承压。1,20025.0%1,000970万平方米；而在需求侧，跨境电角需求逐步转向平稳增长和内需相关需求加速的影响相互消长，全年净吸钠量预计将达跳90万平方米左右，米与去年基本持平。年末空置率将小幅上升至21.7%。80020.0%全方位促消费利好内需相关行业的租赁需求扩张60015.0%去年7月国家发改委和财政部联合印发关于加力支持大规模设备更新和400金，加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新。此后家电家具等攻受益品类销售增速快速拾升，其积极影响已经在高标仓租赁市场上得到体现：10.0%200我们的统计数据显示，2024年四季度，内需相关行业在主要城市录得的净扩张孺求面积超过40万平方米，环比和同比分别大幅增长1539%和73%5.0%在政府进一步加大消费刺激力度的情况下，我们预计2025年上述相关行业2019202020212022202320242025F2026F2027F的租仓需求将继续较快增长，其中对一线都市图等消费中心和区辣配送枢纽城市的需求提振预计将更为明显。16美国对华加征关税，短期内对跨境电商租贯需求影响有限图表9：跨境电商新租面积（万平方米）5图表10：跨境电商高标仓需求的发展机400遇和潜在风险英国宣布自2月4日起对所有产自中国的商品征收10%附加关税，并取后，美国攻府发布新行政令，宣布对来自中国的商品将维续实行“小额350筋免”，直至商务部“建立足够的系统来全面、迅速地处理和收取关税全球电商渗透率低于20%，入”增长潜力巨大300发展“小额豁免”的续实行意味着SHEIN,TEMU等中国跨境电商平台在美250机遇所售绝大部分商品均不受加征关税的影响，“全托管+直卸”模式仍具较“小单快反”所依赖的产需求影响有限200期内无法复制150不确定因素，不排除后续进一步提高对中国商品的关税、在条件成熟情100跨境电是过去两年增长最快的高标仓需求来。度BRE统计，202350规面临的不确定性2024年累计新租面积高达670万平方米，占全部新相百积的35%以上；2025年我们了解到的预相面积已经接150万平方米。潜在0风险航空价格上张和运力瓶颈中长期看，跨境电商将在全托管、半托管、海外仓之可调试并找到运营20212022202320242025棵式的最优平衡，其在国内高标仓的扩张在经历了急速起飞爬升后，将希SHEIN)自建仓入市15