2026年中国物流地产报告-第一太平戴维斯.pdf会员免费优质

价值沉淀穿越周期2026年中国物流地产报告

2025 年中国物流地产正式进入租户主导、深度调整的市场阶段，行业在供应出清与需求重构中加速优胜劣汰，核心城市与优质资产的价值逐步沉淀，成为穿越周期的关键支撑。整体来看，市场供需格局持续优化，区域与资产质量分化进一步凸显，韧性更强的枢纽城市与高标准物业展现出更稳定的抗风险能力。区域表现呈现鲜明差异，市场韧性集中于华南、华西及华中核心枢纽，而压力主要集中在华东、华北供应过剩区域，分化由供应节奏与终端需求结构共同驱动。展望未来 6–12 个月，行业走向将重点取决于三大变量：宏观产业政策对仓储真实需求的拉动效果、电商及贸易类租户的扩张稳定性，以及高标仓新增供给的调控与出清节奏。在周期波动中，唯有聚焦核心区位、夯实资产质量，方能实现长期价值的稳健兑现。2

3目录01价值底座 --------------- 504资本赋能 --------------- 2602市场表现 --------------- 1105价值延伸 --------------- 3003聚焦区域 --------------- 16

Insert title here4价值底座宏观基本面分析

价值底座“十五五”开年政策导向引导物流业转变租赁端：• 政策支持第三方物流、高端制造、跨境电商等多元需求；• 提升物流时效性与便利性，实现城市高覆盖，快递末端网点集约化；• 鼓励 “物流 + 制造”“物流 + 电商” 一体化开发，打造供应链协同平台。支持政策：• 上海市《优化提升本市物流仓储设施及服务行动方案（2025-2027年）》；• 上海市《优化提升本市物流仓储设施及服务支持政策》的通知投资端：• 物流仓储 REITs 常态化发行，优先支持绿色、智能、高出租率资产；• 要求投资决策关注出租率、租期结构、租户质量、运营能力四大指标；• 鼓励长期持有优质资产，通过 REITs 实现退出而非短期炒作。支持政策：• 《关于规范发展不动产投资信托基金（REITs）的指导意见》开发端：• 优先保障国家物流枢纽、冷链基地等重大载体用地；• 推行弹性年期出让、长期租赁、先租后让等灵活供地方式，降低前期成本；• 限制非核心区域低标准通用仓建设，推动高标仓占比提升；• 鼓励存量改造，提高容积率不再增收土地价款，推动旧仓翻新与绿色升级。支持政策：• 《产业用地政策实施工作指引》；• 《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》“十五五”期间，物流行业将聚焦降本、提质、拓空间，整体呈现从“规模扩张”到“价值创造”的核心提升5

价值底座6消费驱动盘：总量稳定，温和修复来源：彭博消费基本面：2025 年消费整体温和修复。社零总额50.1 万亿元，消费对 GDP 贡献率52%，实物商品网上零售额增长5.2%。•高增品类：大宗消费受 “以旧换新” 政策显著拉动，其中家电、通讯器材、家具、乘用车等品类增长明显。•即时零售：2025年发展迅速，预计到2030年，将达到2万亿元。随着各大零售巨头向即使零售的战略倾斜，仓网短链化、近郊化趋势明显。一方面，消费者对于即使零售的消费模式逐渐成形；另一方面，平台补贴竞争给给企业带来短期利润收缩的压力。•消费者行为：2025年消费者信心指数在88-90点之间，显著低于长期均值。居民防御性储蓄偏好增强，消费意愿偏弱。8090100110120130140-20%-10%0%10%20%30%40%1617181920212223242526消费品零售增长及消费者信心消费品零售累计同比消费者信心指数-400-300-200-1000100200300400500600Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42022202320242025%即时零售三大平台净利润增长京东阿里巴巴美团

价值底座7产业支撑盘：智造驱动转型Footer消费基本面： 2025年规模以上工业增加值同比增长5.9%，制造业增加值占GDP比重维持在25%左右。•高端制造领跑：高端制造产业整体保持稳定增速，集成电路、工业机器人、新能源汽车等新兴产业增长明显。•企业扩张谨慎：制造业固定资产投资在年内有所下滑，部分行业仍存在利用率偏低的情况，相应企业的资产扩张及布局也较为谨慎。-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%各行业工业增加值2025年12月2024年12月

价值底座8快递快运物流行业基本面：2025 年社会物流总费用 / GDP 比率降至14.0% ，...