savills第一太平戴维斯价值沉淀穿越周期2026年中国物流地产报告
savills2025年中国物流地产正式进入租户主导、深度调整的市场阶段,行业在供应出清与需求重构中加速优胜劣汰，核心城市与优质资产的价值逐步沉淀，成为穿越周期的关键支撑。整体来看，市场供需格局持续优化,区域与资产质量分化讲一步门显，韧性更强的枢纽城市与高标准物业展现出更稳定的抗风险能力,区域表现呈现鲜明差异,市场韧性集中于华南、华西及华中核心枢要集中在华东、华北供应过剩区域，分化由供应节奉以及高标仓新增供给的调控与出清节奏，在周期波动中，唯有聚焦核心区位，夯实资产质量，方能实现长期价值的稳随会现。
目录savillsdf04价值底座....5资本赋能26d05市场表现价值延伸---30-11g聚焦区域-16
价值底座宏观基本面分析
十九九开年政策导向导物流业转变savills'"十五五"期间，物流行业将聚焦降本、提质、拓空间，整体呈现从“规模扩张"到"价值创造"的核心提升十古开发端租赁端投资端:优先保障国家物流枢纽、冷链基地等重大政策支持第三方物流、高端制造、跨境电物流仓储REITs常态化发行优先支持绿载体用地;商等多元需求;色、智能、高出租率资产推行弹性年期出让、长期租赁、先租后让提升物流时效性与便利性，实现城市高复要求投资决策关注出租率、租期结构、租等灵活供地方式,降低前期成本;盖,快递末端网点集约化;户质量、运营能力四大指标;限制北核心区域低标准通用仓建设，推动鼓励“物流＋制造“物流＋电商”一体化开鼓励长期持有优质资产，通过RETs实现高标仓占比提升;发，打造供应链协同平台。退出而非短期炒作。鼓励存量改造，提高容积率不再增收土地价款,推动旧仓翻新与绿色升级。支持政策:支持政策：支持政策:《产业用地政策实施工作指引》上海市《优化提升本市物流仓储设施及服《关于规范发展不动产投资信托基金《关于加强自然资源要素保障促进现代物务行动方案(2025-2027年)》(REITs)的指导意见》流高质量发展的通知》上海市《优化提升本市物流仓储设施及服务支持政策》的通知
消费驱动盘：总量稳定，温和修复savills消费基本面:2025年消费整体温和修复。社零消费品零售增长及消费者信心即时零售三大平台净利润增长总额50.1万亿元，消费对GDP贡献率52%，实物商品网上零售额增长5.2%。消费品零售累计同比-消费者信心指数京东阿里巴巴一美团高增品类:大宗消费受“以日换新“政策显即时零售:2025年发展迅速，预计到2030年,将达到2万亿元。随着各大零售巨头向即使售的战略倾斜，仓网短瞳化、近如化趋势肖费者对于即使零售的消费平台补贴竞争给消费者行为:2025年消费者信心指数在88-0点之间,显着低于长期均值。居民防御性储蓄偏好增强，消费意愿偏弱。-10010%-400I2Q3Q402.20%1718192122232425262022202320242025来源:彭博
产业支撑盘:智造驱动转型savils消费基本面:2025年规模以上工业增加值同比各行业工业增加值增长5.9%,制造业增加值占GDP比重维持在25%2025年12月2024年12月09高端制造领跑:高端制造产业整体保持稳定增速，集成电路、工业机器人、新能源汽车等新兴产业增长明显。企业扩张谨慎:制造业固定资产投资在年内有所下滑，部分行业仍存在利用率信低的情况,相两企业的资产扩张及布局也较为谨慎。壹Footer
快递快运savills物流行业基本面:2025年社会物流总费用/GDF比率降至14.0%，较上年稳步回落，体现物流行业降本增效成效持续释放。单件收入一增长快递行业转型:行业“内卷”已达临界点，业多家出现“增收不增利14聚焦未端配送以聚焦提升配租赁市场去化:大单成交仍是核心动力部电商、第三方物流（3PL）的规模化租赁需求，有效支撑仓储去化线上消费驱动:线上消费总额稳步增长,但-5%单呈现单笔交易额缩小、碎片化加剧市场渗透加深的趋势,倒逼仓储物流向柔210%6精细化适配-15%42.20%.25%021心小e20
贸易增量盘:在不确定中寻找确定savils2021vs.2025年出口额对比亿美元。“新三样"出口增速由高位回落至20%左右,但高附加值产品占比提升。地缘驱动下的多元化布局:在地缘政治不确定性加剧的背景下，外贸企业正加快市场与12.4%一路”沿的中欧班西部陆海新通道等陆路，有效分流海运压力并...
