大唐臻观营销策略报告
明确年度目标 提高大唐口碑及影响力 收获利润，开拓大唐产业市场 达到销量任务
2018 年重要节点内部加推3 月 10 日加推9 月中旬加推12 月上旬2018内购首开3 月 10 日加推11 月中旬3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月
本案面临的 3 大核心问题①思考 1 ：面对市场固有豪宅印象，项目如何比肩南宁传统豪宅，如何突 破 现有豪宅市场竞争格局，树立豪宅新标杆。②思考 2 ：项目预期售价要突破市场同类项目均价天花板，“” 高价入市 对项目首发快速抢得市场关注及高端圈层传播、 奠定整盘基调及标杆形象这两方面存在一定难度。③思考 3 ：面对销售额年 15 亿的目标，如何撬动高端客群，实现年度目标。
全国楼市调控措施2017 年楼市调控呈现六大特点2017 迎楼市最严调控年，全方位措施给楼市降温调控城市多110 个城 市和部门调控范围广一线城市和 重点城市，二线城市、周边三四 线县市调控次数繁发布政策 250 次 以 上，密集度史 无 前例内容多样化涵盖限购、限贷、限售、限价 、利率上调等内容重引导预期频繁释放 调控不放松的信 号，增加土地供应建长效机制开展住房 租赁试点，加快 房地产税立法轮番调控下楼市销售出现降温（ %）（万㎡）
南宁楼市新政出台相对温和，限价已成政策底线•非南宁居民家庭首套新房补贴 6000-10000元•下调住宅契税，二手房营业税免征由 5 年改 2年•补贴商业办公 30% 契税，且购房享受学区待遇政策措施政策背景•一季度南宁楼市供需双减，市场表现相对低迷•经济低迷， GDP 增速仅 5.5% 省会城市倒数第三•政府托市目的明显，寄望通过房地产拉动经济•上半年利好政策刺激，加之地王频出，市 场供需两旺，且房价快速上涨•全国开启新一轮政策调控，重点打压房价上涨2017 年 4 月•非公开发文对重点项目限价，规定涨幅不 得超过前八个月均价的 8%•重点加强市场监管，重抓明码标价一房一价等• 暂停公积金异地贷款，首套房公积金贷款首付不低于 20% ，二套或二次申请不低于50%•“ 商住用地出让采用 限地价，限房价，竞产 权”移交房面积 方式出让， 6 月之后南宁商 住 用地基本采用此方式出让。•认房又认贷，二套首付提至四成，三套房停贷•3 套及以上住房取得不动产证 2 年内禁止转让•全面限价，除住宅限价外将车位纳入限价范围•进行精装价格指导，最高不得超过 3000 元 / ㎡•扩大限售范围，法人机构购置二套房及以 上在取得取得不动产证 2 年内禁止转让•销售商品房时未与购房人达成购房协议前 ，不得收取购房人任何费用•3 月份全国近 40 个城市出台调控政策•上半年利好政策刺激，加之地王频出，市 场供需两旺，且房价快速上涨•南宁房价持续扩大，政府面临较大的限购压力•市场需求旺盛，炒房投机行为逐渐兴起•在限价背景下，开发商多通过捆绑车位和 通过高精装报价来实现溢价，客户购房门槛陡增•限售等政策在全国铺开，南宁房价涨幅仍居前•规避投资者通过企业为主体进行炒房投资行为•规避房企购买自有的低价房源通过二手房溢价
2017 年南宁房地产市场回顾虽受到政策的影响，但整体市场依旧供不应求，呈现量价齐升的态势•数据来源于克尔瑞
2017 年南宁房地产市场回顾按照南宁整体的去化周期估算，刚需市场供不应求，但大户型市场仍以去库存为主•南宁市商品住宅 160 ㎡以 上 产品库存量约 853736㎡ ， 库存套数约 3563 套；•青秀区商品住宅 160 ㎡以 上 产品库存量约 426910㎡ ， 库存套数约 1855 套，占全 市 库存约 1/2 ；•去化周期以近 6 个月平均 去 化量进行估算；•数据来源于克尔瑞。）南宁市商品住宅去化周期表面积段库存量（㎡）库存套数（套）去化周期60 以下271,81658521860-80234,6123471880-100 1,024,259112874100-120753,10367723120-140 1,211,64994626140-160542,30637507160-180190,76611189180-200116,0956159200-22059,6182857220-24074,40632316240-26052,97021514青秀区商品住宅去化周期表面积段库存量（㎡ ）库存套数（套）去化周期...
