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摘要包商研究院微信公众号每天发布精品报告敬请关注 狭义的房地产住宅库存估算方法是“待售面积法”,此方法仅考虑现房库存从而明显低估了商品房库存中期房库存的情况。 广义住宅房地产库存的估算方式可通过每年“新开工面积”和“销售面积”的差额计算出每年的新增库存，再从初始时点累计求和，便可得到广义住宅房地产库存。 经测算2018年末全国商品住宅显性库存约8亿平方米，隐性库存约18亿平方米。短期内显性库存水平低，但需关注中长期隐性库存复工压力。
目录一、房地产库存总量的测算二、房地产库存结构与拆解
狭义的房地产住宅库存估算方法是“待售面积法”。 “待售面积法”是通过计算住宅商品房待售面积来估算房地产市场库存情况，而住宅商品房待售面积是指已经竣工但还未销售的房屋，即现房库存。因此“待售面积法”只能估算狭义的住宅房地产库存，此方法简单直接，但仅反映现房库存而忽略了期房库存。 由于待售面积仅统计已建成房屋的库存，而我国房地产管理采用预售制度，商品房销售的80％以上采用预售模式，因此待售面积（仅考虑现房库存）明显低估了商品房库存（现房库存+期房库存）的情况。待售面积法：房地产库存=累计住宅商品房待售面积的累计值
狭义住宅房地产库存从2010年的1.06亿平方米开始飙升，到2016年达到峰值4.7亿平方米，随后从2016年库存开始回落，到2018年末降至2.5亿平方米。0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.0045,000.0050,000.0055,000.0060,000.0065,000.0070,000.0075,000.002005-052005-092006-012006-052006-092007-012007-052007-092008-012008-052008-092009-012009-052009-092010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-05狭义房地产库存——待售面积法商品房待售面积:累计值商品房待售面积:住宅:累计值 狭义的房地产住宅库存估算方法不能真实反映我国房地产市场的真实库存水平。数据来源：Wind，包商研究院
广义的房地产住宅库存估算方法 广义住宅房地产库存的估算方式可通过每年“新开工面积”和“销售面积”的差额计算出每年的新增库存，再从初始时点累计求和，便可得到广义住宅房地产库存。 从1997年开始国家统计局每月公布“新开工面积”和“销售面积”，而我国的商品房市场基本也于同时起步，因此初始时点设定为1997年。 广义住宅房地产库存= 从1997年开始的每年“新开工面积”-“销售面积”累计值
2018年末我国广义住宅房地产库存约为26亿平方米。2018年开始，销售趋弱，开工高增，开工库存重新出现累计苗头。(30,000)(20,000)(10,000)010,00020,00030,00040,00050,00060,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0001997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018广义住宅库存量（万平方米）本年新开工房屋面积:住宅:-商品房销售面积:住宅（右轴）本年新开工房屋面积:住宅:-商品房销售面积:住宅:累计值数据来源：Wind，包商研究院
目录一、房地产库存总量的测算二、房地产库存结构与拆解
以新开工为起点的施工流程和各类库存结构拆解新开工施工销售竣工（已售）停工1停工2（未售）隐性库存在建（未售）竣工（未售）显性库存停工3（已售） 隐性库存=停工1+停工2（未售） 显性库存=在建（未售）+竣工（未售） 总库存=显性库存+隐性库存
各类库存结构的计算隐性库存=总停工面积-停工已售面积总停工面积=累计新开工面积-累计施工面积累计施工面积=期末施工面积+上期末累计竣工面积显性库存=开工未售库存-隐性库存竣工未售库存=统计局公布的全国商品住宅待售面积在建未售库存=显性库存-竣工未售库存开工未售库存=广义房地产库存
经测算2018年末全国商品住宅显性库存约8亿平方米，隐性库存约18亿平方米。短期内显性库存水平低，但需关注中长期隐性库存复工压力。广义住宅库存（已...
