中欣集团长沙高铁南站地块市调定位报告营销管理中心2021.2.2
中欣集团一、宏观市场分析目二、区域竞品分析录三、项目本体分析四、项目定位及物业发展建议
中欣集团PART1宏观市场分析
中欣集团长沙市住宅供销—整体供销比为1.11,其中雨花区为0.97岳麓区一枝独秀，供应478万m(占比42%)，同比+8%，成交481万m(占比45%),同比+26%随着新项目陆续入市，芙蓉区逐渐“活跃”，供应60万，同比+130%，成交52万,同比+43%2020年各区普住累计供销2020年普住各区成交均价供应面积（万m)成交面积（万m)1235011838478岳麓区1090548110567272芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区雨花区2782020年各区普住供、销、价同比105150%天心区98100%213开福区50%1590%芙蓉区芙蓉区开福区天心网岳麓区SS-50%供应面积同比成交面积同比成交均价同比
中欣集团长沙市住宅存量——整体存量657万m，其中雨花区164万mi库存整体呈平缓上升趋势,为657万#，2020年出清周期保持在7至8个月之间除芙蓉区外,其余四区基本库存均超130万,岳麓区库存为190万0,但因成交量最大,出清周期最短内五区普通住宅库存&出清周期2020年12月长沙各区普住库存面积(万世)一库存面积(万m”)-出清周期（月）单位：月19013770013054o芙蓉区开福区天心区用花区岳管区cm200各区普住出清周期(月)2010010.3o0心8.17.14.70芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区
中欣集团长沙市宏观市场销售—一成交户型区间分析2020年年初新冠疫情、限购政策以及贷款规模等多因素造成客户对住宅产品的空间需求呈扩大之势,120-144m面积段市场占比达到42%，刚需偏改善型产品成为当前市场主力去化产品,144m*以上舒适型产品占比呈逐年上涨之势。2019/2020年长沙住宅面积段/房型对出时间面积段一房五房大房复式小计90m以下0.4%0.0%20%0.0%5.6%90-120mr0.1%0.0%42.3%0.0%120-144日0.0%24.0%0.0%35.9%2019年144-180日0.0%9.8%180-200m0.0%2.5%200m*以上0.0%3.9%100.0%0.5%90m以下0.3%3.1%0.0%3.5%90-137.6%202020年180-2000.0%.0%0%0.0%2.2%200m以上0.0%0.0%0.0%1.0%1.8%0.01%0.00%2.8%合计0.3%48.1942.2%3.9%0.01%0.04%100.0%5.4%2020年增幅-35.2%-42.7%-3.6%24.9%-38.9%0.0%
中欣集团长沙市宏观市场销售一一成交客群变化2020年市场受诸多因素影响，“房票”稀缺致使客户选择一步到位，购房产品结构产生明显变化，商品住宅成交总价段集中于120万-160万，客户承压能力增强。伴随利率下调、各大节点促销等举措,客户入市意愿强烈,来访量高于同期水平，不同的是以往客户置业地缘性较强,目前全城看房趋势明显,购房趋于理性。2020年长沙市内五区新建商品住宅成交总价段分析总价段2016年2017年2018年2019年2020年2020年长沙地区客户上门量统计图2018-2020年1-12月客户上门指数回540万元11%7%4%单位：批次40-60万元27%10%6%心f60-80万元25%21%12%75号80-100万元17%21%19%17%11%分盾古化连"中秋””双节假期如币，多盒火速恢复票开发商以价换量100-120万元8514%17%19%17%动带客布价120-140万元5%15%17%14%140-160万元中12%13%160-180万元1中子11%白180-200万元2%6f"疫情”黑200-220万元白味天鹅·封城期220-250万元151月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月129月>250万元1S
中欣集团长沙市宏观市场销售一结论从成交面积段分析:120m“-144m户型在整个市场销售去化最好,占比达到了42%.144m以上的舒适性大户型逐年占比也在增加从成交总价段分析:120万-160万成交总价段在整个市场成交量最多,占比达到了44%,客户的承压能力再增强。市场分化加剧,河西岳麓区和望城区涨幅明显,河东主力区域雨花区和天心区同比成交下滑。2020年众多知名房企纷纷进驻,区域项目逐步入市,有效客户在高压政策下增长较缓慢,短期内去化风险低，未来项目竞争将持续激烈。市场房源量充足，客户购房趋于理性，高性价比以及流量红盘相对能保持理想去化。
中欣集团PART2区域竞品分析
中欣集团区域主要竞品区位图献城明里东方万科天空之境此次调研的高铁南站项目000元/智(转）周边竞品住宅项目共3个主要融创金展上市区000元/贰集中浏阳河两侧:最近的为佳兆业城市广场,目前均价为高铁南站长沙国际12500元/m佳苑北城市广场会展中...
