咨询服务新房营销AD兰陵尚品·君悦广告服务2025年度营销汇报案金融服务养老业务山产业运营专业至上·服务至诚商业运营二手房业务一、市场情况二、客户情况三、营销策略目录CONTENTS四、营销铺排五、营销提升六、车位全年计划1PART市场情况政策环境2024年楼市政策调控力度持续加大，降低首付比例和房贷利率，降低契税等，常州购房环境极为宽松。政策内容首套首贷2套贷款未还清2套以上贷款未还清限价无限价商业贷款首付最低1、正负零即可预售；15%首付最低15%停贷预售政策2、2023年3月起，新建商品住房可按栋申领预售许可证限贷月均账户余首次使用首付最低20%额X配贷系个人最高家庭最高价高者得数80万120万公积金贷款月均账户余二次使用首付最低30%额X配贷系个人最高家庭最高80万120万限商数限售无限售限购无限购契税降低契税，不超过140m的住房，首套和二套房均1%增值税超过140m的住房，首套1.5%，二套2%及附加个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税4常州市区供求量价常州市区24年成交规模持续下降，全年成交141.88万方，同比减少6%，成交量为近8年历史最低位，均价方面因市场承压，大部分项目降价跑量，同比去年同期均价下跌10%月度走势来看，1-3季度新房市场表现低迷，月均成交仅10万方，四季度受中央定调止跌回稳及房贷利率下调至历年最低位影响，前期抑制需求释放，叠加部分项目持续降价促销，月均成交维持16万方以上。常州市区商品住宅年度量价走势常州市区商品住宅2024年月度量价走势600.0020000202100019500500.001900018000400.00185001800086420300.0015000175008200.001700061200016500100.0041600020.0015500090002020年2021年2022年2023年2024年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月mm供应（万m)567.00537.66238.52108.62110.952.338.5511.6116.476293.4818.2910.819.976.0811.59567.28461.72197.54150.97141.8811.116.3512.1910.312.4211.0710.78.9610.0216.4916.15一成交均价（元/m)1836419235197031909417180一成交均价（元m)1878317206173771779817733170901763517007147431738217453常州市区库存2024年商品住宅市场供小于求，库存量下降，截至12月底常州市区库存量312.62万方，去化周期26.4个月；常州市区商品住宅24年月度库存及去化周期36040352532020310103005290024年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月342.71344.94343.96350.08343.36335.37331.28335.92338.28327.87323.32312.6231.433.632.032.931.531.030.829.832.528.627.026.4天宁区供求量价天宁区2024年供应14.2万方，仅锦云华庭、大和玖越、阳光城禹洲宸悦、品悦雲起4个项目新增供应，供应量大幅下降，成交方面，区域市场活跃度持续较低，2024年区域成交量26.52万方，同比2023年减少2%，下半年楼盘加大促销力度，均价下降，2024年区域均价跌破2万元月度走势来看，天宁区上半年基本以各项目余房续销为主，成交量持续低位运行，均价维持在2万+，12月份因安置房项目锦云华庭集中备案，带动成交量大幅上涨，成交均价跌至全年最低点18497元/m。天宁区商品住宅年度量价走势天宁区商品住宅2024年月度量价走势12023000102400090022000821000802100076180006020000541500040190002120002018000117000090002020年2021年2022年2023年2024年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月mm供应（万m)86.0689.142.2230.2514.20.000.000.001.440.000.009.240.002.461.060.00103.1970.0431.6227.1826.522.521.001.952.282.052.002.191.392.202.64一成交均价（元/m)2257722473226142130419262成交均价（元m)2095520305203092007320122204911931118346195212003918497天宁区库存2024年区域供应不足，库存量呈阶梯式下降，截至12月底天宁区库存量46.97万方，去化周期24.9个月；天宁区商品住宅23-24年月度库存及去化周期703530502540203015100024年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月64.3463.3561.4160.9858.7556.7255.4953.5254.6352.6150.0746.9727.128.230.431.329.928.327.526.527.526.124.124.9二手房24年市场持续低位盘整，部分二手房东为缩短成交周期持续降价抛售，多数客户需求转向二手房市场，二手房成交量远高于新房市场，2024年二手房占商品房住宅市场成交比例基本在7成以上。常州市商品住宅一、二手房成交对比9.00090%8,00080%7,00070%6.00060%5,00050%4,00040%3,00030%2,00020%1.00010%00%2023.22023.32023.42023.52023.62023.72023.82023.92023.12541222024.32024.4202452024.62024.72024.8202492024.12024.12024.12023.1021一二手房成交套数197133414902406938003193302630582782294232352837310019843866381534333182323728882826340732843716一一手房成交套数139521722787167913311169100610939551147113611123403312511029116104910077589474131390142二手房占有率59%61%649%71%73%749%74%720%74%72%70%73%76%79%75%75%76%75%71%70%72%竞品市场竞品项目中龙涛兰陵郡基本滞销，丰臣南郡二期11月首开，目前仅备案1套房源，其余项目月均流速在6-8套；库存量方面仅华润润府目前余房清盘中，其余项目均主力在售且库存量较大，未来整体竞争压力较大。项目名称产品目前优惠2024年成交2024年月均流速总库存华润润府超高层190、230m优惠68折98套/17849元/m8套/月超高层24套龙涛兰陵郡高层135、169m目前特价房15800元起7套/19771元/m0.6套/月高层54套常发珑玥高层121-206m日前工抵房21000起，其他房源88折，送11万家装包，可折进房价88套/21232元/m7套/月高层754套高层112、117m景瑞宸运天赋案场优惠68折起，洋房价格17000起（底复）高层58套小高125m高层价格18000起98套/21078元/m8套/月洋房136、143m洋房120套品悦雲起高层小高118、137m高层85折，洋房9折71套/25188元/m6套/月高层小高231套洋房143m洋房25套中吴江南春113-235m案场优惠9折73套/22546元/m6套/月626套丰臣南郡二期高层98、126、146m明面优惠8折，实际可多谈3个点1套/13365元/m0.5套/月高层268套I竞品分析-华润润府T、SSUR同策华润国际社区八期，紧邻万象城商业，规划2栋47F精装超高层产品，定位再改、终改，前期受制于户型、得房率和总价段，流速慢；24年因项目配套华润万象城开业，同时加大优惠力度，流速上涨，目前余房清盘中。产品套数户型配比成交均价类型面积段(m)去化套数去化率(已推)(已推(元m)1908850%7181%18985超高层2308850%8192%19554待售在售汇总176100%15286%19315未推15华润润府月度成交3000010200001000023123223323423523623-7238239231023-1125-12241242243244245246247248249241024112412成交套数套)1138364335239231199894581410-成交均价（元/m)23829241452902213452252124047210612131819808190271786718916179701804019101183171812017460171521780418958174571671417315让科技助力服务，成为客户终身信任的置业管家11工竞品分析-龙涛兰陵郡T、SSUR同策龙涛兰陵郡小体量项目，毛坯产品，仅2栋楼，含1栋安置房，居住氛围难以形成，园林景观不足，高端品质客户认可度低；目前2#余房在售，户型面积135、169m,流速基本滞销。产品套数户型配比成交均价类型面积段(m)(已推)去化套数去化率(已推)1354250%1024%23483高层1694250%2048%23071待售在售汇总84100%3036%23185未推30000龙涛兰陵郡月度成交2000010000221222232》5》627228229241242243员452624-7248249242424111201112101112101112■成交套数（）25000000000004600000001122300000101020成交均价（元/m)2424293000000000002569238500000002427249624392538239000000200401580016240让科技助力服务，成为客户终身信任的置业管家12I竞品分析-常发球玥T、SSUR同策湖塘老城核心区域，与吾悦广场、湖塘实验小学仅一路之隔，拿地早地价低，项目不走快销形式，市场冷清下营销节奏缓慢；24年四季度受利好政策叠加降价促销影响，流速上涨。产品类型面积段(m)套数户型配比成交均价(已推)(已推)去化套数去化率元m1214215%3788%236621424215%4095%23716高层158-1614817%42(三期)88%24623173-18010236%4645%21022204206462657%24019汇总280100%19168%2323130000常发珑玥月度成交20200001010000■■2B1232233234235236237288282323-2422422-522-622-7228229101112101112241242243244245246247248242410111217324%54021411411943225334127%321171201113成交均价（元/m27128267125540209322555255570231902559925023238682420524732429824031222272493226672320324739229332345523013233562294725942183122100213501976520587204320541让科技助力服务，成为客户终身信任的置业管家13I竞品分析-景瑞宸运天赋T、SSUR同策武进地王项目，但周边多为安置房和老社区，城市界面一般，无突出亮点，后期续销通过渠道高佣金和打折降价促进成交；目前一期现房续销，二期房源主力在售，高层112、117m,洋房136、143m。产品面积段(m)套数户型配比成交均价类(已推)(已推)去化套数去化率(元/m)11229332%28196%22631高层11710411%5856%19940小高12513615%136100%2396913610411%7976%25091洋房14327230%17865%23927汇总909100%73180%2335210030000景瑞宸运天赋月度成交200001000021-21.21-2121-21-21-21-222222.222222.22.22222222.222323-23.23232323.232323-23.23-242424.2424242424242424241011121234567891011121234567891011121234567891011122576154678030131515203832241224253021619241321141011181071464348146911127成交均价（元/m)2224823225521826302372372512422424123724022823422622322229238241228242221521622228210221242254205212210212210197201187191195让科技助力服务，成为客户终身信任的置业管家14I竞品分析-品悦票起T、SSUR同策品悦雲起紧邻地铁1号线和正衡中学，市中心首个铝板外立面项目，打造城市核心地段高端改善社区且配套2000下沉式会所；项目23年12月29日首开，目前高层1#楼，洋房5#楼主力在售，户型面积约118、136、143m。产品面积段(m)套数户型配比类型(已推)(已推)去化套数去化率成交均价(元/m)118521835%23042高层1365143%2243%23841洋房1435613%3155%27132待售在售汇总159100%7145%25188未推15品悦雲起月度成交3000010200001000024-124224424524624-7248249241024-112412761071113465成交均价（元/m)242152463625673253702505226207213822560525013253772390525307让科技助力服务，成为客户终身信任的置业管家15