研究报告 （2024 年第 2 期 总第 34 期） 2024 年 1 月 12 日 全生命周期视角下的城中村改造金融模式创新 不动产金融研究中心 郭翔宇 余健 王梓璇 【摘要】城中村改造作为城市更新的重要组成部分，对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展具有积极意义。由于项目改造周期长、资金投入多、涉及主体复杂、投资回报确定性不高等，城中村改造投融资仍面临痛点。在地方财政紧缩的背景下，探索多样化的金融支持模式成为此次改造中的重点。本轮城中村改造，应以“政府引导，市场化主导”为基调，综合运用现有融资工具，探索如不动产投资信托基金（REITs）、城中村改造专项私募股权投资基金、新型政企合作等金融创新模式，实现全生命周期的资金平衡与良性循环。
1 一、城中村改造提速加码，金融支持模式亟待创新 （一）城中村发展及现状 今年以来，新一轮城中村改造工作全面启动，且推动力度空前。城中村是指原农村农用地在城市发展过程中被征用，剩余未被征用的土地仍实行村民自治和农村集体所有制，并被快速发展的城区包围所形成的村落（叶裕民和牛楠，2012）1。城中村的形成一方面是由于城镇化进程的快速发展，另一方面也是在特定制度（城乡二元管理体制等）和行为主体（居民、政府等）相互作用下的产物（赖亚妮和桂艺丹，2019）2。城中村作为城市外来人口的居住场所，为我国城镇化进程和城市经济发展做出了巨大贡献（田莉，2019）3。 但是发展至今，城中村规模持续扩张，也产生了一些突出问题： （1）城中村社会问题逐步凸显。当前城中村普遍存在居住卫生条件欠佳、居住密度大、基础设施配套不够完备等问题，同时社会治安问题频发，城市治理难度随着城中村规模的扩张不断加大。 1叶裕民,牛楠.转型时期城中村改造:基于农民工住宅选择的实证研究[J].经济与管理研究,2012(04):18-25.DOI:10.13502/j.cnki.issn1000-7636.2012.04.006. 2 赖亚妮,桂艺丹.城中村土地发展问题：文献回顾与研究展望[J].城市规划,2019,43(07):108-114. 3 田莉.从城市更新到城市复兴:外来人口居住权益视角下的城市转型发展[J].城市规划学刊,2019(04):56-62.DOI:10.16361/j.upf.201904007.
2 （2）城中村整体效率低下。当前城中村边界不断扩展，人口众多且错综复杂，城中村管理效率、规划效率、资源利用效率等均较低。 （3）城市内部逐步分化。当前大量城中村位于城市中心地带，经济发展步伐不一、资源分配不均等进一步加剧了城市内部分化，部分城市内部甚至逐步形成“新二元结构”（叶裕民和文爱平，2021）4。 因此，针对城中村进行全面改造意义重大： （1）大幅改善城中村生活环境，提高居民生活水平。城中村改造工程将重点针对城中村居住环境、基础设施等方面进行改造，将有效改善居民生活条件，大幅提高其生活水平。 （2）提升城市治理水平，推动城市高质量发展。城中村改造将有效优化城中村布局、降低居住密度，便于城市治理，同时改造过程中还可有效利用互联网、大数据等新一代信息技术，推动城市现代化治理。 （3）优化地产行业结构，有效拉动投资和消费。当前经济增速放缓、房地产业处于深度调整，城中村改造将有效带动投资和消费，激活家居家电、建筑建材等上下游行业，同时还有利于房地产行业结构的调整。据市场相关机构测算，本轮 21 个超大特大城市的城中村改造工程直接投资预计超 10 万亿级别，将有效激活经济动力。 4 叶裕民,文爱平.叶裕民：破解新二元结构 走向善治[J].北京规划建设,2021(04):202-206.
3 （二）城中村改造的重难点 相较于老旧小区改造、棚改等，城中村改造周期更长、难点更多，其涉及的土地性质、利益主体、改造方式等均更为复杂。整体来看，当前城中村改造主要存在以下重难点： （1）资金问题。资金问题是城中村改造的首要问题，也是其中难点问题。城中村改造资金广泛地涉及现有居民赔偿、长周期开发资金、资金使用效率和回报率较低等问题。本轮城中村改造强调社会资本在其中的作用，但如何有效引入社会资本、有效进行资金分配等仍是关键难题。 （2）利益相关者错综复杂。城中村改造广泛地涉及地方政府、居民（本地居民和外来...
