中国企业资产公募 REITs 上市之路2021年5月价值释能 未来已来
目 录一、公募 REITs 简介与市场概述 -----------------------------------二、中国公募 REITs 的发展与现状 --------------------------------三、公募 REITs 利益相关者 ----------------------------------------四、公募 REITs 的发行与运营 --------------------------------------五、公募 REITs 底层资产估值要素与案例分析 -------------------六、影响公募 REITs 底层项目开展的关键法律问题 -------------七、公募 REITs 的相关财务问题处理 ------------------------------八、公募 REITs 的税收政策 -----------------------------------------九、总结与展望 -------------------------------------------------------010620253237394650
1. 什么是 REITsREITs (Real Estate Investment Trusts) 即房地产投资信托基金， 是一种以发行收益信托凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金， 交由专业机构进行房地产投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。2. REITs 的底层资产REITs 在美国创设以来， 其底层资产种类不断丰富， 从最初的仅包括社区商业和铁路基础设施等扩展至几乎全部房地产品种，包括办公、住宅、医疗、住宿、工业、零售、仓库、林地、基础设施、数据中心、以及多样化种类物业和特定物业等。中国本次进行试点的主要为基础设施 REITs，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行代表基础设施财产或财产权益份额的证券。基础设施项目主要包括仓储物流、产业园区、数据中心、收费公路、机场港口、水电气热、污染治理和 5G 信息网络等。REITs 高股息率、长久期以及与其他大类资产低相关性的特点或将使其受到保险资管，养老金和理财子公司等配置型资金的青睐，从而分散风险，实现资产配置。一、公募REITs简介与市场概述价值释能 未来已来01
3. 全球 REITs 发展状况(1) 美国市场⸺底层物业种类多样，派息率稳定且高于市场平均股息率和国债利率美国是全球规模最大，产品最丰富和成熟的 REITs 市场。自 60 年代起开始发展，在 90 年代以后高速扩张。截至 2020 年末，美国 REITs 发行规模达 1.2 万亿美元，占全球市场 6 成以上，总支数达 223 支，其中权益型 REITs 市值达 1.18 万亿美元，186 支可在纽交所交易。截至 2021 年 1 月底，美国权益型 REITs（占总投资的 96%）中基础设施类比重最大，达 17%，主要投资于交通运输基础设施、能源、水资源等。0501001502002500200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001971197319751977197919811983198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013201520172019百万美元权益类 ( 左轴 )抵押类 ( 左轴 )混合类 ( 左轴 )REITs 数量 ( 右轴 )美国 REITs 市值及总数量数据来源 : Bloomberg，高力国际基础设施17%住宅14%工业11%零售11%数据中心11%医疗健康9%写字楼7%仓储6%特殊类4%多元类4%酒店类3%林场类3%数据来源 : Bloomberg，高力国际权益型 REITs 市值占比价值释能 未来已来02
数据来源 : Bloomberg，高力国际美国 REITs 派息总额不断升高，派息率稳定在 4%，稳定高于国债收益率 1.5-2ppts，每年稳定的派息是美国 REITs 具有吸引力的重要原因之一。同时 REITs 股息率高于同期标普 500 上市公司的股息率。长期来看，REITs 的综合收益率占优，具有穿越周期的作用。根据 NAREIT 的统计，受益于稳定的派息及成熟的运营，REITs 在长久期配置时表现尤其佳，在外部环境变化时可以有效对冲风险。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%20072008200920092010201120112012201320132014201520152016201720172018201920192020富时全美 REITs 指数平均派息率5 年期国债收益率S&P 500 平均股息率 REITs 派息率同国债收益率和 S&P500 平均股息率的对比价值释能 未来已来03
(2) 新加坡市场⸺亚洲开放的全球性 REITs 平台，收益率跑赢...
