中信证券-房地产行业专题研究：需求视角：按揭利率预计将下降较快会员免费优质

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 需求视角：按揭利率预计将下降较快房地产行业专题研究｜2022.2.10中信证券研究部核心观点陈聪首席基础设施和现代服务产业分析师S1010510120047张全国房地产和物业服务联席首席分析师S1010517050001李宗儒房地产和物业服务分析师S1010521070008按揭贷款利率相对于 LPR 的溢价（改革前则为相对于基准利率）在 2021 年三季度达到了历史性的高点。这为 2022 年起按揭利率较快下行提供了势能。我们相信，随着存量按揭贷款需求释放完毕，金融机构为了争取更大份额而下调按揭定价的行为，将有助于在 2022 年 3 月后稳住中国房地产市场。▍按揭定价过高，不利于合理住房需求释放，也存在居民信用持续收缩风险。虽然当前按揭贷款利率的绝对水平并不在历史高点，但 2021 年三季度末按揭贷款利率相对于 LPR 的溢价幅度，要大于历史上任何时期（在 LPR 改革前则以基准利率为准）。由于当前首套房贷款占到按揭贷款的九成以上，按揭利率过高确实增加了刚需购房居民的负担。2021 年，我们测算新增住房信贷投放（新增投放商贷估算+公积金贷款投放，并非净新增贷款概念）同比下降 3%，而商品房销售额则同比上升 5%。正常合理的贷款需求无法满足，不断刺激个人贷款利率提升，个贷放款周期拉长，也迫使一些买房人寻求其他名义的贷款，使得房地产金融的情势复杂化。▍预计按揭贷款利率将加速下行。2021 年年底，监管开始积极投放按揭贷款，2021年 10 月和 11 月的按揭贷款净新增规模显著高于 9 月水平，积压的存量贷款需求得到了很好的满足。但 2021 年 12 月按揭贷款净新增规模明显放缓，微观上说明存量积压的贷款需求已经得到满足，从 2022 年起按揭贷款投放开始面临需求不足的问题。由于按揭贷款的需求侧严重缺乏议价能力，却又对价格高度敏感，我们认为商业银行争夺市场份额的过程，将伴随着按揭贷款利率的快速下降。我们测算，存量按揭贷款的平均利率水平在 5.18%（由于算法问题，很可能存在高估），仍显著低于当前新增按揭贷款利率。按揭贷款定价也远远高于商业银行整体的贷款投放利率（尽管风险较低）。在此背景下，我们相信商业银行完全有可能在未来明显调低按揭定价，适应自住购房需求的需要。我们预计，从 2021年三季度到 2022 年二季度，按揭贷款利率有望下降 50-100 个 BP，尽管 5 年期LPR 并无明显大幅下降空间。▍按揭贷款定价是稳住房地产市场的关键。按揭贷款利率下行，当然意味着居民负担的减轻。在房价不变的情况下，按揭贷款利率如果从 5.6%下降到 5%，意味着刚需买房人负担下降 5%。但按揭的重要性不止于此。充裕的按揭可以重启改善性购房链条，可以避免出现换房链条断裂的问题。从历史经验来看，按揭贷款较大幅度的下降（一般要在 50 个 BP 以上），将会有助于推动房地产市场见底。▍本轮按揭贷款利率下降的驱动因素不同，预计房地产市场在 2022 年 3 月开始稳住。和历史情况不同，本轮按揭贷款利率的下降，预计并不会伴随着 LPR 明显且大幅的下降，也不会伴随着房地产金融政策的明显调整，而是商业银行在合理政策引导之下，顺应市场机制的结果。这可能使房地产市场可以稳住，但又不会出现房价明显上涨。▍风险因素：部分房地产企业的信用风险。房地产行业评级强于大市（维持）

房地产行业专题研究｜2022.2.10证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级公司名称评级股价EPS（元）PE（x）（ 交 易 币种）20A21E22E23E20A21E22E23E万科 A买入20.50 3.57 3.05 2.97 2.95 5.7 6.7 6.9 7.0 万科企业买入19.84 3.57 3.05 2.97 2.95 4.6 5.4 5.6 5.6 招商蛇口买入14.18 1.55 1.40 1.32 1.33 9.2 10.1 10.7 10.6 保利发展买入15.59 2.42 2.30 2.56 2.61 6.4 6.8 6.1 6.0 金地集团买入12.78 2.30 2.31 2.33 2.34 5.5 5.5 5.5 5.5 龙湖集团买入45.95 3.08 3.51 3.84 4.19 12.5 10.9 10.0 9.1 旭辉控股集团买入5.23 0.91 0.87 0.91 0.91 4.8 5.0 4.8 4.8 碧桂园买入6.50 1....