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鼎瓯·綦江高庙·4400亩康旅地产2020全案入市策略反观广告/2019.12.19

问对问题，远比给出答案，更重要。

VIEWPIONT·ONE反观的第一个判断

重庆缺“山”吗？

一个出门就可以“爬山”的城市“山”再好撑不起4400亩的销售任务月均＞100套去化靠山靠不住

泰山不高，1500米 —— 却是中国的精神高度泰山的IP不是山本案的核心卖点也一定不是单纯的自然资源

VIEWPIONT·TWO反观的第二个判断

谁是我们的“刚需”？

道路状况欠佳、景观特色不足、配套呈现原始驱车是几乎唯一的合理自行到场方式但每年都有上万人“上山” —— 且候鸟特征明显Why？

从广告公司偷懒的角度“重庆凉都”既然有政府搭台背书似乎是最省力、也省钱的营销素材IP来源毕竟一方水土避暑，永远都是重庆的刚需

但它是个巨大的陷阱我们想喝牛奶 —— 就一定要买一头奶牛回家吗？避暑刚需 ≠ 避暑房刚需

无论本案推广在文旅也好、康旅也罢火力有多凶猛最终导向一定不能忘记4400亩的销售任务月均＞100套去化

不买我们的房子就算一年四季来“乘凉”TA也不是我们的“刚需”广告最终一定是帮助解决销售问题

有了这样一个前提认知本案营销素材的三位一体 ：环境、温度、康养前2个已经无法独立支撑起4400亩 の 排他性IP那么，康养呢？

产业视角从产业中洞悉风险机遇区域视角从区域中洞察项目卖点规划视角从内容系统寻找差异化客群视角黄金时代下的客群诉求策略构成

产业视角从产业中洞悉风险机遇

从地产人的角度如火如荼的万亿级康养产业10年一路走来留给市场的，大都一地鸡毛

中国1999年已步入老龄化社会但2019年最新数据川渝地区养老地产项目空置率最高，达到47.50%

鉴于项目销售体量巨大而康养主题产品，大众消费欲低传播印象分，偏老龄化即使只考虑一期一批次我们也不该主动把全重庆的康养产品，当做竞品

产业视角下的顶层观点①：4400亩 の 排他性IP【康养】缺乏核心销售力

但康养是一张好牌环境、温度本身，就是康养的资源支撑更重要的是我们手握【鼎瓯大健康】的战略级素材

先来看看2017年中国首批国家级特色小镇※在2017年中国文旅高峰论坛上，文化部宣布了首批8个中国特色小镇试点名单。均为由央地共建扶持，具有代表性的特色小镇，与自我营销宣传无关。

一、苏州苏绣小镇（文旅与非遗创新发展）二、嘉兴梅花洲小镇（文旅与景区转型升级）三、淄博琉璃古镇（文旅与传统工业）四、大连冰山慧谷（文旅与城市更新）

五、广东深圳华侨城集团甘坑客家小镇（文旅与数字产业园区）

本土特色 + 产业资源 = 行业范本国内有著名的“文旅小镇”、“农业小镇”、“金融小镇”“科技小镇”。。。但“健康养生”的明星级项目，一个都没有

从鼎瓯品牌【拿地】与【永续发展】的角度大西南区域的康养IP，尚未成气候整个行业的康养示范工程，有待涌现政府对于康养的投入，逐渐加大市场高净值养老客群，日益增长留下“康养”这面产业地产的金字招牌可以在找到【市场】之前先获得【市长】层面的宣传资源

产业视角下的顶层观点②：用【康养】丰富故事但别自我限制，别用【康养】卖房子

区域视角从区域中洞察项目卖点

在大重庆尤其一圈层，“第二居所”性质房源供应过剩的大背景下高庙从来不是第一选择、唯一选择但綦江本地客群购买力有限基数单薄、购买意愿被大量竞品分流从外部向区域导流，成为板块友商们共同的选择

而域外客户的购买动机 / 购买心理成为本案策论的关键

客户视角黄金时代下的客户诉求

人们为何要驱车2小时，离开城市来体验一把这里的田园生活？

因为高庙 —— 有城市没有的东西。

交通、商业、学校、酒店、写字楼、健身房、KTV、电影院···这些城市里司空见惯的东西甚至星巴克、7-11、罗森、好利来···我们越依赖的日常高庙这地方，越是不会有

但满屏的森林、15℃的凉意、波浪般的梯田、负氧离子浓得化不开的空气原生态的食物、划过天空的鸽哨、倒映河塘的蛙鸣 ——在这里，牵挂8小时的工作，是暴殄天物的

高庙的一切，都与我们熟悉的城市背道而驰因为城市里的所有人都是某种意义上的亚健康患者但偏偏

很多人都需要【养生】，但【养心】从不分人给身体放假，...